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買預售、新成屋時,消費者最常被充滿美好想像的廣告詞和美輪美奐的設計圖、樣品屋給迷惑,要如何看穿行銷話術背後的真相,避免買到「雷屋」,是看房前該學的第一課!建商、代銷在宣傳建案時,經常用行銷話術或包裝手法來吸引買方上門,有時消費者不察,便會買到不如預期的產品,即使後悔也無法退訂或解約。 資深房產專家、網路地產王總經理陳韻如表示,建案的行銷訴求有些的確不符事實,有些則是模稜兩可的陳述,或是未明確告知條件限制。消費者想保障自身權益,一定要多加訪查,再決定是否購屋。以下是近期建案常用的7種行銷話術與背後真相。 話術1:零首付真相:只是延後付款 零首付只是不用付訂金,不代表完全不用拿錢出來買房,多數建案交屋前仍須繳交至少1成的自備款,扣除銀行貸款8成後,不足的款項以信貸或建商無息貸來補足,雖然購屋門檻看似降低了,但其實只是延後付款,而且加上利息後要付的錢反而更多。陳韻如也提醒,若建商提供無息貸,要注意還款期限是3年、5年,還是7年?若年限過短,還款壓力將大增。   話術2:XX萬交屋 真相:可能只是限定方案 主打低自備甚至「零自備」的建案,須注意是否為「限量方案」或「限定方案」,可能只有少數條件不佳的戶別可以適用。而且低自備、工程期零付款等方案和零首付一樣,只是延後還款時間,後續面臨的將是高額月付金或長年期房貸。   話術3:雨遮不計價真相:價錢已經灌進總價了 2018年元旦「雨遮不計坪、不計價」正式上路,不少建案銷售時訴求雨遮不計價或「零雨遮」,然而實際上多數建商已將雨遮的價錢灌進總價裡,或是在計算單坪價時將雨遮坪數納入,讓消費者產生單價較低的錯覺。此外,有些建案公設比偏低,也有可能是把雨遮面積算進總坪數裡,或是把雨遮做大來拉低公設比。   話術4:高坪效、魔術空間真相:坪數小、非正常格局 所謂的「高坪效」和「魔術空間」,其實就是在有限的坪數裡多擠出1房,也就是將原本的1房隔成2房、2房隔成3房,又或者其實是挑高或複層式產品,暗示消費者可以自行施作夾層,讓房間數變多。此類建案看似CP值很高,但若以單坪價來看,並沒有比較便宜,而且所有空間都縮小了,居住起來並不舒適。   話術5:制震宅真相:可能不是全棟制震 台灣地震頻繁,標榜「制震宅」的建案越來越多,但並非所有建案都是「真制震」,有的案子只有部分樓層採用制震工法,甚至只有1層施作制震壁,卻也宣稱是制震宅,而且賣得比一般建案貴。對此陳韻如提醒,至少要有3分之1樓層採用制震工法,才會有制震效果。   話術6:近運動中心、捷運站真相:興建與否是未知數 近年來訴求鄰近運動中心的建案變得和捷運宅一樣搶手,但有時計劃還「只聞樓梯響」,並沒有拍板定案或確認興建時程,就被建商拿來當作賣點,而捷運工程也經常一拖就是20年,民眾若衝著這些公共建設購屋,有可能望穿秋水還是等不到。   話術7:近明星學區真相:年年額滿根本進不去  少子化讓家長更加重視學區,不少熱門的雙語國小、國中年年額滿,擠破頭也進不去。若建案以明星學區為訴求,一定要問清楚學區劃分方式,和入學的條件限制,以免買了房子以後發生「看得到、念不到」,必須大老遠跨區就讀的窘境。 最後陳韻如也提醒,買房時「不要用價格決定一切」,畢竟一分錢一分貨,有時單價多個2、3萬元,就可以買到格局、建材和配備都相對更好的案子,那就不該貪圖便宜去買不理想的產品。
破解建案7個話術!專家:買房不踩雷靠這4招
2019/05/08
房地產 , 買房


買預售、新成屋時,消費者最常被充滿美好想像的廣告詞和美輪美奐的設計圖、樣品屋給迷惑,要如何看穿行銷話術背後的真相,避免買到「雷屋」,是看房前該學的第一課!

建商、代銷在宣傳建案時,經常用行銷話術或包裝手法來吸引買方上門,有時消費者不察,便會買到不如預期的產品,即使後悔也無法退訂或解約。

資深房產專家、網路地產王總經理陳韻如表示,建案的行銷訴求有些的確不符事實,有些則是模稜兩可的陳述,或是未明確告知條件限制。消費者想保障自身權益,一定要多加訪查,再決定是否購屋。以下是近期建案常用的7種行銷話術與背後真相。


話術1:零首付
真相:只是延後付款


零首付只是不用付訂金,不代表完全不用拿錢出來買房,多數建案交屋前仍須繳交至少1成的自備款,扣除銀行貸款8成後,不足的款項以信貸或建商無息貸來補足,雖然購屋門檻看似降低了,但其實只是延後付款,而且加上利息後要付的錢反而更多。陳韻如也提醒,若建商提供無息貸,要注意還款期限是3年、5年,還是7年?若年限過短,還款壓力將大增。

 

話術2:XX萬交屋

真相:可能只是限定方案

主打低自備甚至「零自備」的建案,須注意是否為「限量方案」或「限定方案」,可能只有少數條件不佳的戶別可以適用。而且低自備、工程期零付款等方案和零首付一樣,只是延後還款時間,後續面臨的將是高額月付金或長年期房貸。

 


話術3:雨遮不計價
真相:價錢已經灌進總價了


2018年元旦「雨遮不計坪、不計價」正式上路,不少建案銷售時訴求雨遮不計價或「零雨遮」,然而實際上多數建商已將雨遮的價錢灌進總價裡,或是在計算單坪價時將雨遮坪數納入,讓消費者產生單價較低的錯覺。此外,有些建案公設比偏低,也有可能是把雨遮面積算進總坪數裡,或是把雨遮做大來拉低公設比。

 


話術4:高坪效、魔術空間
真相:坪數小、非正常格局


所謂的「高坪效」和「魔術空間」,其實就是在有限的坪數裡多擠出1房,也就是將原本的1房隔成2房、2房隔成3房,又或者其實是挑高或複層式產品,暗示消費者可以自行施作夾層,讓房間數變多。此類建案看似CP值很高,但若以單坪價來看,並沒有比較便宜,而且所有空間都縮小了,居住起來並不舒適。

 


話術5:制震宅
真相:可能不是全棟制震


台灣地震頻繁,標榜「制震宅」的建案越來越多,但並非所有建案都是「真制震」,有的案子只有部分樓層採用制震工法,甚至只有1層施作制震壁,卻也宣稱是制震宅,而且賣得比一般建案貴。對此陳韻如提醒,至少要有3分之1樓層採用制震工法,才會有制震效果。

 

話術6:近運動中心、捷運站
真相:興建與否是未知數


近年來訴求鄰近運動中心的建案變得和捷運宅一樣搶手,但有時計劃還「只聞樓梯響」,並沒有拍板定案或確認興建時程,就被建商拿來當作賣點,而捷運工程也經常一拖就是20年,民眾若衝著這些公共建設購屋,有可能望穿秋水還是等不到。

 

話術7:近明星學區
真相:年年額滿根本進不去 

少子化讓家長更加重視學區,不少熱門的雙語國小、國中年年額滿,擠破頭也進不去。若建案以明星學區為訴求,一定要問清楚學區劃分方式,和入學的條件限制,以免買了房子以後發生「看得到、念不到」,必須大老遠跨區就讀的窘境。


最後陳韻如也提醒,買房時「不要用價格決定一切」,畢竟一分錢一分貨,有時單價多個2、3萬元,就可以買到格局、建材和配備都相對更好的案子,那就不該貪圖便宜去買不理想的產品。

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