雪球股達人溫國信在《買房賺千萬，比買股更簡單》書中指出，貸款不是負擔，而是累積財富的開始。他說，房地產單價與總價高，若沒有適時貸款，要靠存款買屋，恐怕永遠都買不起，因此，第一次購屋的小資女更要善用「長期貸款」，並在挑選房貸時懂得精算。 怪老子理財網站站長蕭士斌也在《第一次領薪水就該懂的理財方法》中提醒，自住客在挑選房屋貸款時，最正確的方式是看「利率」高低，而不是看「總利息」。 他以貸款一百萬元為例，A銀行年利率二％、二十年計算，每月付款五千零五十九元，總繳利息二十一萬四千一百二十元；但B銀行年利率二·五％、貸款十五年，每月付款六千六百六十八元，總繳利息二十萬零二百一十二元。前者的利率較低，但總繳利息卻比較高，後者利率較高，但總繳利息較少，原因在於「貸款年限」。 也因此，怪老子認為，小資女在比較利率之後，也不就沒事了，要進一步分析在負擔能力之內，要向銀行勇於開口更換貸款年限，「因為找利率低的銀行，在能力範圍內，若能將貸款期限縮短，提高月付款，被銀行賺走的利息也就更少。」 政策鬆綁 買房貸款好時機 相較過去，近期有意購屋的小資女可有福氣了！因為今年三月之前，房貸戶向銀行申請延長寬限期或協商降低利率，幾乎是碰了一鼻的灰，銀行不是要求先還一筆本金，就是拒絕變更條件。 但隨著央行降息與選擇性信用管制的解禁、金管會研擬調降房貸風險權數等，一連串鬆綁不動產授信政策，也讓自住客挑選房貸的選擇與談判空間變大了。 Apple House房屋自售平台總經理葉國華表示，目前買房貸款不再像過去限制多，為了搶攻自住與優質客戶的大餅，各銀行紛紛推出「一低一高二長」的優惠條件，分別是低利率、高成數貸款、延長寬限期、延長貸款年限等，堪稱史上最友善的購屋條件。 辦房貸必知的7大秘訣 對此，本刊私下與第一線承作房貸的經辦人員訪談，歸納出小資女第一次辦房貸時，一定要知道的七大秘訣。 秘訣 ➊ 買房前先將信用「漂白」 只要跟銀行借錢，銀行就會向金融聯合徵信中心確認借款人的信用狀況。若平常喜歡使用信用卡分期或有遲繳帳款紀錄者，就要特別當心，因為這些壞習慣在申請貸款時，均屬於銀行的「扣分項目」。 @全文未完，閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀： >>買房子是件好事 但請先算好財務收支 >>先確認自住或投資 再評估購屋還款能力 特別是對於信用卡分期款項或循環餘額，若每月都有七、八萬元，這筆資金銀行會視為一年內要還掉的錢，使得借款人的短期負債比太高，被視為高風險族群。因此，在購屋之前，最好不要有分期繳款或使用循環利息的紀錄，維持乾淨的信用狀況，才能貸到便宜房貸。 秘訣 ➋ 申請貸款三家剛剛好 找銀行辦貸款，不是越多家越好。資深房貸經辦最真誠的建議是，頂多向三家銀行申請，因為聯徵中心資料保存三個月，銀行透過聯徵中心都能看出過去有哪家銀行來查詢信用過？若徵信次數太頻繁，會讓銀行有「是否前幾家貸款沒有過」的聯想，就會大大降低信用評分。 秘訣 ➌ 理財額度一起辦 省下代書及設定費 對有投資需求者，在辦理房貸同時，針對已還款本金預做理財型房貸設定，這樣的好處是，日後若有資金需求，就不需再額外支付一筆代書及設定費。而針對已償還本金變成可彈性使用額度，利息會比房貸高一些，但以日計息，且隨借隨還。 秘訣 ➍ 銀行收取費用都能「談」  辦房貸要支付的費用除了政府規費，還包括開辦費三千至五千元、估價費一千元及塗銷費、設定費等，前兩項由銀行收取；後兩項費用代書收取，當然如果自己可以辦塗銷與設定，就能省下代書的成本。而對銀行收取的手續費多半也能「討價還價」。 秘訣 ➎ 利率與額度藏在細節裡 雖然央行對自住客貸款大幅度鬆綁，但對投資客仍然戒慎恐懼，放款依舊嚴格，因此若被銀行認定為投資客，利率就會相對較高、可貸額度相對較低，比較難談到優惠條件。此外，針對貸款合約中的「綁約」或「違約金」，也都會影響核貸成數與利率，有些銀行為了留住客戶，設下「綁約但利息較低」的條件，或有違約條款限制。小資女申辦房貸時，合約務必看仔細。 秘訣 ➏ 房貸年限、寬限期都能延長 對長期置產投資者，若能向銀行取得較低的借款成本，投資回報率自然就會較高。因此，只要房屋座落地點佳、屋況好，申請房貸年限越長越好，目前像是合庫、星展及永豐等銀行都有推出四十年房貸，只要客源穩定，就能讓房客替妳繳房租。 寬限期對房貸戶來說是「一刀兩刃」。一般銀行規定，寬限期最長不能超過房貸年限的六分之一，也就是三十年貸款不能超過五年。而在寬限期內，房貸戶可以只還利息不還本金，大幅減輕還款壓力，但寬限期過後，每月繳的本金及利息會大幅增加。 如果寬限期一過，就選擇轉貸，銀行也會對妳抱持還款能力不足的疑慮，連帶影響房貸戶的信用，長期下來就是惡性循環；當然，也有些銀行會對想延長寬限期的客戶，先要求償還一部分本金。 秘訣 ➐ 利率和違約金 決定是否提前還房貸 想提早還清房貸，首先要確定貸款合約是否允許提前還款。溫國信認為，判斷提前還款的要件是利率與違約金，當利率越高，越需要提前還款。當然，如果不擅於理財，也可選擇雙周繳房貸，也就是每兩周繳一次，由於一年有五十二周，無形中就還了十三個月，這類型貸款適合收入穩定，想減少利息支出的家庭。對一般房貸戶來說，每半年或一年拿出手邊的現金，直接到銀行還本金，也是縮短負債的有效方法。     聽溫國信老師分享更多： 9/25【巴菲特「價值投資法」精隨~打造聚寶盆財源滾滾來】