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買屋一定要付斡旋金? 要約書也具效力!

買房子請仲介向屋主議價,究竟要付斡旋金,還是簽「要約書」就行了?雙方的權利義務有什麼不同?掌握6個重點,就能保障自己的權益。
 
重點1:要約書也具效力 且不須預付款項
很多首購族都以為要請仲介談價錢,一定要先付斡旋金。為了導正斡旋金不當被使用的狀況,行政院公平交易委員會明訂仲介業者在提出斡旋金的要求時,必須「主動告知」買方也能採用內政部訂定的「要約書」來替代。
 
斡旋金與要約書有什麼差別?知名地政士、消基會房屋委員會代表林旺根分析,要約書和斡旋金從「功能」的角度來看,目的都是為了保證出價雙方必須履約,對房屋交易的買賣雙方來說並沒有差異,合約內容也大同小異,應包括價格、標的、期間及付款方式等。最大的差別在於「是否預先支付款項」,如果買方選擇要約書,則不須先付一筆資金;若選擇斡旋金,就必須先支付上萬元的金額。
 
重點2:斡旋金變種多 權利義務要問清楚
由於斡旋金一詞已被污名化,多數仲介業者會用其他字眼來替代斡旋金的契約名稱,像是「買賣議價委託書」、「買賣斡旋金契約」、「不動產買賣斡旋承諾契約書」、「不動產購買意願書」以及「附停止條件定金委託書」等契約用語。如果要用斡旋金出價,要先確認仲介公司如何稱呼「斡旋金」以及雙方的權利義務。
 
重點3:金額及合約期間 各家規定不一
各家仲介對斡旋金的收費不一,主要都是根據屋主委託銷售合約的價格,或買方出價金額為依據,比例從1~5% 不等。律師劉韋德表示,大多數的情況是買方將斡旋金交付仲介,若屋主同意買方價格,斡旋金自動轉為定金,但為了避免斡旋金額太高,造成保管困擾或經紀人捲款潛逃,也有業者以10萬元為上限。
 
買方還須注意斡旋金的有效期間,有些公司是3天內,部分是5~7天,也有採取電腦出價制度的仲介公司是1天,只要賣方不接受斡旋價格、契約失效,仲介就要退還,也不得收取服務費。
 
重點4:付了斡旋金後 有瑕疵仍可反悔
林旺根表示,最常見的斡旋金糾紛是買方事先沒有注意到屋況,或產權出現瑕疵,因而要求解除斡旋契約並返還價金,因此,買方在簽斡旋契約時,要特別注意是否有反悔空間。
 
劉韋德指出,在斡旋期間內,如果賣方未同意出價,買方隨時都可解除契約。但若斡旋金已轉成定金後,買方才發現房屋有重大瑕疵,且仲介沒有事先告知或刻意隱瞞訊息,這種情況買方仍然可以要求退還定金。
 
重點5:斡旋金與要約書都有賠償問題
斡旋金轉成定金後,買賣雙方若反悔,就會有違約罰則的問題,目前多數房仲都是依照「買方若違約,賣方將沒收定金;若賣方違約,則應加倍返還買方定金」罰則。舉例來說,買方支付斡旋金10萬元,若買方違約,則賣方可沒收10萬元;若賣方違約不想賣,含斡旋金在內,總共須賠償20萬元給買方。
 
劉韋德表示,雖然內政部版本的要約書不須先付錢,但只要任一方違約,都可請求違約方給付成交價3%的違約金。還有,買方也要留意若違約是否須支付服務費,通常仲介仍會以買賣視同成交的說辭,要求支付服務費。
 
重點6:出價的優先順序要先確認
很多買方都曾遭遇付了斡旋金後,卻一直被競價,也有部分經紀人表示,付了斡旋金,就不能再帶看其他組客戶,很多人好奇是真的嗎?
 
這些問題來自房仲出價制度的遊戲規則,部分房仲公司採取單一斡旋制度,也就是第1位先付斡旋金者,可先跟屋主談價錢,若屋主的期待更高,第1組客戶有優先加價的權利,這是比較保障買方的制度。
 
也有仲介公司採取電腦公開出價的制度,買方在一定期限內,可針對自己中意的價格簽立購買意願書,而賣方經紀人在時限截止後,會用電腦選出當日出價最高者,再送達賣方確認是否同意,若不滿意則重覆進行。
 
 
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