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多數人一生中只擁有一間房子,伴隨而來的房貸,也是一生中負擔最重、期間最長的一筆負債,這筆負債經常壓得很多人喘不過氣,也常常造成每月手頭上現金吃緊。 然而一件事多有利與弊兩面,房貸雖然是長期負擔,但只要掌握3個原則,不僅能讓自己有窩,還能因此享有額外的利益。 原則1:房貸支出占每月收入3~5成 房子是資產,但房貸會花掉每月收入的一部分,屬於負債。台灣科技大學財務金融系教授謝劍平建議,每月總房貸支出以稅前所得的3~5成為宜,若超出家庭總收入的5成,容易財務吃緊,對生活造成太大壓力。 運用房貸理財,一般有3種方式:一是申辦理財型房貸;二是申請寬限期,延後還款時間;三則是利用增貸再次借出資金。 理財型房貸彈性大,已償還的本金會轉成循環額度,可隨時動用和還款,且為按日計息,適合長期有大量資金進出需求的人,但缺點是利率比一般優惠房貸高。 至於寬限期,銀行給的期限至多3~5年,期滿後仍須定期繳交本金和利息,還款壓力就會暴增。 利用增貸融資,在房價未變動的情形下,可以借貸的額度就是房貸剩餘的額度。謝劍平說明,若銀行願意借貸的額度上限是房價的7成,假設民眾已償還7成中的5成房貸本金,可以再借出的額度就是這5成;若房貸只剩下3成,民眾可以再借出的額度就是4成(7成減3成)。民眾可依此評估自己的房子還有多少資金可利用。原則2:利差空間≦2%就停止 相較於信用貸款、消費性貸款,或是保單質押借款,利用房屋貸款作為投資理財的資金來源,在利息成本上確實相對便宜。 不過,安睿宏觀理財規劃經理林銘水建議,運用房貸資金投資,應符合2個條件。首先,應盡量挑選績效表現長期穩健的標的;其次,可掌握的長期年化報酬率至少要大於「房貸利率+通膨率」,以現階段而言,長期年化報酬率至少應達到4%。 何時該停止這種槓桿運用?謝建平認為,除借款成本外,尚須考慮其他費用與稅金支出,當投資報酬率扣除總成本率後不到2%,即套利空間小於2%時,就不要再用房子籌措投資資金。 林銘水也提醒,若民眾仍在繳交房貸,考慮未來房價下跌空間較上漲空間大,工作收入也並非100%穩固,以房貸當作資金來源,槓桿倍數高,投資人須特別注意風險。 原則3:充分利用稅制優惠 擁有多間房子並出租的營造公司老闆Rock就很會利用稅制優惠,不僅很少繳稅,還能常常享有退稅。對Rock而言,擁有多間房子讓他享有4大好處。 首先,拿來自住的房貸利息在申報所得稅時,享有每年扣除額上限30萬元,Rock總是用完扣抵額度。其次,做生意需要在銀行有信用額度以利資金周轉,因銀行要放款,最愛借款人將不動產當成抵押品,Rock買多間房子,有利於提高在銀行的信用額度。 第3,Rock把房子租給自己的公司,根據稅法規定,個人申報所得稅時可以把全年的租金收入扣除必要損耗和費用後,再申報房屋租賃所得。換句話說,只要是房屋出租人,均享有43%的租金收入折扣,例如每月租金收入3萬元,每年租金收入有36萬元,但只需以20.52萬元來申報。最後,Rock公司租房子所付的房租還可以列為營業費用來折抵。 當房東多年的Rock也提醒,10年前租金報酬率約6%、7%,支付房貸後還剩很多,投資報酬率高。但目前租金報酬率若有2.5%、3%就相當好了,付清房貸後所剩不多,因此買房當包租公的獲利空間其實已有限。

3原則靈活應用房貸 創造額外利益 2018/09/05


多數人一生中只擁有一間房子,伴隨而來的房貸,也是一生中負擔最重、期間最長的一筆負債,這筆負債經常壓得很多人喘不過氣,也常常造成每月手頭上現金吃緊。

然而一件事多有利與弊兩面,房貸雖然是長期負擔,但只要掌握3個原則,不僅能讓自己有窩,還能因此享有額外的利益。

原則1:房貸支出占每月收入3~5成

房子是資產,但房貸會花掉每月收入的一部分,屬於負債。台灣科技大學財務金融系教授謝劍平建議,每月總房貸支出以稅前所得的3~5成為宜,若超出家庭總收入的5成,容易財務吃緊,對生活造成太大壓力。

運用房貸理財,一般有3種方式:一是申辦理財型房貸;二是申請寬限期,延後還款時間;三則是利用增貸再次借出資金。
理財型房貸彈性大,已償還的本金會轉成循環額度,可隨時動用和還款,且為按日計息,適合長期有大量資金進出需求的人,但缺點是利率比一般優惠房貸高。

至於寬限期,銀行給的期限至多3~5年,期滿後仍須定期繳交本金和利息,還款壓力就會暴增。

利用增貸融資,在房價未變動的情形下,可以借貸的額度就是房貸剩餘的額度。謝劍平說明,若銀行願意借貸的額度上限是房價的7成,假設民眾已償還7成中的5成房貸本金,可以再借出的額度就是這5成;若房貸只剩下3成,民眾可以再借出的額度就是4成(7成減3成)。民眾可依此評估自己的房子還有多少資金可利用。
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