× 首頁 保險獎 2020基金獎 贏家思維 投資攻略 精選頻道 商城 購物車(0) 序號開通 登入/註冊
從3月底央行放寬選擇性信用管制措施後,代銷或房仲公司接連傳出「房地產回溫」的好消息,然而對照新任行政院院長林全上任前,對今年台灣經濟成長率表明「保1無望」的預期,恐無法樂觀看待這一波買氣回溫。 戴德梁行董事總經理顏炳立直白說:「即便市場出現小陽春,也無法抵擋大環境不佳的事實。」根據Apple House趨勢研究中心調查,超過7成民眾希望新政府優先「拼經濟」,讓人民生活變得更好;至於期待政府「打房」的比重則降至3成以下,顯示民眾擔心荷包更勝於擁不擁房。 房價緩跌 預售屋變相降價 站在第一線觀察的台灣房屋大直店經理陳泰源認為,對照過去3次房市景氣循環,這一波的修正似乎很「反常」,原因是以前市場變差,法拍物件會增加,但目前在台灣低利率及低持有成本環境下,可能因此未造成大量法拍出籠。顏炳立預期,這一波修正將是「溫水煮青蛙」緩跌,急售物件不會一下子變多。 但只要房地產價格修正趨勢未變,市場陸續就會出現許多特殊交易,首當其衝會是預售屋。房地產暢銷書《30堂千萬房產課》作者、住商機構企畫研究室主任徐佳馨特別點出,在國稅局大查稅以及市場前景堪慮的情勢下,預售屋紅單交易(即購屋預約單,民眾只要付些許訂金,就能取得購屋權利。確定購買,補足訂金、正式簽約;不願購買,可無息退還已付金額)將減少,而賠錢脫手紅單的投資客也不在少數。 而對正在銷售中的預售個案,建商更苦思解套方法。陳泰源表示,為了對「買在高點客戶交代」,建商一定會死守價格,否則可能面臨大批退訂潮,未來將有越來越多「買屋送贈品、送裝潢、家電、住宿卷」等變相降價的銷售方法,等到消費者對任何促銷手法都不買單時,建商才會真正「實質降價」。 未來1年購屋 避開5種翻身無望房子 至於中古屋方面,在自住客當道前提下,徐佳馨表示,2至3房標準產品接手性最強,但不能排除預售屋價格持續修正,中古屋將跟著「向下比價」。而在這股空頭氣焰瀰漫的環境下,自住客未來1年若有購屋計畫,絕對要避免買到以下5種下一波多頭來臨也難以翻身的房子。 避開類型➊ 包租包買回的預售屋 從資金成本來看,不管是買新成屋或中古屋,3成自備款都要一次到位,相較之下,央行房市管制政策鬆綁後,低門檻的預售屋相對容易入門,「但風險高!」見證台灣房地產40載的東森房屋董事長王應傑強調:「不要認為建商是因為欠一大筆債才導致周轉失靈。景氣不佳時,只要一張支票軋不過來,銀行可能雨天收傘,造成骨牌效應。」 不久前新竹建商推出「包租、包買回」的飯店型置產分紅個案,如今飯店都還沒興建,就傳出建設公司負責人捲款潛逃,不知去向。王應傑建議,在房地產修正環境下,因為難預期建商財務狀況,反而要避免購買預售屋。 避開類型➋ 地租年年調的地上權住宅 近年台北市房價高漲,價格只有市價7折的地上權住宅,曾經紅極一時。但由於地上權住宅只有房屋所有權、沒有土地產權,雖然有不用繳地價稅及土地增值稅的優點,卻也因為沒有土地產權,貸款成數較低,加上政府的土地公告地價年年上漲,地上權住宅每年要繳「地租」,因此持有成本越來越高。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 本文出自Money錢2016年6月號第105期   《Money錢》成立LINE@官方帳號囉!  趕快按下加入好友吧!     出版多本房地產「黑心」系列書籍的Sway表示,地上權住宅價格除了隨著使用年限接近而減低之外,當市場面臨修正時,同樣會受到區域行情修正的壓力,在沒有土地產權保護下,跌幅更重。就算自住客等到下一波多頭來臨,隨著屋齡老舊及使用年限到期,價格反彈空間也很有限。 避開類型➌ 生活機能不成熟的重劃區 區域房價要維持穩定,「供需平衡」是最基本原則,Sway指出,投資客多、生活機能不成熟的大型重劃區價格備受考驗,例如今年初曾被公股銀行點名的「林五淡」(林口、五股及淡水),議價空間就很大。 此外,徐佳馨更點出,除非自己打算長期持有使用,不然坪數過大或過小,未來都不容易找到買方,若是房屋每年所產生的費用,如房屋稅、地價稅、管理費又比同區域高出一截,更是雪上加霜,日後不只住起來不開心,想要轉手更是難如登天。 避開類型➍ 創新天價的都更老屋 台北市屋齡30年的老屋比重超過6成,都市更新雖然刻不容緩,但一般市井小民對「創新天價的都更屋」,還是少碰為妙。 Sway直指,因為媒體最愛的新聞就是「天價搶購」,偏偏很多投資客在低檔時,默默買足部位,等到卡好位後,再找房仲或媒體放新聞,包括幾年前的逢甲商圈或六合夜市等,都曾發生因為一戶以天價交易,而塑造整條街廓都創新高價的假象。等到最後一隻老鼠上勾,才發現天價都更屋的租金收益低的可憐,未來得靠運氣及時機,才能再回到過去的榮景。 避開類型➎ 結構安全有疑慮的房子 今年2月台南大地震,震出國人對居住環境的要求,加上行政院公布土壤液化區查詢系統,一度引發小恐慌,但同時也提升民眾對住宅結構安全的危機意識,「那一段時間,只要地點在非潛勢區房屋的銷售都較順利。」徐佳馨表示,在居住安全意識日漸提高下,任何有安全疑慮的房子,如海砂屋、輻射屋等,再便宜也要避免碰。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,民眾在判斷建築物結構安全時,不妨記住「由外而內、由下而上、看梁柱牆樓板」的口訣。先看建築物是否有傾斜、沉陷的現象,建築物外觀是否有異常,另外從1樓開始檢查柱子是否有嚴重裂縫,或混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等現象,尤其是1樓為開放空間的挑高大樓,或原為老舊住宅改變為賣場的建築物,更需仔細檢查。 總的來說,空頭行情時購屋更要挑「好房子」,陳泰源提醒說,若房市循環在主升段,閉著眼睛隨便買隨便賺,買房標準只要60分及格就好,但是現在買家無不抱持「好產品才容易脫手」心態,購屋標準拉高至80~90分。 房市修正期,好產品才值得買,對地點與產品普通的房子,反而要擔心拋售潮現象產生的助跌效果,這類型住宅若無法脫手,建議如果可以先收租養房,多少回收點成本,才是現階段應變的最佳方法。  
再便宜都不能碰的5種房子
2016/09/23
房價,預售屋

從3月底央行放寬選擇性信用管制措施後,代銷或房仲公司接連傳出「房地產回溫」的好消息,然而對照新任行政院院長林全上任前,對今年台灣經濟成長率表明「保1無望」的預期,恐無法樂觀看待這一波買氣回溫。

戴德梁行董事總經理顏炳立直白說:「即便市場出現小陽春,也無法抵擋大環境不佳的事實。」根據Apple House趨勢研究中心調查,超過7成民眾希望新政府優先「拼經濟」,讓人民生活變得更好;至於期待政府「打房」的比重則降至3成以下,顯示民眾擔心荷包更勝於擁不擁房。




房價緩跌
預售屋變相降價


站在第一線觀察的台灣房屋大直店經理陳泰源認為,對照過去3次房市景氣循環,這一波的修正似乎很「反常」,原因是以前市場變差,法拍物件會增加,但目前在台灣低利率及低持有成本環境下,可能因此未造成大量法拍出籠。顏炳立預期,這一波修正將是「溫水煮青蛙」緩跌,急售物件不會一下子變多。

但只要房地產價格修正趨勢未變,市場陸續就會出現許多特殊交易,首當其衝會是預售屋。房地產暢銷書《30堂千萬房產課》作者、住商機構企畫研究室主任徐佳馨特別點出,在國稅局大查稅以及市場前景堪慮的情勢下,預售屋紅單交易(即購屋預約單,民眾只要付些許訂金,就能取得購屋權利。確定購買,補足訂金、正式簽約;不願購買,可無息退還已付金額)將減少,而賠錢脫手紅單的投資客也不在少數。

而對正在銷售中的預售個案,建商更苦思解套方法。陳泰源表示,為了對「買在高點客戶交代」,建商一定會死守價格,否則可能面臨大批退訂潮,未來將有越來越多「買屋送贈品、送裝潢、家電、住宿卷」等變相降價的銷售方法,等到消費者對任何促銷手法都不買單時,建商才會真正「實質降價」。



未來1年購屋
避開5種翻身無望房子


至於中古屋方面,在自住客當道前提下,徐佳馨表示,2至3房標準產品接手性最強,但不能排除預售屋價格持續修正,中古屋將跟著「向下比價」。而在這股空頭氣焰瀰漫的環境下,自住客未來1年若有購屋計畫,絕對要避免買到以下5種下一波多頭來臨也難以翻身的房子。

避開類型➊
包租包買回的預售屋


從資金成本來看,不管是買新成屋或中古屋,3成自備款都要一次到位,相較之下,央行房市管制政策鬆綁後,低門檻的預售屋相對容易入門,「但風險高!」見證台灣房地產40載的東森房屋董事長王應傑強調:「不要認為建商是因為欠一大筆債才導致周轉失靈。景氣不佳時,只要一張支票軋不過來,銀行可能雨天收傘,造成骨牌效應。」

不久前新竹建商推出「包租、包買回」的飯店型置產分紅個案,如今飯店都還沒興建,就傳出建設公司負責人捲款潛逃,不知去向。王應傑建議,在房地產修正環境下,因為難預期建商財務狀況,反而要避免購買預售屋。


避開類型➋
地租年年調的地上權住宅


近年台北市房價高漲,價格只有市價7折的地上權住宅,曾經紅極一時。但由於地上權住宅只有房屋所有權、沒有土地產權,雖然有不用繳地價稅及土地增值稅的優點,卻也因為沒有土地產權,貸款成數較低,加上政府的土地公告地價年年上漲,地上權住宅每年要繳「地租」,因此持有成本越來越高。

@全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 本文出自Money錢2016年6月號第105期
 
《Money錢》成立LINE@官方帳號囉! 

趕快按下加入好友吧!  好友人數
 

1590133168162-1.jpg


立即登入會員,每天可免費閱讀5篇VIP文章!
或立即訂閱可無限閱讀!
(文章未完,請登入繼續觀看)
立即登入會員,每天可免費閱讀5篇VIP文章!
或立即訂閱可無限閱讀!

相關商品

推薦閱讀

理財工具推薦

下載Money錢 - 理財知識隨身讀APP

提供最優質的財經文章、影音

1.股市、保險、房地產,掌握最新財經動態
2.專家、名人駐站,提供深度產業分析
3.課程、影音專區,讓動手深度學習

下載【Money錢 - 理財知識隨身讀】,提前預約財富自由!

編輯精選