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從2015年合庫率先推出以房養老業務至2017年9月底,已有11家銀行開辦,合計承作件數2,007件、核貸額度約108億元,民眾申貸情況並不熱絡,根本原因在於華人文化傳統以及產品的內容設計,說明如下。 第1件事  誤以為房子所有權終歸銀行 合作金庫董事長雷仲達以合庫承辦的眾多申請案經驗指出,民眾對以房養老普遍有個錯誤認知,以為申辦後房屋所有權歸銀行,又或者認為借款期間過世,房子會被銀行接收,其實不是如此。雷仲達指出,以房養老與一般房貸一樣,借款期間房地產的所有權與使用權還是歸借款人。契約到期時,只要借款人或法定繼承人還清本利借款總額,房子所有權仍歸借款人所有;借款人或法定繼承人可與銀行討論清償方式,包括以自有資金清償或借新還舊等方式。 第2件事  想把房子留給小孩 除擔心房子所有權終將歸銀行,傳統的「有土斯有財」、把房子留給子孫的根深蒂固觀念,甚至部分房產是祖先留下來,存有不能出售的想法等,讓民眾覺得把房產拿出來抵押變現,是老了還背債,且債留子孫,覺得很丟臉,沒面子。 第3件事  子女有意見 老人拿房子借錢養老會覺得丟臉,子女則可能怕被說沒盡到扶養責任,因此被認為不孝。此外,台灣的房價所得比居高不下,領薪水的年輕人要買房子並不容易,多期盼父母名下的房子將來留給自己,因此不同意父母用以房養老來妨礙自己取得所有權。 其實,以房養老借出來的是錢,借款人可以透過信託指定把財產交付下一代,而且子女可以選擇拿錢還款、借新還舊等,不會妨礙所有權的繼承。   第4件事  利息扣太多 錢將越領越少 通常年紀越大,所需的醫療照護支出也同步增加,但是以房養老一方面有銀行貸款成數限制,領的有限;另一方面卻因每月銀行支付的錢為扣除利息(逐月累加)後的淨額,導致領越久,錢越少,政大地政系特聘教授張金鶚同意這是以房養老的先天性困境。 雖然銀行提供掛帳的選項,或者借款人也可以學世新大學新聞系兼任教授彭懷恩利用資產重估,藉資產重估後的增值來彌補可能減少的缺口,但對於老年人來說,終究麻煩了些。 第5件事  無法先清償房貸 理財規劃顧問張禹治認為,無法清償貸款是阻擋退休族申辦以房養老的主因之一。原本她也想幫母親辦理以房養老,無奈母親房子的貸款因家族問題遲遲無法解決,因此無法申辦。張禹治希望台灣未來可以跟香港一樣,接受二胎房子來申辦以房養老。 張金鶚以美國為例指出,若以房養老案子越來越多,銀行承擔的風險就越能分散,美國剛開辦以房養老時,銀行與政府多是賠錢,至今則獲利了,因此當銀行風險降低時,接受二胎房子來申辦以房養老,也不無可能。  第6件事  房子不在精華區域 以房養老的關鍵在於房子的價值,房子越值錢、越有增值潛力,越容易被銀行接受,貸到較高金額。也因此,以房養老開辦以來,台北市與新北市的申辦成功案例與金額最多,雷仲達指出,總申貸金額,台北市占比近5成,申貸件數,台北市約25%,新北市20%。 再根據各銀行的實務經驗,非獨立產權(所有權持分)、廠房、非6都區域,6都區域內的蛋殼區、管理維護不良的房子、山坡地區域等,房子的價值或市場性相對受限,都是不受銀行歡迎的物件,自然就不容易以此申辦以房養老,即使可以申辦,金額也相對較低。  

這6件麻煩事 讓以房養老變困難

2018/08/03
以房養老 , 退休規劃

從2015年合庫率先推出以房養老業務至2017年9月底,已有11家銀行開辦,合計承作件數2,007件、核貸額度約108億元,民眾申貸情況並不熱絡,根本原因在於華人文化傳統以及產品的內容設計,說明如下。

第1件事  誤以為房子所有權終歸銀行

合作金庫董事長雷仲達以合庫承辦的眾多申請案經驗指出,民眾對以房養老普遍有個錯誤認知,以為申辦後房屋所有權歸銀行,又或者認為借款期間過世,房子會被銀行接收,其實不是如此。雷仲達指出,以房養老與一般房貸一樣,借款期間房地產的所有權與使用權還是歸借款人。契約到期時,只要借款人或法定繼承人還清本利借款總額,房子所有權仍歸借款人所有;借款人或法定繼承人可與銀行討論清償方式,包括以自有資金清償或借新還舊等方式。

第2件事  想把房子留給小孩

除擔心房子所有權終將歸銀行,傳統的「有土斯有財」、把房子留給子孫的根深蒂固觀念,甚至部分房產是祖先留下來,存有不能出售的想法等,讓民眾覺得把房產拿出來抵押變現,是老了還背債,且債留子孫,覺得很丟臉,沒面子。

第3件事  子女有意見

老人拿房子借錢養老會覺得丟臉,子女則可能怕被說沒盡到扶養責任,因此被認為不孝。此外,台灣的房價所得比居高不下,領薪水的年輕人要買房子並不容易,多期盼父母名下的房子將來留給自己,因此不同意父母用以房養老來妨礙自己取得所有權。

其實,以房養老借出來的是錢,借款人可以透過信託指定把財產交付下一代,而且子女可以選擇拿錢還款、借新還舊等,不會妨礙所有權的繼承。




 

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