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新北市劉小姐問: 最近看中一戶興建中的預售屋,總價1,300萬元,建商願意折讓50萬元,條件是要以1,300萬元做為實價登錄的價格,請問配合建商做價,會承擔哪些風險?   太平洋房屋顧問李季鴻答:   過去1、2年房地產景氣反轉向下,確實曾經聽聞建商要求買方配合做價。建商的說法是,買方配合將合約價提高,除了能夠向銀行申請較高的貸款額度,未來脫手時也能省下房地合一稅,用稅賦誘因吸引買方配合。   「房地合一稅」與綜所稅分離課稅,並以實價課稅為基礎,稅基計算方式是賣出價格減去買進成本,扣除相關費用及土地增值稅漲價數額後,再乘上稅率。   按照規定,自住滿6年的免稅額度400萬元,超過部分以10%課稅;而境內居住者依持有時間不同,以15%至45%的累進稅率課稅。只要買進價格越高,成本越多,代表出售之後,獲利空間變小,被課徵的稅賦也會減少。   買方普遍把實價登錄行情當成議價標準之一,不看好的區域會以8折至9折出價,所以對建商來說,為避免行情混亂,或者先進場高價購入的買方,會因實價公開後而後悔買貴,因此「維持行情」是順銷的原則。雖然建商會因此多繳營業稅或營所稅,但兩相權衡之下,維持穩定房價仍是有利。   配合建商做價容易發生在預售屋交易,主要是因為建商不想「破壞行情」,實務上的做法是,買賣合約價格是1,300萬元,實際成交價為1,250萬元,相差50萬元,建商私下再以50萬元裝潢費用折讓。   根據地政三法對實價登錄的規定,購買預售屋多半由地政士及仲介辦理移轉過戶登記,若買方配合賣方做價,並委由地政士申請登錄,三方都將負擔法律責任,包括刑法214、215條的偽造文書罪,不管是使公務人員登載不實或業務不實罪,最高將處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金;而地政士或仲介會因違反地政三法而受到行政處罰,處以3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正。   全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年6月號第117期
實價登錄配合建商做價 有刑責問題嗎?
2017/06/22
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新北市劉小姐問:
最近看中一戶興建中的預售屋,總價1,300萬元,建商願意折讓50萬元,條件是要以1,300萬元做為實價登錄的價格,請問配合建商做價,會承擔哪些風險?
 
太平洋房屋顧問李季鴻答:
 
過去1、2年房地產景氣反轉向下,確實曾經聽聞建商要求買方配合做價。建商的說法是,買方配合將合約價提高,除了能夠向銀行申請較高的貸款額度,未來脫手時也能省下房地合一稅,用稅賦誘因吸引買方配合。
 
「房地合一稅」與綜所稅分離課稅,並以實價課稅為基礎,稅基計算方式是賣出價格減去買進成本,扣除相關費用及土地增值稅漲價數額後,再乘上稅率。
 
按照規定,自住滿6年的免稅額度400萬元,超過部分以10%課稅;而境內居住者依持有時間不同,以15%至45%的累進稅率課稅。只要買進價格越高,成本越多,代表出售之後,獲利空間變小,被課徵的稅賦也會減少。
 
買方普遍把實價登錄行情當成議價標準之一,不看好的區域會以8折至9折出價,所以對建商來說,為避免行情混亂,或者先進場高價購入的買方,會因實價公開後而後悔買貴,因此「維持行情」是順銷的原則。雖然建商會因此多繳營業稅或營所稅,但兩相權衡之下,維持穩定房價仍是有利。
 
配合建商做價容易發生在預售屋交易,主要是因為建商不想「破壞行情」,實務上的做法是,買賣合約價格是1,300萬元,實際成交價為1,250萬元,相差50萬元,建商私下再以50萬元裝潢費用折讓。
 
根據地政三法對實價登錄的規定,購買預售屋多半由地政士及仲介辦理移轉過戶登記,若買方配合賣方做價,並委由地政士申請登錄,三方都將負擔法律責任,包括刑法214、215條的偽造文書罪,不管是使公務人員登載不實或業務不實罪,最高將處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金;而地政士或仲介會因違反地政三法而受到行政處罰,處以3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正。
 
全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年6月號第117期

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