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房子對人類最基本的功能應該是「居住」需求，但隨著房價逐年上揚，以及房地產對華人社會來說具有「社經地位」與「財富能力」的表徵，使得房地產進階成為個人理財與資產配置的主要產品之一。 ▲台灣企銀與台灣人壽共同推出結合年金險的以房養老專案。（左起：台企銀總經理林增壽、台企銀董事長朱潤逢、台灣人壽董事長凌氤寶。不過，伴隨高齡化、少子化趨勢，準退休族要有新思維，尤其過往在認知上習慣把房子「留」給後代子孫的人，應該思考善用房屋的既存價值，幫自己規畫老後退休金，以追求個人更好的退休生活品質。在國外，「以房養老」制度早就行之有年，而台灣政府推動的「以房養老」源起，則可追溯到4年前。當時國內發生多起獨居老人坐擁黃金屋，卻因不符合社會救助資格而餓死家中的悲劇，之後內政部在台北市、新北市及高雄市等直轄市試辦「公益型以房養老」，但因申請資格限制多，以致成效不彰。直到去年底，合作金庫銀行領頭推動商業型「以房養老」貸款，放寬申請人限制資格，這才讓市場活絡了起來。根據金管會統計，今年1月全市場放款件數僅21件、放款金額1.98億元，隨著參與銀行增加，到4月底放款件數可望突破160件、總體放款金額累積可超過10億元，相對其他理財商品，成長速度驚人。商業型「以房養老」幫退休族增加養老金目前國內總計有6家銀行配合政策推出「以房養老」專案，種類多元，從最陽春的住宅逆向房貸，到可結合保險、信託的套餐組合，乃至逆向理財型房貸，讓人看得眼花撩亂不知如何選擇。政治大學風險管理與保險學系副教授彭金隆表示，隨著台灣進入高齡化時代，老人商機是銀行的新藍海，相較過去定存轉類定存保單，可結合房貸、保險與信託商品的「以房養老」專案，成為銀行與保險結合的新商業模式，可說是「銀行通路的保險2.0版」。（全文未完）完整內容《Money錢》2016年5月號NO.104特別企畫國內目前有6家銀行推出「以房養老」方案，分別是合庫、土銀、台企銀、第一銀及華南銀，台灣銀行最快在4月底加入戰局。而隨著保險、信託產品的加入，各家銀行也發展出各自不同的特色。合作金庫去年底首推以房養老，經驗豐富且承作件數最多。當初為了避免申辦者的生活費被利息吃掉，董事長廖燦昌主張，只要利息超過月撥付款金額的三分之一，剩下未收取的利息差額，可在契約終止時一次收取，而這個「利息掛帳」，是林哲群認為十分人性化的考量。 @ 閱讀更多內容請加入Money錢官網《Money錢》成立LINE@官方帳號囉！趕快按下加入好友吧！此外，合庫也與南山人壽合作「樂活三寶」保險專案，結合年金保險、醫療險及長照險等獨家商品讓客戶選購。後續推出的土銀、一銀及華銀等，跟進採取「利息上限」設計。土銀強調，若放款成數不超過5成，貸款期間利息可免繳，全數掛帳到契約結束後一次收取；在額度上，若房子位於雙北市捷運站1000公尺內區域可拉高至7成，其餘地區6成。（全文未完）完整內容《Money錢》2016年5月號NO.104特別企畫 ▲隨著人口減少、市中心面積縮小，退休包租公要維持租金穩定並不容易。哪些人適合「以房養老」？哪些人又不適合？政大風險管理與保險學系副教授彭金隆認為，對於只有一間房子的軍公教，或是領有月退俸的老年人來說，沒有必要申請「以房養老」貸款；但是對「窮得只剩房子」的老年人而言，以房養老確實有幫助，不過若有能力挑選理財商品，也未必要買銀行推出的「老人全餐」。過去13年台灣房地產飆漲，不少人期待養一個「啞巴兒子」，將每月穩定租金收入，當成退休主要生活來源，但隨著房價從高峰步入衰退，靠房地產養老的思維也應該要做一番調整。尤其根據國發會2014年預估，台灣最快3年後，也就是2019年，人口將進入負成長，到2061年全台總人口數將減少24.2%，而幼年和青壯年人口會減少一半，但老年人將會增加1.6倍。「當人口變少了，市區面積也會縮小，未來只剩精華區房價有足夠支撐。」萬泰聯合會計師事務所副總林嘉焜憂心的說，台灣租金報酬全球敬陪末座，經濟結構若不改善，要維持租金長期穩定並不容易。他雖不反對以房養老政策，但卻強調「以房養老」不是籌措退休金的優先選項，提早準備積極理財，創造更穩定的現金流，才是上上之策。（全文未完）完整內容《Money錢》2016年5月號NO.104特別企畫更多《Money錢》2016年5月號NO.104特別企畫 >>投資海外房產vs美元年金險 >>王先生利用房產籌措退休金有2種選擇