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靠記帳降低支出,只是邁向財務自由的第一步,接著還要學「FIRE」早退族,利用投資工具錢滾錢,滾出一輩子自由基金,這樣才可以在30歲、40歲就提早退休! 2大滾錢工具「房地產」與「股票」 從前篇故事可以發現,李雅雯夫婦主要是靠房地產跨越財務自由門檻,每年單靠租金就足以提供一家4口基本生活費。另外,李雅雯也積極投資台灣、中國兩地的股票,利用ROE財報選股法,賺股息與價差。 錢鬍子與Winnie夫婦則是利用海外ETF指數基金,滾出財務自由資金,再靠ETF每年配發的股利,支付環遊世界旅費、生活費。 也就是說,助FIRE族一臂之力,早早敲開財務自由大門的2大投資工具,就是房地產與股票。接下來就詳細介紹這兩種理財工具的投資門檻、風險,以及適合小資族的投資策略。 用現金回報率找C級好房 租金價差2頭賺 FIRE滾錢工具1  房地產 李雅雯夫婦靠房地產累積數千萬元資產,得歸功於這位家庭主婦從書中學到的「C級房產理論」。所謂C級房產是指屋齡介於20~30年,屋況普通,偶有漏水,週遭環境髒亂,社區管理不佳,但生活機能齊全的標的。 當李雅雯找到C級房產後,會先試算現金回報率:〔(房租-每月還貸金額)×12〕÷頭期款×100%,若現金回報率超過10%以上就會納入投資觀察名單。 例如她曾在宜蘭羅東看中一套C級房產,售價250萬元,她拿出45萬元頭期款買進,買進後出租,每月租金8,500元,因為她向銀行爭取到2年房貸寬限期,只還房貸利息不還本金,房貸年期25年,前2年每月利息只要繳3千元。 若用她的C級房產公式計算,這間房產的現金回報率為14.6%。出租4年後,她再以320萬元賣出,賺到4年租金與房價價差。 李雅雯坦言,現在要找到現金回報率大於10%的C級房產並不容易,但她不放棄,有空就上網尋找獵物,例如最近她把投資區域鎖定在新竹地區,上網瀏覽4千間待售屋,從中找出符合C級房產的標的,然後一間一間試算現金回報率,若現金回報率超過10%,她會親自看房,徒步巡視週遭環境,再決定是否投資。 李雅雯最厲害的是她不只會找出被市場低估的C級房產,她還擁有一雙巧手,可以用低成本,把原本糟糕的C級房產裝修布置得煥然一新,讓租客一看就喜歡,一來可拉高租金,容易出租,二來也可縮短空租期,用租金養房,靜待房價上漲賺取價差的投資契機。 從ROE+殖利率挑好股 賺進百萬價差 不只投資房地產流程嚴謹,李雅雯在投資股票慘賠500萬元之後,也開始向股神巴菲特看齊,練習從財報選好股。 她使用的是地毯式土法煉鋼方式,把近5~10年ROE(股東權益報酬率=淨利÷股東權益)大於15%、現金股息殖利率(每股股利÷股價)4%~5%的個股一支一支挖出來,然後再攤開財報仔細看每檔股票的資產負債表、損益表,再決定買進價格。而她用這套方法挖到的寶包括正新(2105)、大統益(1232)、信義房屋(9940)等,成功賺到百萬元價差。 李雅雯建議,若是股票投資經驗不足、本錢不多的小資族,可以先只拿出3成本金當作練習,例如本金10萬元,就先拿3萬元鎖定一檔好標的,買進1~2張股票,每天盯著看,觀察股價波動。 當適應股市漲跌,甚至抽離投資情緒,代表經驗累積足夠,可以再根據大盤指數位置,調整資金比例,例如大盤指數越高,持股比例越低,大盤指數越低,持股比例越高。 「投資獲利都是從小小的成功開始,當你做對更多事,錢會流向你,讓你當上大富翁。」李雅雯說。 每月6千買2檔ETF 存到財務自由資金 FIRE滾錢工具2  ETF指數基金 如果你的投資本金不多,無法像李雅雯一樣買房出租賺價差,也實在沒時間看財報挑選個股,那麼你適合更簡單的FIRE滾錢工具:ETF。    台北商業大學兼任助理助教、同時也是基金達人梁亦鴻指出,台灣股民近年來瘋存股,但他認為存單一個股風險很高,比較適合口袋較深的投資人。 他建議,如果是想靠存股累積退休金的投資人,可以考慮用ETF取代單一個股。因為ETF投資的是一籃子股票,即使ETF所持有的某單一個股票表現失常,甚至下市,只要不符合選股標準,就會被踢出「群組」,由其他好學生遞補進來,因此投資ETF比存單一個股相對安全、穩健。而且在投資成本上,ETF交易稅只要千分之1,股票交易稅則要千分之3。 在台灣股市掛牌的100多檔ETF中,梁老師建議上班族關注2檔ETF,包括元大台灣50(0050)、元大高股息(0056),因為這兩檔ETF規模與成交量都很大,流動性佳。他建議資金有限的小資族,可以每月拿出6千元,透過券商定期定額申購0050與0056,利用微笑曲線拉長投資時間、降低投資成本,累積更多單位數,靠這2檔ETF一點一滴累積財務自由本金。 當然,也有些投資人對於把退休金全部壓在台灣ETF上面會很不放心,又不敢錢進海外,投資達人怪老子蕭世斌就建議,這類投資人可以考慮投資元大S&P 500 ETF(台股代號00646)與元大美債7-10ETF(台股代號00697B)。 怪老子推薦的理由是這兩檔ETF ,一個投資美股,一個投資美債,而美國股債規模都占全球市場50%,投資這兩檔ETF等於參與全球股債投資市場,又可以做到股債資產配置,是投資人在台股存美國股票與債券ETF的另一種選擇。 海外ETF 標的多元分散 但須承擔匯率風險 當然,如果以上兩種台股掛牌的ETF組合,你還是認為不夠多元、分散,那麼還有2種投資管道,也就是透過券商複委託投資帳戶,或是直接在美國券商網站開戶申購海外ETF,投資全世界。 若從手續費做比較,透過美國券商網站開戶的投資成本,遠比利用銀行複委託下單投資海外ETF來得低廉。 例如美國第一證券First Trade網站,不僅全面中文化,線上開戶最快只要3分鐘就能搞定,該網站還有2千多檔免手續費ETF供投資人選擇。 梁老師表示,投資海外ETF,尤其是全球型ETF,最大的優點就是基金規模大,流動性佳,投資標的多元分散,缺點是投資人得承擔匯率風險。 以Vanguard全世界股票ETF(代號VT)為例,其成分股涵蓋已開發國家與新興市場國家共47國、2,900多檔股票,每一檔股票比重不到3%,所以即使其中單一個股股價重挫,也不會對整體ETF價格造成太大影響。 而元大台灣50投資的是全台灣市值最大50家企業,但光是台積電(2330)單一個股,就占0050比重將近20%,所以台積電股價漲跌對0050影響非常大。 目前梁老師在海外ETF的投資組合為:全球股市ETF比重占50%,成熟國家ETF(歐洲、美國)占30%~35%,新興市場ETF占15%~20%。 至於Winnie夫婦投資的也是海外ETF,而且他們幾乎把所有退休金都投資在美國Vanguard集團下的基金,分配比例如下:71%美國ETF(代號VTI)、20%全球股票ETF(美國除外、代號VXUS)、5%不動產投資信託指數ETF(REITs、代號VNQ)、4%美國整體債券ETF(代號BND) 最後,梁老師提醒,不論是退休前、退休後,任何投資都不能擺著不動,還是要學習調整投資組合比重,才能隨時隨地把財務自由基金照顧妥當,一輩子不用為錢煩惱。
每月6千元!2大工具房地產與股票錢滾錢
2019/04/01
理財 , 房地產 , 股票 , C級房產


靠記帳降低支出,只是邁向財務自由的第一步,接著還要學「FIRE」早退族,利用投資工具錢滾錢,滾出一輩子自由基金,這樣才可以在30歲、40歲就提早退休!

2大滾錢工具「房地產」與「股票」

從前篇故事可以發現,李雅雯夫婦主要是靠房地產跨越財務自由門檻,每年單靠租金就足以提供一家4口基本生活費。另外,李雅雯也積極投資台灣、中國兩地的股票,利用ROE財報選股法,賺股息與價差。

錢鬍子與Winnie夫婦則是利用海外ETF指數基金,滾出財務自由資金,再靠ETF每年配發的股利,支付環遊世界旅費、生活費。


也就是說,助FIRE族一臂之力,早早敲開財務自由大門的2大投資工具,就是房地產與股票。接下來就詳細介紹這兩種理財工具的投資門檻、風險,以及適合小資族的投資策略。


用現金回報率找C級好房
租金價差2頭賺


FIRE滾錢工具1  房地產

李雅雯夫婦靠房地產累積數千萬元資產,得歸功於這位家庭主婦從書中學到的「C級房產理論」。所謂C級房產是指屋齡介於20~30年,屋況普通,偶有漏水,週遭環境髒亂,社區管理不佳,但生活機能齊全的標的。

當李雅雯找到C級房產後,會先試算現金回報率:〔(房租-每月還貸金額)×12〕÷頭期款×100%,若現金回報率超過10%以上就會納入投資觀察名單。

例如她曾在宜蘭羅東看中一套C級房產,售價250萬元,她拿出45萬元頭期款買進,買進後出租,每月租金8,500元,因為她向銀行爭取到2年房貸寬限期,只還房貸利息不還本金,房貸年期25年,前2年每月利息只要繳3千元。

若用她的C級房產公式計算,這間房產的現金回報率為14.6%。出租4年後,她再以320萬元賣出,賺到4年租金與房價價差。

李雅雯坦言,現在要找到現金回報率大於10%的C級房產並不容易,但她不放棄,有空就上網尋找獵物,例如最近她把投資區域鎖定在新竹地區,上網瀏覽4千間待售屋,從中找出符合C級房產的標的,然後一間一間試算現金回報率,若現金回報率超過10%,她會親自看房,徒步巡視週遭環境,再決定是否投資。

李雅雯最厲害的是她不只會找出被市場低估的C級房產,她還擁有一雙巧手,可以用低成本,把原本糟糕的C級房產裝修布置得煥然一新,讓租客一看就喜歡,一來可拉高租金,容易出租,二來也可縮短空租期,用租金養房,靜待房價上漲賺取價差的投資契機。


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