擔心以房養老債留子孫 活化不動產還有4種方法
以房養老
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活化不動產
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退休族
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大屋換小屋
台灣60歲以上人口達472萬人，全台住宅自有率高達84%，但是全台共11家銀行推行的「以房養老」貸款專案截至目前總申請件數卻不到2千件，比例極低。捷安達保險經紀人董事長吳鴻麟分析，因為以房養老挑戰的是「債留子孫」的想法。
他表示，華人社會長輩都保有傳承房產給子孫的觀念，申請以房養老貸款時，必須將房屋所有權抵押給銀行，等到過世後，子女若想保有房屋所有權，必須將房貸還清或是債務平轉到子女名下，也就是說，子女必須承接長輩留下的債務。這也是不少銀行在簽約前，希望長輩與子女溝通，甚至安排見證人的機制，避免未來發生糾紛。
「以房養老只是一個開始。」萬泰國際會計師事務所副總經理林嘉焜強調，重點在如何活用不動產。根據《我國住宅房屋持有及交易簡析》資料顯示，房屋平均持有者年齡，自2006年的48.8歲增為2014年的52.4歲，有「高齡化」趨勢，年齡在21∼50歲間的各級距占比皆減少，年齡在61歲以上級距由17.6% 增至26.6%。
台灣人愛「藏富於房」
再看主計處2015年「國富統計」資料，台灣家庭部門資產土地按市價重估後，單是房地產就占總資產結構的40.97%，遠比金融性資產淨值裡「人壽保險及退休金準備」的17.35% 或是「有價證券」的14.65% 高出1倍以上，顯示台灣人愛「藏富於房」。
因為2015年前台灣房產大漲至少10年，全台房地產增值不少，若懂得把房地產「活化」，絕對能提高退休生活品質。政大地政系特聘教授張金鶚表示，目前台灣的房屋產權結構中，6成家庭只有1間房子，2成家庭擁有2間以上的房子，另外還有2成是無殼蝸牛的租屋族。
以房養老貸款主要是解決名下只有一屋的屋主「有房沒錢」的退休問題，讓他們滿足在宅老化的趨勢潮流。本刊綜合各專家意見，整理一屋族除了可選擇以房養老貸款方案外，其他4種能將房子活化，轉成源源不絕現金的方法。
方法1：把多餘空間出租
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，對退休族來說，把房屋出租可以按市價調整租金，不動產持有成本有轉嫁的機會，缺點是退休族要承擔管理租客工作、招租費用，以及維護房屋、設備的責任，再者空租時間若過長，生活費就會出現壓力。
但要提醒的是，對想在宅老化、名下只有一屋的退休族，除非是住在透天厝，將其中一層樓出租，或將原先房屋分割成2戶，否則實務上不易執行，而且要把裝潢及修繕費用計入。
方法2：大屋換小屋
對「有房沒錢」，只有一屋的退休族，林嘉焜認為，當進入空巢期後，不妨趁健康、體力無虞時，做好大屋換小屋或市區換郊區的準備計畫，將部分不動產變成現金，再用這筆母金投入固定收益商品，比如高殖利率股票、配息債券基金、穩定ETF 組合等，達到創造現金流的目的。這個方法適合有投資基礎的屋主。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年10月號第121期
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