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做好人生中最重要的一筆交易,第一次賣房必懂的 12 堂課 對多數人來說,房子是人生中最大的一筆資產,也是一筆重要的投資,買房時要做功課,賣房時當然也要!想得到好的報酬,同時確保交易安全,有許多「眉角」要注意。近幾年房價走高,部分屋主開始興起賣房換屋或將資產變現的念頭,不過,出售房屋並不是委託房仲就能簡單解決的一件事,若不希望所託非人,或是在交易過程中出差錯,屋主們務必要親自了解售屋的各種「眉角」,才能充分利用房仲所提供的資源,提升售屋效率,甚至獲得更好的報酬。以下是賣房新手們最常詢問的 12 個問題,值得所有屋主參考。 Q1:自售好,還是委託房仲銷售比較好? A:中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,自售和委託房仲各有優缺點,以自售來說,優點當然就是能節省仲介費,但是銷售房屋的所有流程,包括屋況整理、刊登廣告、接聽電話、帶看、簽約等,都必須自己搞定,尤其帶看最為麻煩,若屋主居住在其他住所或上班地點較遠,容易造成來回奔波,萬一被買方「放鴿子」,更會造成時間的浪費,其次也較難確保交易安全。 至於委託房仲,缺點是必須支付服務費,一般而言賣方服務費為總價的 4%,若總價較高會有議價空間;優點則是售屋流程都有專人服務,尤其房仲可協助過濾買方和集中帶看,屋主便能節省很多時間和精力,交易安全也能獲得把關。江龍名建議,若曾有交易經驗或時間充裕,選擇自售無妨,反之若毫無經驗且無暇帶看和處理瑣事,最好還是委託房仲,以免因小失大。 Q2:該如何尋找專業又有良好服務態度的房仲? A:江龍名表示,房仲是否專業、有服務熱忱,其實從接聽電話開始就能觀察得出來,屋主可以從應答是否有 SOP、語氣是否親切有禮、能否提供具體回答等來做初步判斷,其次最好能親自至門市洽詢,藉此觀察房仲是否具有組織與管理,以及店內氛圍是否和諧、有朝氣,若以上條件皆符合,該家房仲的素質通常不會太差。除了自己尋找、觀察之外,在網路上搜尋口碑,或是詢問房仲門市附近的鄰居、店家,也能了解房仲是否優質。 推薦閱讀:新制上路倒數中,看一次就懂「房地合一稅 2.0 懶人包」終極版! Q3:委託房仲時該簽一般約還是專任約? A:大家房屋企研室主任郎美囡表示,如果有自己熟識或是親友推薦的房仲,而且房屋本身條件不錯,簽專任約更為有利,其一是可以免除過多房仲的干擾,其二是房仲會花更多心力去包裝、行銷物件,還能提供更完整的服務,例如拍攝 VR 看屋檔案,就能增加物件的點閱率,更快吸引到買方。若沒有熟識的房仲,或房屋條件普通,則建議多與業者簽署一般約,好處是可以增加曝光的管道,同時可以在售屋過程中比較各家的服務品質,藉此篩選出可以持續合作的房仲。 推薦閱讀:以低報高恐涉及逃漏稅!賣房算錯成本,當心要補稅又罰錢… Q4:該怎麼確認自家社區或同區域物件的行情? A:郎美囡指出,現在政府的實價登錄資料已揭露到門牌,延遲揭露的情形也有改善,相較以往,查詢行情已變得十分便利,除了透過路段查詢,民眾也可多使用框選範圍的查詢方式。但要提醒的是,比較行情時,應參考與自家同類型且屋齡相近的物件,同時要查看實價登錄備註欄的說明,了解車位價格是否拆算、房價是否隱含其他費用(如裝潢費)等,才能釐清真正的行情水準。 Q5:售屋開價該怎麼決定?開得越高越好嗎? A:郎美囡表示,開價並非越高越好,如果偏離行情太多,反而會讓買方卻步,導致售屋流程拉得更長。建議賣方們先參考行情後,擬定一個自己心中的理想價位,再由房仲協助調整實際曝光的開價。一般來說,若房屋裝潢過、賣相好,可適度加價,反之若屋況不佳,則建議適度減價。售屋 1~2 個月之後,若預約看屋的人一直很少,甚至於無人詢問,表示開價與買方的認知差距過大,這時建議下修開價,避免空轉。 Q6:售屋前需要將房子重新整理或清空嗎? A:郎美囡表示,屋況整理的方式因人而異,若家中有裝潢,且狀態良好,僅須將物品擺放整齊、維持清爽舒適感即可。但若是裝潢老舊,雜物又過多,建議至少要先將雜物清空,並且適度地美化空間(例如粉刷、丟掉老舊家具、擺放植栽等),以使買方的印象加分。 假設已經搬離原屋,清空與不清空房屋各有好處。清空的好處是,原始屋況、格局可以一目了然,對於打算重新裝潢的買方來說,會是最好的狀態;不清空的好處則是,買方可以參考現有的家具陳設,以此衡量空間的規劃方式。 Q7:斡旋和要約的差異是什麼?選擇哪種較好? A:江龍名表示,斡旋和要約的性質完全一樣,都具有《民法》上要約(締結契約的意思表示)的效力,差別在於採用斡旋出價時須支付斡旋金,一般而言金額大多在 10 萬~20 萬元之間,當屋主收到斡旋後同意出售,代表該筆交易已經成立,斡旋金會立刻轉為定金;若是採用要約出價,則僅須簽立要約書,不須支付任何費用,當屋主同意出售時交易也立刻成立。 不過實務上房仲大多會建議下斡旋,這是因為大部分屋主看到現金(斡旋金)時會更相信對方有購買誠意。其次,若斡旋成功後買方反悔不買,因斡旋金已轉為定金,賣方可予以沒收;但若是要約,當買方反悔不買時,雖然法規明定違約方須支付出價金額 3% 的違約金,但萬一買方不願支付,賣方就必須透過訴訟才有機會要回違約金,對賣方來說較為不利。 Q8:若買方出價已達到賣方底價,可反悔不賣嗎? A:江龍名指出,當買方出價達到賣方設定的底價時,仍須賣方在斡旋書或要約書上簽名,才算是真正的成交。不過,當賣方簽署委託售屋的契約書時,即有義務在買方出價達到底價時出面簽約,因此,若買方出價已達到底價,但賣方卻反悔不賣,就必須按照委託契約上的罰則支付違約金給房仲(注意:違約金並非支付給買方),至於違約金多寡則須視委託契約條款而定。但若賣方已在斡旋書上簽認才反悔不賣,就須賠償雙倍的斡旋金(定金)給買方,若簽署的是要約書,則須賠償出價(底價)金額 3% 的違約金給買方。 Q9:自售時透過什麼管道效果較好? A:由於網路尋屋已蔚為主流,實務上大多數自售屋主均會在 591 房屋交易網、樂屋網、好房網等平台刊登售屋廣告,以取得較好的曝光效果,亦可同時透過社區群組、社區布告欄、臉書售屋社團等發布相關訊息,或是多請親朋好友介紹牽線。不過須留意的是,591 房屋交易網等平台也是房仲搜尋房源的管道,一旦刊登廣告,將會收到大量的房仲來電,必須要有耐心一一回覆婉拒。 Q10:自售時,該怎麼拍出吸引買方的好照片? A:首先屋內環境一定要經過整理,收好所有看起來凌亂的雜物,同時準備足夠的光源,拍照時使用廣角鏡頭,並以斜對角取景,較能營造空間寬廣的感覺。若家中有抱枕、掛畫、植栽等各種擺設,務必善加利用,就能使房屋看起來更為溫馨、精緻。此外,由於疫情關係,線上看屋越來越普及,部分房屋網提供了上傳影音的功能,若賣方擅長拍攝和剪輯影片,不妨再額外準備影片檔案,會讓物件更為吸睛。 Q11:自售時要怎麼確保交易安全? A:江龍名表示,自售時務必選擇口碑良好的地政士(即代書)代為辦理售屋手續,同時建議一定要辦理履約保證,才能避免房屋過戶卻收不到款項的窘境。一般來說,地政士都有固定合作辦理履約保證的建經公司,賣方亦可自行尋找聲譽良好的建經公司委託辦理履約保證。 Q12:售屋時有哪些附加成本要注意? A:郎美囡指出,售屋時有幾項成本金額較高,包括房地合一稅(或財產交易所得稅)、土地增值稅、房仲服務費等,由於房仲也會協助試算、提醒,因此一般賣方較不會忽略。有幾項成本雖然金額不高,反而容易被賣方遺漏,包括代書費、履約保證手續費、房屋稅與地價稅(以交易日為基準與買方分攤拆算)、地政登記規費、搬家費、清潔費……等,提醒賣方們預留至少 10 萬元,以免一時無法支付。 多學 2 招 賣房 Tips Q:同社區有其他物件正在出售,如何讓我的房子更有吸引力? A:對買方來說,最有影響力的當然還是「價格」,尤其同社區內委售量大時,開價低會更有競爭力。但若不想降價,努力突顯屋況優勢也會有不錯的效果。不過要提醒的是,若是大型社區,不同棟別、樓層、座向或多或少都會有價差,如果想加快售屋速度,開價就要合理,例如位於 4 樓或面對嫌惡設施,開價低於社區其他物件,才能盡快找到買方。 Q:已經進入與買方談價階段,房仲希望我降價,該怎麼辦? A:這要看賣方本身售屋的急迫性到底有多高,如果急著出售,買賣雙方的價格差距也不大,建議適時讓價,以免買方打退堂鼓。此外,建議善用 3 招: 第 1 招是「見面談」,俗話說「見面三分情」,當雙方面對面聊開了,通常會願意各退一步,你加一點、我減一點,便能成交; 第 2 招是「哀兵政策」,當買方財力條件好,耳根子又軟時,可用較低姿態懇請對方加價; 第 3 招是「自我推銷」,也就是利用自身房屋相較其他物件的優勢作為訴求,設法打動買方。   錢雜誌 APP 上線啦!快下載你的隨身理財寶典:https://emagazine.page.link/AtYg 更多精彩內容,請鎖定2022年6月號《Money錢》  ( 圖:Money錢,僅為示意/本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上 )

如何讓我的房子賣價更高?第一次賣房就上手,新手屋主必懂 12 點眉角!

2022/05/30
房地產 , 房仲 , 房地合一 , 賣房 , 屋主

做好人生中最重要的一筆交易,第一次賣房必懂的 12 堂課

對多數人來說,房子是人生中最大的一筆資產,也是一筆重要的投資,買房時要做功課,賣房時當然也要!想得到好的報酬,同時確保交易安全,有許多「眉角」要注意。近幾年房價走高,部分屋主開始興起賣房換屋或將資產變現的念頭,不過,出售房屋並不是委託房仲就能簡單解決的一件事,若不希望所託非人,或是在交易過程中出差錯,屋主們務必要親自了解售屋的各種「眉角」,才能充分利用房仲所提供的資源,提升售屋效率,甚至獲得更好的報酬。以下是賣房新手們最常詢問的 12 個問題,值得所有屋主參考。

Q1:自售好,還是委託房仲銷售比較好?

A:中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,自售和委託房仲各有優缺點,以自售來說,優點當然就是能節省仲介費,但是銷售房屋的所有流程,包括屋況整理、刊登廣告、接聽電話、帶看、簽約等,都必須自己搞定,尤其帶看最為麻煩,若屋主居住在其他住所或上班地點較遠,容易造成來回奔波,萬一被買方「放鴿子」,更會造成時間的浪費,其次也較難確保交易安全。

至於委託房仲,缺點是必須支付服務費,一般而言賣方服務費為總價的 4%,若總價較高會有議價空間;優點則是售屋流程都有專人服務,尤其房仲可協助過濾買方和集中帶看,屋主便能節省很多時間和精力,交易安全也能獲得把關。江龍名建議,若曾有交易經驗或時間充裕,選擇自售無妨,反之若毫無經驗且無暇帶看和處理瑣事,最好還是委託房仲,以免因小失大。

Q2:該如何尋找專業又有良好服務態度的房仲?

A:江龍名表示,房仲是否專業、有服務熱忱,其實從接聽電話開始就能觀察得出來,屋主可以從應答是否有 SOP、語氣是否親切有禮、能否提供具體回答等來做初步判斷,其次最好能親自至門市洽詢,藉此觀察房仲是否具有組織與管理,以及店內氛圍是否和諧、有朝氣,若以上條件皆符合,該家房仲的素質通常不會太差。除了自己尋找、觀察之外,在網路上搜尋口碑,或是詢問房仲門市附近的鄰居、店家,也能了解房仲是否優質。

房地產稅

Q3:委託房仲時該簽一般約還是專任約?

A:大家房屋企研室主任郎美囡表示,如果有自己熟識或是親友推薦的房仲,而且房屋本身條件不錯,簽專任約更為有利,其一是可以免除過多房仲的干擾,其二是房仲會花更多心力去包裝、行銷物件,還能提供更完整的服務,例如拍攝 VR 看屋檔案,就能增加物件的點閱率,更快吸引到買方。若沒有熟識的房仲,或房屋條件普通,則建議多與業者簽署一般約,好處是可以增加曝光的管道,同時可以在售屋過程中比較各家的服務品質,藉此篩選出可以持續合作的房仲。

Q4:該怎麼確認自家社區或同區域物件的行情?

A:郎美囡指出,現在政府的實價登錄資料已揭露到門牌,延遲揭露的情形也有改善,相較以往,查詢行情已變得十分便利,除了透過路段查詢,民眾也可多使用框選範圍的查詢方式。但要提醒的是,比較行情時,應參考與自家同類型且屋齡相近的物件,同時要查看實價登錄備註欄的說明,了解車位價格是否拆算、房價是否隱含其他費用(如裝潢費)等,才能釐清真正的行情水準。

Q5:售屋開價該怎麼決定?開得越高越好嗎?

A:郎美囡表示,開價並非越高越好,如果偏離行情太多,反而會讓買方卻步,導致售屋流程拉得更長。建議賣方們先參考行情後,擬定一個自己心中的理想價位,再由房仲協助調整實際曝光的開價。一般來說,若房屋裝潢過、賣相好,可適度加價,反之若屋況不佳,則建議適度減價。售屋 1~2 個月之後,若預約看屋的人一直很少,甚至於無人詢問,表示開價與買方的認知差距過大,這時建議下修開價,避免空轉。

Q6:售屋前需要將房子重新整理或清空嗎?

A:郎美囡表示,屋況整理的方式因人而異,若家中有裝潢,且狀態良好,僅須將物品擺放整齊、維持清爽舒適感即可。但若是裝潢老舊,雜物又過多,建議至少要先將雜物清空,並且適度地美化空間(例如粉刷、丟掉老舊家具、擺放植栽等),以使買方的印象加分。

假設已經搬離原屋,清空與不清空房屋各有好處。清空的好處是,原始屋況、格局可以一目了然,對於打算重新裝潢的買方來說,會是最好的狀態;不清空的好處則是,買方可以參考現有的家具陳設,以此衡量空間的規劃方式。

Q7:斡旋和要約的差異是什麼?選擇哪種較好?

A:江龍名表示,斡旋和要約的性質完全一樣,都具有《民法》上要約(締結契約的意思表示)的效力,差別在於採用斡旋出價時須支付斡旋金,一般而言金額大多在 10 萬~20 萬元之間,當屋主收到斡旋後同意出售,代表該筆交易已經成立,斡旋金會立刻轉為定金;若是採用要約出價,則僅須簽立要約書,不須支付任何費用,當屋主同意出售時交易也立刻成立。

不過實務上房仲大多會建議下斡旋,這是因為大部分屋主看到現金(斡旋金)時會更相信對方有購買誠意。其次,若斡旋成功後買方反悔不買,因斡旋金已轉為定金,賣方可予以沒收;但若是要約,當買方反悔不買時,雖然法規明定違約方須支付出價金額 3% 的違約金,但萬一買方不願支付,賣方就必須透過訴訟才有機會要回違約金,對賣方來說較為不利。

Q8:若買方出價已達到賣方底價,可反悔不賣嗎?

A:江龍名指出,當買方出價達到賣方設定的底價時,仍須賣方在斡旋書或要約書上簽名,才算是真正的成交。不過,當賣方簽署委託售屋的契約書時,即有義務在買方出價達到底價時出面簽約,因此,若買方出價已達到底價,但賣方卻反悔不賣,就必須按照委託契約上的罰則支付違約金給房仲(注意:違約金並非支付給買方),至於違約金多寡則須視委託契約條款而定。但若賣方已在斡旋書上簽認才反悔不賣,就須賠償雙倍的斡旋金(定金)給買方,若簽署的是要約書,則須賠償出價(底價)金額 3% 的違約金給買方。

Q9:自售時透過什麼管道效果較好?

A:由於網路尋屋已蔚為主流,實務上大多數自售屋主均會在 591 房屋交易網、樂屋網、好房網等平台刊登售屋廣告,以取得較好的曝光效果,亦可同時透過社區群組、社區布告欄、臉書售屋社團等發布相關訊息,或是多請親朋好友介紹牽線。不過須留意的是,591 房屋交易網等平台也是房仲搜尋房源的管道,一旦刊登廣告,將會收到大量的房仲來電,必須要有耐心一一回覆婉拒。

Q10:自售時,該怎麼拍出吸引買方的好照片?

A:首先屋內環境一定要經過整理,收好所有看起來凌亂的雜物,同時準備足夠的光源,拍照時使用廣角鏡頭,並以斜對角取景,較能營造空間寬廣的感覺。若家中有抱枕、掛畫、植栽等各種擺設,務必善加利用,就能使房屋看起來更為溫馨、精緻。此外,由於疫情關係,線上看屋越來越普及,部分房屋網提供了上傳影音的功能,若賣方擅長拍攝和剪輯影片,不妨再額外準備影片檔案,會讓物件更為吸睛。

Q11:自售時要怎麼確保交易安全?

A:江龍名表示,自售時務必選擇口碑良好的地政士(即代書)代為辦理售屋手續,同時建議一定要辦理履約保證,才能避免房屋過戶卻收不到款項的窘境。一般來說,地政士都有固定合作辦理履約保證的建經公司,賣方亦可自行尋找聲譽良好的建經公司委託辦理履約保證。

Q12:售屋時有哪些附加成本要注意?

A:郎美囡指出,售屋時有幾項成本金額較高,包括房地合一稅(或財產交易所得稅)、土地增值稅、房仲服務費等,由於房仲也會協助試算、提醒,因此一般賣方較不會忽略。有幾項成本雖然金額不高,反而容易被賣方遺漏,包括代書費、履約保證手續費、房屋稅與地價稅(以交易日為基準與買方分攤拆算)、地政登記規費、搬家費、清潔費……等,提醒賣方們預留至少 10 萬元,以免一時無法支付。


多學 2 招 賣房 Tips

Q:同社區有其他物件正在出售,如何讓我的房子更有吸引力?

A:對買方來說,最有影響力的當然還是「價格」,尤其同社區內委售量大時,開價低會更有競爭力。但若不想降價,努力突顯屋況優勢也會有不錯的效果。不過要提醒的是,若是大型社區,不同棟別、樓層、座向或多或少都會有價差,如果想加快售屋速度,開價就要合理,例如位於 4 樓或面對嫌惡設施,開價低於社區其他物件,才能盡快找到買方。

Q:已經進入與買方談價階段,房仲希望我降價,該怎麼辦?

A:這要看賣方本身售屋的急迫性到底有多高,如果急著出售,買賣雙方的價格差距也不大,建議適時讓價,以免買方打退堂鼓。此外,建議善用 3 招:

  • 第 1 招是「見面談」,俗話說「見面三分情」,當雙方面對面聊開了,通常會願意各退一步,你加一點、我減一點,便能成交;
  • 第 2 招是「哀兵政策」,當買方財力條件好,耳根子又軟時,可用較低姿態懇請對方加價;
  • 第 3 招是「自我推銷」,也就是利用自身房屋相較其他物件的優勢作為訴求,設法打動買方。

 

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