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美國房地產大亨唐納.川普與《富爸爸》系列作者羅伯特.清崎都曾說過:「儲蓄者與投資者的差異,就是槓桿(leverage)『以少做多』的能力。」兩位知名大師都是透過房地產的財務槓桿特性,加上適時運用債務得宜,讓自己變得更富有。然而,房地產雖能「以小搏大」,但若是過度槓桿操作,恐怕會讓自己陷入財務黑洞,甚至一輩子變屋奴。 認證理財規畫顧問(CFP)廖義榮曾撰文表示,買屋或租屋各有所好,但從財務觀點來看,建議小資族先思考以下三個面向,再決定是否買屋。 國內房地產由多轉空 購屋前先思考三個面向 首先,買屋不應該是唯一的理財目標。因為目前台灣房地產從高峰反轉,專家預估這一波跌勢少則五年、多則八年。根據內政部營建署最新統計,二○一五年第四季全國房價所得比為八.五一倍,雖小幅下跌,但是台北市與新北市的房價所得比則分別為一五.七五倍及一二.六六倍,皆略為上升;而評估購屋負擔能力的「貸款負擔率」指標,台北市更是高達六六.二六%,新北市來到五三.二七%、全國則為三五.八一%。由此看來,雙北市的購屋壓力不可謂不小。 然而撇開雙北市,以全國為例,房貸支出占月收入三五%,若加上每月固定生活開銷約五成,代表家庭已沒有餘裕儲蓄或投資,那麼人生下半場的子女教育、退休規畫及安養看護等費用,究竟該從何而來? 其次,台灣這一波房價己上漲十三年,去年起市場從高點反轉向下,代表投資房產不再輕易賺錢,甚至是「穩賺不賠」;再加上政府不動產稅制改革以及房地合一稅上路,未來只有剛性需求的自住客會進場,投資型產品相對較少。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀: >>買房子是件好事 但請先算好財務收支 >>面對史上最友善購屋環境 妳該怎麼挑房貸? 最後,基於「雞蛋不要放在同一個籃子」裡,不動產有流動性低、變現性差及異質性高等特性,比起其他金融資產更容易受政經環境影響,因此,若把資產全數押注在房地產上,當急需現金時,必須降價求現,處分彈性較小。再者,把所有財務資源投入購屋,它不僅金額高、且繳款時間長,也因此,小資女倘若只為一圓購屋夢而耗盡所有財源,一輩子縮衣節食只為還清二十、三十年的房貸,等到真正把貸款還清,距離退休時間也不遠,最後會發現自己「窮得只剩下一間房子」。 比較租金與房貸利息高低 評估購屋還款能力 在審慎思考空頭時購屋的三個面向後,若仍然決定購屋,該如何評估自己的負擔能力?璽朵國際執行董事呂安淇表示,小資女首先要確認「自住」或「投資」,因為兩者評估標準大不同。 呂安淇三十五歲開始投資房地產,十多年來累積九位數的身價,然而即便看過無數豪宅,她仍然選擇市郊外圍的社區,「家是休息與放鬆的地方,有景觀的房子是我挑自住屋的第一要件。」她在同一個社區一住就是二十年,從一開始最小的樓中樓,換成雙併華廈,最後搬到獨棟透天厝,「自住屋首要滿足居家生活需求,增值空間要放在其次。」她更自嘲說,目前的自住房屋是增值幅度最小的。 出版《買一間會增值的房子》作者邱愛莉表示,小資女在思考「買屋」與「租屋」時,要先建立「機會成本」觀念,也就是比較租金與房貸利息高低。 她進一步說明,如果每月租金一萬五千元,足以支應貸款利息,評估工作穩定度及把握房貸占月收入三分之一原則,就可以考慮買房子。但她強調,很多小資高喊買不起,一部分原因是不夠「務實」,千萬不要排斥買老公寓,新北市捷運站走路五至十分鐘、總價七百萬元的老公寓並不難找。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐提醒,房地產不是規格化產品,沒有一個公定價,因此自住客買房不要老是想著「買在最低點」,只要買在相對低點,以及把需求及負擔能力放第一,就不會錯失買好屋的機會。 買屋收租要考量成本 投報率至少六%才划算 不過,相較於自住屋,買屋收租就得謹慎小心。過去呂安淇偏好買市中心小套房,買進之後,她會在合理預算內重新裝潢,每一間她都親自妝點、招租、帶看及維護管理,並將租金提高,維持租金報酬率六%原則。但三年多前,她已把收租標的放到海外,包括馬來西亞、日本及澳洲。 七十年次的邱愛莉則偏好公寓分割套房,她專門挑選被市場低估的房子,買進後裝潢再出租,「通常便宜房子可分二種:一是地點差,另一是屋況差;地點既然無法改變,就不要屈就,但屋況差可進一步評估能否改善。」 她解釋說,若是海砂屋或輻射鋼筋屋等結構有問題的房子就要避免;但若是屋內滲漏水或柱子出現裂縫等,透過裝修可以改善,只要價位達到就能進場。此外,類似屋主急售屋,如股災虧損、移民、因分家或離婚須分財產等則是可遇不可求。 ​ 總之,美人們請記得第一屋是累積換屋或退休的本錢,千萬不要高估能力,而陷入屋奴困境。  
先確認自住或投資 再評估購屋還款能力
2016/08/31
購屋,還款,房地產

美國房地產大亨唐納.川普與《富爸爸》系列作者羅伯特.清崎都曾說過:「儲蓄者與投資者的差異,就是槓桿(leverage)『以少做多』的能力。」兩位知名大師都是透過房地產的財務槓桿特性,加上適時運用債務得宜,讓自己變得更富有。然而,房地產雖能「以小搏大」,但若是過度槓桿操作,恐怕會讓自己陷入財務黑洞,甚至一輩子變屋奴。

認證理財規畫顧問(CFP)廖義榮曾撰文表示,買屋或租屋各有所好,但從財務觀點來看,建議小資族先思考以下三個面向,再決定是否買屋。




國內房地產由多轉空
購屋前先思考三個面向


首先,買屋不應該是唯一的理財目標。因為目前台灣房地產從高峰反轉,專家預估這一波跌勢少則五年、多則八年。根據內政部營建署最新統計,二○一五年第四季全國房價所得比為八.五一倍,雖小幅下跌,但是台北市與新北市的房價所得比則分別為一五.七五倍及一二.六六倍,皆略為上升;而評估購屋負擔能力的「貸款負擔率」指標,台北市更是高達六六.二六%,新北市來到五三.二七%、全國則為三五.八一%。由此看來,雙北市的購屋壓力不可謂不小。

然而撇開雙北市,以全國為例,房貸支出占月收入三五%,若加上每月固定生活開銷約五成,代表家庭已沒有餘裕儲蓄或投資,那麼人生下半場的子女教育、退休規畫及安養看護等費用,究竟該從何而來?

其次,台灣這一波房價己上漲十三年,去年起市場從高點反轉向下,代表投資房產不再輕易賺錢,甚至是「穩賺不賠」;再加上政府不動產稅制改革以及房地合一稅上路,未來只有剛性需求的自住客會進場,投資型產品相對較少。


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