蝸居時代來臨？小宅購屋５大地雷，樣品屋藏玄機：被偷走的空間...
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當房子越蓋越小，在都會區花上千萬元買下一間「鳥居」，成為許多人不得已的選擇。然而，規劃不當的地雷小宅，不只會造成居住困擾，還可能導致意料之外的金錢損失。
房價漲不停，建商為了壓低總價，吸引預算有限的首購族，房子越蓋越小，各種「蝸居宅」和「鳥籠宅」應運而生，許多人為了一圓成家夢，即使對產品無法百分之百滿意，也不得不買單。40 歲出頭的郭穆德從 2019 年初開始看房，為了進出北市方便，他鎖定三重仁義重劃區、捷運菜寮站與三重站周邊，以及板橋江翠重劃區等地，同時因為手頭自備款較少，他專挑預售建案，前後看了超過 30 個案子，最後花費約 1 千萬元買下仁義重劃區的 24 坪 2 房物件，扣除公設之後，室內大約是 15 坪。
由於平時只有自己一個人居住，15 坪的室內空間對郭穆德來說還算剛好，格局也是他看過的產品裡面缺點最少的，但他仍然做了些許的客變，也就是在建設公司施工階段，依照自身需求，預先變更格局、建材、設備等。郭穆德直言，市售許多小宅的格局，並沒有站在使用者的角度去規劃，反而為了增加坪效，將空間切割得過於零碎，甚至經常出現大樑壓頭、廁所居中等風水禁忌，也因此，他看屋許久才終於找到趨近理想的產品。
小宅格局地雷多 樣品屋眼見不能為憑
住展雜誌研發長何世昌表示，小宅常見的格局地雷，還有採光面少、通風不佳、單層戶數多、隔音差、開門見廁……等，如果是坪數過小的迷你 2 房、3 房，還會遇到無法容納標準尺寸家具，以及室內只能做輕隔間的問題。根據何世昌觀察，近期迷你 2 房、3 房推案仍然相當風行，地點主要集中於新北市，又以江翠北側、五股洲子洋、三重仁義、新莊副都心等新興重劃區為最，也因為房價持續成長，迷你小宅的單價有明顯上升的趨勢，但由於總價相對較低，買氣依舊不錯。仔細探究小宅吸客的主因，樣品屋的美化效果占了一大因素。郭穆德指出，他所參觀過的小宅建案，
幾乎都會用 5 個「小技巧」來放大空間：
- 開放式格局。有些建案的樣品屋會刻意不把廚房或小房間的隔間牆做出來，營造空間變大的錯覺；
- 玻璃隔間。用玻璃隔間取代牆面，視覺直接穿透，就會讓人誤認為空間比實際大；
- 透明或開放式衣櫃。許多小宅的衣櫃做成透明或開放式，而且是依照空間量身訂做的，如果購買一般衣櫃不僅不合用，房間也會變得十分擁擠；
- 小尺寸家具。同理，放上正常尺寸家具之後，房間可能只剩狹窄的走道；
- 超薄牆面。大部分樣品屋的牆面厚度都不是實際厚度，無形中偷了不少空間。
主建物坪數才是關鍵 看房時要標記尺寸
正常的 2 房和 3 房分別該有多大呢？何世昌指出，若是配置 1 主臥、1 次臥、1 衛浴、1 廚房、1 客廳，公設比在 30% 上下的「正 2 房」，權狀坪數約需 25～30 坪左右才夠；而配置 1 主臥、2 次臥、2 衛浴、1 廚房、1 客廳的「正 3 房」，則最好有 40～50 坪，較能滿足實際需求。
主建物坪數=室內可用坪數？
不少人買房時會斤斤計較公設比或得房率，但何世昌建議，以國內而言，只要看「主建物坪數」大小即可，因為公設比或得房率的高低，不見得會與「室內可用坪數」多寡畫上等號，這是因為部分民眾不認同陽台也是「實坪」範圍，而且部分縣市（如高雄市）享有建築綠化容積獎勵，規劃大型景觀陽台可免計容積，因此得房率算起來相對更高，但室內面積其實比想像中小得多。
郭穆德也提醒，參觀樣品屋時，要懂得在腦中把實際的牆面「畫」出來，這樣才衡量得出空間的真正大小，而不會被眼前的裝潢所迷惑。如果無法自行「腦補」，建議直接詢問代銷或建商實際的尺寸，並且註記在圖面上，會遠比光用「感覺」來得好。萬一發現樣品屋與圖面格局有異，或是牆面、家具尺寸不符標準時，更要仔細確認，以免交屋時才驚覺買到一間一轉身就會撞到牆壁、睡覺時連腳都伸不直的「鳥居」。
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本文由 Money 錢 155 期 授權轉載
(圖：shutterstock，僅為示意；內容純屬參考，投資前請謹慎為上)
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