想當包租婆，但還在瞻前顧後、不敢下手買房嗎？想要打造自動賺錢機，就要踏出投資的第一步。郭莉俐用20年時間，成功幫自己打造了一個自動賺錢機，創造出每年100萬的業外收入。 股市下跌，進場怕套牢；房價上漲，買了怕變屋奴；基金賠了，趕緊贖回怕賠錢…….如果投資不夠勇敢，看對了而不敢進場，那麼妳永遠都只能感嘆自己的錢怎麼只有這麼多。 郭莉俐在二十多歲那年勇敢在台股低點進場，不但成功賺進兩百萬元，還因此打開她的投資人生。雖然投入台股成本是向銀行借的，但由於眼光精準、加上民國七十年正是台股榮景，當時可說是「隨便買、隨便賺」的年代，很輕易地，一百萬就翻了兩倍，成了三百萬。   投資第一戰賺進二百萬 全部拿去買房子 「我鎖定的是聯電──電子股的龍頭，因為當時正是電子股的年代，每檔電子股都漲翻天啊！我心想翻身就趁這次機會了，徵得老公同意，向銀行貸款了一百萬投入股市，也很順利的賺到兩百萬。」 借錢買股算是投資的下下策，等於是把槓桿拉得更大，郭莉俐深知這個原理，所以她形容這兩百萬「根本是天上掉下來的，如果不趕快拿去放在什麼地方，我很怕又會拿去買股花光了。」由於房子對郭莉俐來說，是最具保值價值的資產，於是她選中一棟位於台北市的房子，以七百萬元價格買進，生平第一棟房子，就這樣出現了。 郭莉俐從小就因為貧窮而被逼著必須追著錢跑，因此，在極度害怕再過窮日子的壓力下，她從年輕開始總是維持收入不間斷、且每月至少有三至五萬的薪資收入。在買屋前，郭莉俐就可以存到薪水的一半，且手邊總會存放一筆十萬元以上的周轉金，「直到現在，我還一直追著錢跑，不願錯過賺錢機會。」 只是，再怎麼會賺錢，每月只能固定領死薪水，讓她覺得資產成長速度相當緩慢，因此她也開始思考：「如果有一天我不能工作了，那每月收入是不是就這樣不見了？」想到這一點就感到非常害怕的郭莉俐，除了轉換跑道、成為SOHO一族，以便接更多案子外，還決定靠房子變成包租婆，未來每月能有固定收入進口袋。 「股票妳得要買賣，才會賺到差價，要是不小心套牢，變成壁紙，妳連本都喚不回；但房子不一樣，放愈久還愈有價值。」郭莉俐解釋。 第二間屋靠房客養 轉手賺進二五〇萬 「買了第一間房子，完成我人生買屋的夢想，十年後還清房貸，我靠著手邊積蓄，馬上在台北長安東路買了第二間房子，總價九百萬。由於前一位屋主是投資客，房屋裝潢得相當漂亮，讓我沒有多費力氣，就成功以每月三萬五千元出租給一個外商公司老闆。」 郭莉俐以每坪房價三十八萬元買下，房貸利率約三％左右，以貸款七成、約六百三十萬元計算，貸款年限二十年，每月須攤還本息約三萬五千元，剛好與房租打平。 雖然買了房子，但郭莉俐仍未忘情股市。在馬英九就任總統那年，股市跌到四千多點，郭莉俐認為機不可失，「未來台股一定會漲回七八千點，只是時間問題。這麼大的漲幅空間，此時不進場更待何時？」於是按照之前選股邏輯，郭莉俐先選出當年最熱門的主流股：LED，再從中挑選具代表性的龍頭股，將錢分批布局後，準備等待獲利二○%之後出場。 「也許真的是我運氣太好，大盤直線往上漲，我破例將停利點拉高，直到五○％才出場，三百萬元的投資成本，讓我賺了一百五十萬！」加上第二間屋成功以一千一百五十萬賣出，郭莉俐湊足頭期款五百五十萬元，於去年時在台北市買下第三間房子，專門出租，當起包租婆。 這間位於台北市捷運站附近的房子，每坪四十五萬元，總價大約一千三百多萬元，郭莉俐貸了七成，以房貸利率二％計算，每個月她必須支付四萬元的房貸，瓦斯水電及管理費則共約一萬元。 第三間屋租金報酬逾五％ 向第四間屋目標邁進 「我並不害怕支出房貸，因為這間房子早就被上一個屋主隔間好出租，房客我不用找、裝潢費也免。算算一人一間房租約一萬多元，每個月我有近九萬元的收入，扣掉房貸及管理費，每個月還淨賺四萬元。」郭莉俐說，當初聽聞這位屋主要移民國外，想想這麼好的機會錯過難得，便決定買下，也順便圓了自己的包租婆之夢。 算一算，在不計算所得稅情況下，郭莉俐的租金報酬率高達八％；即使將所得稅算進去，郭莉俐的租金報酬率也在五至七％之間，比放在銀行定存還多。「在還未繳房貸、報稅等的前提下，等於每個月我的資產（房子），就幫我增加了一百萬左右的現金流。」 @全文未完，閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀： >>31歲科技女新貴，靠基金、買股 創造穩定現金流 >>提高工作之外的收入，打造我的自動賺錢機   只是突然變成八個人的房東，讓郭莉俐得有點頭痛，因為舉凡修繕、水電、叫瓦斯，都得通通包辦，反而耽誤了正職的賺錢機會。這也讓郭莉俐開始打算，是否花小錢從八位房客中挑出一位當二房東，由他全權負責，每月額外付薪水給他會比較好。 「雖然這樣會減少我三成的現金流，但卻讓我多出時間去做其他能賺更多錢的case，也才會有更多錢可以存下來，買第四間可以出租的房子。」郭莉俐說。 投資不能光說不練 實務進場才知自身功力 「其實我從小就是個數學白痴，我只知道投資有三個重點：Location、時間點，以及妳能承擔的槓桿比例。買股票則要挑龍頭股，另外股利高低及老闆經營理念也要考慮進去。」就是抓緊這幾個重點，郭莉俐才能成功進出股市、獲利三百多萬元；也將錢丟進房市中，成功打造自己的資產財。 二十多年來的投資經驗，讓郭莉俐深刻感覺：「不管你做了多少功課、嘴巴能說出多少理財道理，但直到你真的丟錢進去並成功獲利後，妳才能給自己肯定，知道：『ㄟ，其實我做得到耶！』」 郭莉俐形容以前的自己，就像現在社會上很多用名牌衣物堆疊出的年輕人，光鮮亮麗的外表都是用死薪水包裝出來的，就算再怎麼想賺錢，再怎麼知道哪些投資工具可以幫助自己，但就是遲遲無法踏出第一步，原因就出在對自己投資功力沒自信。 「加上現在年輕人被父母保護得太好，連房子車子都不用辛苦賺錢就能擁有，當然就不用冒險投資來賺錢。」郭莉俐說，這樣的環境會讓年輕人感受不到錢的價值，也不會像她們那個年代的人一樣，「因為深刻體認『錢』的重要，進而非常愛錢。而人要愛錢，才會賺錢。」 相對於現在年輕人對於買房躊躇不前、害怕自己無法負擔房貸能力，郭莉俐鼓勵年輕人，如果真的想靠房子存資產財，只要備足了自備款，挑好了房子，算足自己可以承擔房貸，就勇敢買下去不要怕，「因為房價只會愈來愈貴，不可能再回頭了。」   如何計算租金報酬率？ 比較粗略的算法是：（每月租金×12個月）÷房屋總價×100%。若要將稅負含在內計算，步驟如下： Step 1 計算租金稅負 若統一以43%申報，公式為：每月租金×12個月×（1－43%）×個人綜合所得稅率。 Step 2 算租金稅後收入 每月租金×12個月－租金稅負 Step 3 租金年報酬 實質租金稅後收入÷房屋總價×100% 【收房租要記得報稅】 租賃所得申報方式有二，房東可擇高申報：一是不需任何證明文件，直接以當年度房屋租金收入43%列為必要費用，在列舉申報時扣除；土地出租收入，則只能扣除該地當年繳納的地價稅。二是採列舉扣除方式，對因租賃而產生的必要耗損費用逐項提出證明，例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等等。