新制上路倒數中，看一次就懂「房地合一稅 2.0 懶人包」終極版！
2021/06/21
眾所矚目的房地合一稅2.0即將上路，持有期間未滿5年的屋主將受到最大影響，未來若想賣屋，或是規劃資產傳承，都必須留意短期交易所衍生的高額稅負。房地合一稅2.0即將於今（2021）年7月1日上路，被視為政府追殺投資客、全面遏止短期交易的殺手鐧，由於適用範圍追溯至2016年1月1日起取得的房地物件，且將預售屋與特定股權交易也納管，影響層面十分廣大，不少屋主為此選擇提前獲利了結，市場隨之掀起一波「避稅逃命潮」。
杜絕炒房亂象 6大修法重點一次看
儘管此次修法主要目的在於「打炒房」，但稅制的改變，卻也波及了部分換屋族，以及有資產傳承需求的民眾，有意售屋或移轉名下房產者，不可不慎。
不少民眾至今仍對房地合一稅2.0一知半解，以下先帶讀者快速掌握本次修法的6大重點：
- 個人持有房地未滿5年適用高稅率：原先居住於境內的個人出售持有未滿1年房地，課以最高稅率45%，持有房地超過1年、未逾2年者，稅率為35%；修法後將兩種高稅率的持有期間分別延長為未滿2年，以及超過2年、未逾5年，目的在於對短期套利者課以重稅，持有超過5年者則不受修法影響。非境內個人則改為持有未滿2年稅率45%、持有超過2年稅率35%。
- 營利事業持有房地未滿5年比照個人課稅：原先境內營利事業出售房地，不分期間，一律課以20%稅率，修法後改為持有滿5年，始能以20%稅率課稅，持有未滿5年者，則比照境內個人稅率課稅，目的是為了防堵個人藉由設立公司來投資房地及避稅。而境外營利事業，則是比照非境內個人稅率辦理。
- 課稅標的納入預售屋與特定股權：原先轉讓預售屋或以股權交易形式出售房地，均不在房地合一課稅範圍內，本次修法納入此兩項課稅標的，目的同樣是為了抑制短期炒作，並遏止個人以公司股權形式來買賣房地產套利。而上述的股權交易，指的是個人及營利事業交易持股（或出資額）過半數的營利事業股份，且該營利事業股權（或出資額）價值的50%以上是由我國境內房地所構成。
- 增設土地漲價總數額減除上限：原先土地漲價總數額可用賣房年度的「申報移轉現值」減去買房年度的「公告土地現值」來計算，買賣雙方可約定較高的「申報移轉現值」，藉此拉高土地漲價總數額，以降低房地合一稅。修法後，土地漲價總數額的減除上限改為賣房年度與買房年度「公告土地現值」的差額，以防止民眾利用高報地價來避稅。
- 降低可減除費用的推計費用率及上限：原先減除相關費用時若未提示證明文件，可按成交金額的5%來推計，且未規定費用上限。修法後，推計費用率從5%降為3%，且增訂上限為30萬元。
- 個人及營利事業均設有「防錯殺條款」：個人方面，維持原有的「防錯殺條款」，6種「非自願」出售情形即使持有未滿5年，也可適用20%稅率，包括調職或非自願離職、土地遭越界而出售、無力償債或欠稅遭強制執行、因重大疾病須賣房支付醫藥費、為躲避家暴而售屋、共有房地非自願交易。
營利事業也於修法後明定4種「非自願」樣態，包括土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依《銀行法》規定在4年內處分房地等，都可適用排除條款。更多的報稅細節，則可以參考次頁起的詳細圖解(略)。
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