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雪球股達人溫國信在《買房賺千萬,比買股更簡單》書中指出,貸款不是負擔,而是累積財富的開始。他說,房地產單價與總價高,若沒有適時貸款,要靠存款買屋,恐怕永遠都買不起,因此,第一次購屋的小資女更要善用「長期貸款」,並在挑選房貸時懂得精算。 怪老子理財網站站長蕭士斌也在《第一次領薪水就該懂的理財方法》中提醒,自住客在挑選房屋貸款時,最正確的方式是看「利率」高低,而不是看「總利息」。 他以貸款一百萬元為例,A銀行年利率二%、二十年計算,每月付款五千零五十九元,總繳利息二十一萬四千一百二十元;但B銀行年利率二·五%、貸款十五年,每月付款六千六百六十八元,總繳利息二十萬零二百一十二元。前者的利率較低,但總繳利息卻比較高,後者利率較高,但總繳利息較少,原因在於「貸款年限」。 也因此,怪老子認為,小資女在比較利率之後,也不就沒事了,要進一步分析在負擔能力之內,要向銀行勇於開口更換貸款年限,「因為找利率低的銀行,在能力範圍內,若能將貸款期限縮短,提高月付款,被銀行賺走的利息也就更少。」 政策鬆綁 買房貸款好時機 相較過去,近期有意購屋的小資女可有福氣了!因為今年三月之前,房貸戶向銀行申請延長寬限期或協商降低利率,幾乎是碰了一鼻的灰,銀行不是要求先還一筆本金,就是拒絕變更條件。 但隨著央行降息與選擇性信用管制的解禁、金管會研擬調降房貸風險權數等,一連串鬆綁不動產授信政策,也讓自住客挑選房貸的選擇與談判空間變大了。 Apple House房屋自售平台總經理葉國華表示,目前買房貸款不再像過去限制多,為了搶攻自住與優質客戶的大餅,各銀行紛紛推出「一低一高二長」的優惠條件,分別是低利率、高成數貸款、延長寬限期、延長貸款年限等,堪稱史上最友善的購屋條件。 辦房貸必知的7大秘訣 對此,本刊私下與第一線承作房貸的經辦人員訪談,歸納出小資女第一次辦房貸時,一定要知道的七大秘訣。 秘訣 ➊ 買房前先將信用「漂白」 只要跟銀行借錢,銀行就會向金融聯合徵信中心確認借款人的信用狀況。若平常喜歡使用信用卡分期或有遲繳帳款紀錄者,就要特別當心,因為這些壞習慣在申請貸款時,均屬於銀行的「扣分項目」。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀: >>買房子是件好事 但請先算好財務收支 >>先確認自住或投資 再評估購屋還款能力 特別是對於信用卡分期款項或循環餘額,若每月都有七、八萬元,這筆資金銀行會視為一年內要還掉的錢,使得借款人的短期負債比太高,被視為高風險族群。因此,在購屋之前,最好不要有分期繳款或使用循環利息的紀錄,維持乾淨的信用狀況,才能貸到便宜房貸。 秘訣 ➋ 申請貸款三家剛剛好 找銀行辦貸款,不是越多家越好。資深房貸經辦最真誠的建議是,頂多向三家銀行申請,因為聯徵中心資料保存三個月,銀行透過聯徵中心都能看出過去有哪家銀行來查詢信用過?若徵信次數太頻繁,會讓銀行有「是否前幾家貸款沒有過」的聯想,就會大大降低信用評分。 秘訣 ➌ 理財額度一起辦 省下代書及設定費 對有投資需求者,在辦理房貸同時,針對已還款本金預做理財型房貸設定,這樣的好處是,日後若有資金需求,就不需再額外支付一筆代書及設定費。而針對已償還本金變成可彈性使用額度,利息會比房貸高一些,但以日計息,且隨借隨還。 秘訣 ➍ 銀行收取費用都能「談」  辦房貸要支付的費用除了政府規費,還包括開辦費三千至五千元、估價費一千元及塗銷費、設定費等,前兩項由銀行收取;後兩項費用代書收取,當然如果自己可以辦塗銷與設定,就能省下代書的成本。而對銀行收取的手續費多半也能「討價還價」。 秘訣 ➎ 利率與額度藏在細節裡 雖然央行對自住客貸款大幅度鬆綁,但對投資客仍然戒慎恐懼,放款依舊嚴格,因此若被銀行認定為投資客,利率就會相對較高、可貸額度相對較低,比較難談到優惠條件。此外,針對貸款合約中的「綁約」或「違約金」,也都會影響核貸成數與利率,有些銀行為了留住客戶,設下「綁約但利息較低」的條件,或有違約條款限制。小資女申辦房貸時,合約務必看仔細。 秘訣 ➏ 房貸年限、寬限期都能延長 對長期置產投資者,若能向銀行取得較低的借款成本,投資回報率自然就會較高。因此,只要房屋座落地點佳、屋況好,申請房貸年限越長越好,目前像是合庫、星展及永豐等銀行都有推出四十年房貸,只要客源穩定,就能讓房客替妳繳房租。 寬限期對房貸戶來說是「一刀兩刃」。一般銀行規定,寬限期最長不能超過房貸年限的六分之一,也就是三十年貸款不能超過五年。而在寬限期內,房貸戶可以只還利息不還本金,大幅減輕還款壓力,但寬限期過後,每月繳的本金及利息會大幅增加。 如果寬限期一過,就選擇轉貸,銀行也會對妳抱持還款能力不足的疑慮,連帶影響房貸戶的信用,長期下來就是惡性循環;當然,也有些銀行會對想延長寬限期的客戶,先要求償還一部分本金。 秘訣 ➐ 利率和違約金 決定是否提前還房貸 想提早還清房貸,首先要確定貸款合約是否允許提前還款。溫國信認為,判斷提前還款的要件是利率與違約金,當利率越高,越需要提前還款。當然,如果不擅於理財,也可選擇雙周繳房貸,也就是每兩周繳一次,由於一年有五十二周,無形中就還了十三個月,這類型貸款適合收入穩定,想減少利息支出的家庭。對一般房貸戶來說,每半年或一年拿出手邊的現金,直接到銀行還本金,也是縮短負債的有效方法。     聽溫國信老師分享更多: 9/25【巴菲特「價值投資法」精隨~打造聚寶盆財源滾滾來】    
面對史上最友善購屋環境 妳該怎麼挑房貸?
2016/08/30
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雪球股達人溫國信在《買房賺千萬,比買股更簡單》書中指出,貸款不是負擔,而是累積財富的開始。他說,房地產單價與總價高,若沒有適時貸款,要靠存款買屋,恐怕永遠都買不起,因此,第一次購屋的小資女更要善用「長期貸款」,並在挑選房貸時懂得精算。

怪老子理財網站站長蕭士斌也在《第一次領薪水就該懂的理財方法》中提醒,自住客在挑選房屋貸款時,最正確的方式是看「利率」高低,而不是看「總利息」。

他以貸款一百萬元為例,A銀行年利率二%、二十年計算,每月付款五千零五十九元,總繳利息二十一萬四千一百二十元;但B銀行年利率二·五%、貸款十五年,每月付款六千六百六十八元,總繳利息二十萬零二百一十二元。前者的利率較低,但總繳利息卻比較高,後者利率較高,但總繳利息較少,原因在於「貸款年限」。

也因此,怪老子認為,小資女在比較利率之後,也不就沒事了,要進一步分析在負擔能力之內,要向銀行勇於開口更換貸款年限,「因為找利率低的銀行,在能力範圍內,若能將貸款期限縮短,提高月付款,被銀行賺走的利息也就更少。」




政策鬆綁
買房貸款好時機


相較過去,近期有意購屋的小資女可有福氣了!因為今年三月之前,房貸戶向銀行申請延長寬限期或協商降低利率,幾乎是碰了一鼻的灰,銀行不是要求先還一筆本金,就是拒絕變更條件。

但隨著央行降息與選擇性信用管制的解禁、金管會研擬調降房貸風險權數等,一連串鬆綁不動產授信政策,也讓自住客挑選房貸的選擇與談判空間變大了。

Apple House房屋自售平台總經理葉國華表示,目前買房貸款不再像過去限制多,為了搶攻自住與優質客戶的大餅,各銀行紛紛推出「一低一高二長」的優惠條件,分別是低利率、高成數貸款、延長寬限期、延長貸款年限等,堪稱史上最友善的購屋條件。



辦房貸必知的7大秘訣
對此,本刊私下與第一線承作房貸的經辦人員訪談,歸納出小資女第一次辦房貸時,一定要知道的七大秘訣。

秘訣 ➊
買房前先將信用「漂白」

只要跟銀行借錢,銀行就會向金融聯合徵信中心確認借款人的信用狀況。若平常喜歡使用信用卡分期或有遲繳帳款紀錄者,就要特別當心,因為這些壞習慣在申請貸款時,均屬於銀行的「扣分項目」。

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