實價登錄配合建商做價 有刑責問題嗎？
2017/06/22
實價登錄，房地合一，做價，預售屋，購屋，房市
新北市劉小姐問：
最近看中一戶興建中的預售屋，總價1,300萬元，建商願意折讓50萬元，條件是要以1,300萬元做為實價登錄的價格，請問配合建商做價，會承擔哪些風險？
太平洋房屋顧問李季鴻答：
過去1、2年房地產景氣反轉向下，確實曾經聽聞建商要求買方配合做價。建商的說法是，買方配合將合約價提高，除了能夠向銀行申請較高的貸款額度，未來脫手時也能省下房地合一稅，用稅賦誘因吸引買方配合。
「房地合一稅」與綜所稅分離課稅，並以實價課稅為基礎，稅基計算方式是賣出價格減去買進成本，扣除相關費用及土地增值稅漲價數額後，再乘上稅率。
按照規定，自住滿6年的免稅額度400萬元，超過部分以10%課稅；而境內居住者依持有時間不同，以15%至45%的累進稅率課稅。只要買進價格越高，成本越多，代表出售之後，獲利空間變小，被課徵的稅賦也會減少。
買方普遍把實價登錄行情當成議價標準之一，不看好的區域會以8折至9折出價，所以對建商來說，為避免行情混亂，或者先進場高價購入的買方，會因實價公開後而後悔買貴，因此「維持行情」是順銷的原則。雖然建商會因此多繳營業稅或營所稅，但兩相權衡之下，維持穩定房價仍是有利。
配合建商做價容易發生在預售屋交易，主要是因為建商不想「破壞行情」，實務上的做法是，買賣合約價格是1,300萬元，實際成交價為1,250萬元，相差50萬元，建商私下再以50萬元裝潢費用折讓。
根據地政三法對實價登錄的規定，購買預售屋多半由地政士及仲介辦理移轉過戶登記，若買方配合賣方做價，並委由地政士申請登錄，三方都將負擔法律責任，包括刑法214、215條的偽造文書罪，不管是使公務人員登載不實或業務不實罪，最高將處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金；而地政士或仲介會因違反地政三法而受到行政處罰，處以3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年6月號第117期
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