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    房地產 VS 股票: 買房花 5 個月,買股花 5 分鐘   房地產跟股票都是投資標的,有趣的是,9 成的投資者在決定購買房子之前,會先看數十間案件,針對附近的生活機能、交通、格局、採光甚至是鄰居,都會進行深入了解,然而對於買賣股票,9 成的人下單買進之前只花了幾分鐘......諷刺的是逛大賣場買電腦,會事先上網查一下評價、性能等等,選擇 3C 產品花費的時間還比股票多。   房地產的特性:「價格下跌也不會斷頭」,買房的人幾乎都要跟銀行借錢,大致上房子總價的 8 成是貸款金額,在股市如果要借錢會運用到「融資」,兩者都有財務槓桿的情況下,股票風險較大,因為股價一旦暴跌很容易需要補繳保證金,否則就會被斷頭賣在低點,損失的金額會讓投資者欲哭無淚阿。   但在房地產,除非是沒有正常繳房貸,否則房子市價下跌也不會遭到銀行拍賣,自住者亦不會因為跌價也驚慌賣出屋子,同樣都有槓桿,安全性卻大不同,房產安穩許多。   只要 3000 元就能讓你成為包租公   大多數的人終究一生都想要有一間自己的房子,房屋讓我們有歸屬感和家庭的溫暖,但有些人也會利用房地產投資,賺取租金或價差,不論是想買房自住亦或投資,都是需要一大筆金。   在周星馳的電影《功夫》當中,包租婆只要在家翹腳喝茶,房租就源源不絕的流進口袋,羨煞了許多人,我們也想當包租公,但卻沒有太多的本金怎麼辦 ?在這篇文章與您分享:房地產信託(REIT),讓你小錢也能坐擁房地產。   投資房地產的方式有 2 種 (一) 實體擁有   第一種是大家最常見的,直接買下房子,實體的擁有和經營,例如:自住或出租的房屋,大家都知道房價很高,到底有多高呢,我們用房價所得比來評估。房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,講白話一點就是平常新聞聽到的:不吃不喝幾年才能買房。   以內政部最新的資料 107 年 Q2 為例,全國房價所得比為 9 倍,而台北竟高達 15 倍,新北市也不惶多讓 12 倍,基隆房地產僅有 5 倍,難怪為近年許多首購族轉往的地區。   基隆相對便宜,不過也因為地理、氣候不佳,發展機會沒有雙北那麼多,因此若是想靠投資房地產賺一手,恐怕機率比較小。   然而買進房產,不論是自住或是投資,一定是希望可以上漲,房價便宜的地區如基隆,城市前景沒那麼優良,也很難期待房價會有很大漲幅。如果想要買在精華地段,但本金又很小該怎麼辦?這時候可以利用第二種方法房地產信託(REIT)。   (二) 房地產信託(REIT):集資買不動產   第二種方法是持有房地產信託(REIT),例如:購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。   ● 小錢也能投資房地產   「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」,又稱為房地產投資信託,類似共同基金,投資標的為不動產及其相關產品,主要藉由一般投資人的資金募集,將不動產證券化,使得一般人也可以用小額參與房地產,藉以獲得不動產租金及增值利益,種類繁多,包括購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等,而且投資人也不需要實質持有不動產標的,省去管理上的困擾。   ● 流通性佳 REIT 就像股票一樣,可以在市場上被交易,且流通性比實體不動產優。   ● 收益穩定 REIT 主要收入來自租金,收益較穩定,在美國法令規定 REIT 必須將當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東。   ● 抗通膨 REIT 還有一個特點是抗通膨。油價、原物料上漲的在高通膨時期,民眾預期未來的物價將以較大的幅度上揚,因此資金通常會流向能夠保值的商品,此時不動產會成為熱門的投資標的之一,租金方面也因為房價上漲,買不起房或是企業更不想買大樓,此時讓租金亦可隨著物價水準向上調整,可謂是房價價差及租金雙賺。   小資金的全球化的房地產配置   投資 VNQ 當美國房產大亨,美股代號 VNQ 是一檔由 Vanguard 所發行的不動產信託 ETF(REITs ETF),於 2004 年 09 月 23 日成立至今,費用低廉每年僅 0.12%,資產規模 337.3 億美元,共持有 190 檔證券。   VNQ 的產業類別都是房地產,種類又分為很多種,包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等,又以商業類別佔 4 成左右最多,果然還是聚集人潮的商業地區較賺錢,這讓我想到台北市的微風南山廣場,傳出一坪租金竟高達 4600 元的天價,擠下 101大樓的每坪 4400 元,改寫行情紀錄。   而各個不同的產業遭到寒冬,也會連帶影響 VNQ,例如:電子商務崛起,零售業者面臨關門潮,同時也會拖累 REITs 股價相對走弱。     前 10 大持股就佔了總資產的 41.3%,最大持股是投資 Vanguard 自家的房地產指數基金,其實 Vanguard 房地產 II 指數基金的持股跟 VNQ 差不多,且費用更低只有 0.08%,只是差別是最低投資額要 1 億美元...     ● 基地台租賃業務  第二大持股是美國鐵塔 6.6%,佔比 4% 的冠城公司同是屬於經營基地台租賃業務。   美國鐵塔運營中的基地台數量從 2004 年的不到 20,000 座,到2018 年現在全球運營 171,000 座基地台,其中美國本土為 40,800 座,同時也因為,在針對鐵塔的租賃合約中,要考慮到通貨膨脹的問題,所以通常都會規定每年上調租金約 3%,這對營收的挹注也相當可觀。   而另一方面的優勢是其租來的土地租約平均期長達 28 年,所以對短期營收造成的風險很低,營收也相當驚人,連續 14 年成長,年化複合成長率達 18.3%。   冠城公司基地台約 4 萬座,專攻美國市場,營收連續 14 年成長,年化複合成長率達 16.9%。   ● 零售業房地產 美國最大的上市零售 REITs - 西蒙房地產集團公司也佔比 4.12%,旗下包括區域性購物中心、高級工廠直銷中心、大型城市購物中心等,西蒙地產的營業收入以基礎租金 + 綜合維護費為主,收入佔總收入佔比約 90% ,除了租金之外,還能向主要零售地產租戶的超額銷售按比例收取。   看到 VNQ 的持股都是房地產的龍頭企業,想必投資人可安心領股利了,或許有些人會擔心說 VNQ 只投資美國地區,但其實很多企業都是國際性大廠,例如上述提到的美國鐵塔、西蒙,在海外也有很多據點,算是間接投資全球房地產了。   近 10 年平均殖利率為 4.3%   VNQ 為每季配息,誠如上述所提到的,REIT 必須將 90% 的盈餘分配給股東,所以基本上股利等於收租的租金, 2008 年殖利率高達 6.87%,因為即便景氣變差,房租還是可以穩穩收進口袋。    VNQ 殖利率 4.3%也高於買房收租報酬率 2.06%,若以穩定的現金流來看,房子必須要出租才有收入,根據 Global property guide 數據顯示,台灣的租金收益率為 2.06%,也就是你拿了一筆錢真的買一棟子,然後出租給他人的報酬率僅有 2% 左右。   如果先把錢投資 VNQ,每年領 4.3% 殖利率,那麼是買房投資收租率的 2 倍,一樣都是當包租公,收益卻大不同。   成立以來年化報酬率為 3.94%   VNQ 報酬率落後 SPY,主要是因為 RIET 是以收租為主,不會一直將房子頻繁買進,房價也不會炒高,這部分跟台灣很不一樣,在國內常常聽到投資客買房轉手賺 100 萬,似乎很輕鬆,但這是需要高槓桿或高資金才有辦法操作的,VNQ 現在一股只要 88 元美金,約台幣 2640 元(2019/5),適合小資金又想當房東的人投資,讓你 3000 元也能享受成為包租公的快樂。   「我到底要不要買房?」   最後回歸到人生總會面對的問題:到底要不要買房?我自己的看法是,擁有自己的房子比較有歸屬感,會很認真想要布置好,這部分是租屋很難滿足的,但又考量台灣房價太貴,小資族一但在年輕的時候買房,往往都要陷入 20 ~ 30 年的房奴生活。   因此比較折衷的作法是,可以先投資 VNQ,每年賺美國房地產租金 4%,拿來繳台灣 2% 的房租,中間價差的 2% 逐漸讓整體資產增值,等到時間久了資金變大或房價明顯下降,屆時再出手買進自己的房屋。   快速結論:   1.REIT是一種讓一般人也可以用小額參與房地產的商品 2.VNQ 是一檔不動產信託 ETF 3.VNQ 投資種類包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等 4.VNQ 近 10 年平均殖利率為 4.3%,大於實際買房出租報酬率 2.06% 5.VNQ 每季穩定配息,適合退休族   延伸閱讀: (一) SPY介紹 (二)【真實計算】什麼時候買房?:看懂後,讓你多存 600 萬!(附excel檔案)   本文由Charlotte夏綠蒂授權轉載,原文在此粉絲頁:夏綠蒂的選股筆記 
小資族必看!3000 元也能成為包租公,還能每年「領 4 次」配息!
2019/05/30
股票 , 包租公 , 配息 , 小資族 , VNQ

 

 

房地產 VS 股票:

買房花 5 個月,買股花 5 分鐘

 

房地產跟股票都是投資標的,有趣的是,9 成的投資者在決定購買房子之前,會先看數十間案件,針對附近的生活機能、交通、格局、採光甚至是鄰居,都會進行深入了解,然而對於買賣股票,9 成的人下單買進之前只花了幾分鐘......諷刺的是逛大賣場買電腦,會事先上網查一下評價、性能等等,選擇 3C 產品花費的時間還比股票多。

 

房地產的特性:「價格下跌也不會斷頭」,買房的人幾乎都要跟銀行借錢,大致上房子總價的 8 成是貸款金額,在股市如果要借錢會運用到「融資」,兩者都有財務槓桿的情況下,股票風險較大,因為股價一旦暴跌很容易需要補繳保證金,否則就會被斷頭賣在低點,損失的金額會讓投資者欲哭無淚阿

 

但在房地產,除非是沒有正常繳房貸,否則房子市價下跌也不會遭到銀行拍賣,自住者亦不會因為跌價也驚慌賣出屋子,同樣都有槓桿,安全性卻大不同,房產安穩許多。

 

只要 3000 元就能讓你成為包租公

 

大多數的人終究一生都想要有一間自己的房子,房屋讓我們有歸屬感和家庭的溫暖,但有些人也會利用房地產投資,賺取租金或價差,不論是想買房自住亦或投資,都是需要一大筆金

 

在周星馳的電影《功夫》當中,包租婆只要在家翹腳喝茶,房租就源源不絕的流進口袋,羨煞了許多人,我們也想當包租公,但卻沒有太多的本金怎麼辦 ?在這篇文章與您分享:房地產信託(REIT),讓你小錢也能坐擁房地產。

 

投資房地產的方式有 2 種

(一) 實體擁有

 

第一種是大家最常見的,直接買下房子,實體的擁有和經營,例如:自住或出租的房屋,大家都知道房價很高,到底有多高呢,我們用房價所得比來評估房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,講白話一點就是平常新聞聽到的:不吃不喝幾年才能買房。

 

以內政部最新的資料 107 年 Q2 為例,全國房價所得比為 9 倍,而台北竟高達 15 倍,新北市也不惶多讓 12 倍,基隆房地產僅有 5 倍,難怪為近年許多首購族轉往的地區

 

基隆相對便宜,不過也因為地理、氣候不佳,發展機會沒有雙北那麼多,因此若是想靠投資房地產賺一手,恐怕機率比較小

 

然而買進房產,不論是自住或是投資,一定是希望可以上漲,房價便宜的地區如基隆,城市前景沒那麼優良,也很難期待房價會有很大漲幅如果想要買在精華地段,但本金又很小該怎麼辦?這時候可以利用第二種方法房地產信託(REIT)。

 

(二) 房地產信託(REIT):集資買不動產

 

第二種方法是持有房地產信託(REIT),例如:購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。

 

● 小錢也能投資房地產

 

「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」,又稱為房地產投資信託,類似共同基金,投資標的為不動產及其相關產品,主要藉由一般投資人的資金募集,將不動產證券化,使得一般人也可以用小額參與房地產,藉以獲得不動產租金及增值利益,種類繁多,包括購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等,而且投資人也不需要實質持有不動產標的,省去管理上的困擾

 

● 流通性佳

REIT 就像股票一樣,可以在市場上被交易,且流通性比實體不動產優。

 

● 收益穩定

REIT 主要收入來自租金,收益較穩定,在美國法令規定 REIT 必須將當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東。

 

● 抗通膨

REIT 還有一個特點是抗通膨。油價、原物料上漲的在高通膨時期,民眾預期未來的物價將以較大的幅度上揚,因此資金通常會流向能夠保值的商品,此時不動產會成為熱門的投資標的之一,租金方面也因為房價上漲,買不起房或是企業更不想買大樓,此時讓租金亦可隨著物價水準向上調整,可謂是房價價差及租金雙賺

 

小資金的全球化的房地產配置

 

投資 VNQ 當美國房產大亨,美股代號 VNQ 是一檔由 Vanguard 所發行的不動產信託 ETF(REITs ETF),於 2004 年 09 月 23 日成立至今,費用低廉每年僅 0.12%,資產規模 337.3 億美元,共持有 190 檔證券。

 

VNQ 的產業類別都是房地產,種類又分為很多種,包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等,又以商業類別佔 4 成左右最多,果然還是聚集人潮的商業地區較賺錢,這讓我想到台北市的微風南山廣場,傳出一坪租金竟高達 4600 元的天價,擠下 101大樓的每坪 4400 元,改寫行情紀錄

 

而各個不同的產業遭到寒冬,也會連帶影響 VNQ,例如:電子商務崛起,零售業者面臨關門潮,同時也會拖累 REITs 股價相對走弱

 

 

前 10 大持股就佔了總資產的 41.3%,最大持股是投資 Vanguard 自家的房地產指數基金,其實 Vanguard 房地產 II 指數基金的持股跟 VNQ 差不多,且費用更低只有 0.08%,只是差別是最低投資額要 1 億美元...

 

 

● 基地台租賃業務

 第二大持股是美國鐵塔 6.6%,佔比 4% 的冠城公司同是屬於經營基地台租賃業務。

 

美國鐵塔運營中的基地台數量從 2004 年的不到 20,000 座,到2018 年現在全球運營 171,000 座基地台,其中美國本土為 40,800 座,同時也因為,在針對鐵塔的租賃合約中,要考慮到通貨膨脹的問題,所以通常都會規定每年上調租金約 3%,這對營收的挹注也相當可觀

 

而另一方面的優勢是其租來的土地租約平均期長達 28 年,所以對短期營收造成的風險很低,營收也相當驚人,連續 14 年成長,年化複合成長率達 18.3%

 

冠城公司基地台約 4 萬座,專攻美國市場,營收連續 14 年成長,年化複合成長率達 16.9%

 

● 零售業房地產

美國最大的上市零售 REITs - 西蒙房地產集團公司也佔比 4.12%,旗下包括區域性購物中心、高級工廠直銷中心、大型城市購物中心等,西蒙地產的營業收入以基礎租金 + 綜合維護費為主,收入佔總收入佔比約 90% ,除了租金之外,還能向主要零售地產租戶的超額銷售按比例收取。

 

看到 VNQ 的持股都是房地產的龍頭企業,想必投資人可安心領股利了,或許有些人會擔心說 VNQ 只投資美國地區,但其實很多企業都是國際性大廠,例如上述提到的美國鐵塔、西蒙,在海外也有很多據點,算是間接投資全球房地產了。

 

近 10 年平均殖利率為 4.3%

 

VNQ 為每季配息,誠如上述所提到的,REIT 必須將 90% 的盈餘分配給股東,所以基本上股利等於收租的租金, 2008 年殖利率高達 6.87%,因為即便景氣變差,房租還是可以穩穩收進口袋

 

 VNQ 殖利率 4.3%也高於買房收租報酬率 2.06%,若以穩定的現金流來看,房子必須要出租才有收入,根據 Global property guide 數據顯示,台灣的租金收益率為 2.06%,也就是你拿了一筆錢真的買一棟子,然後出租給他人的報酬率僅有 2% 左右

 

如果先把錢投資 VNQ,每年領 4.3% 殖利率,那麼是買房投資收租率的 2 倍,一樣都是當包租公,收益卻大不同

 

成立以來年化報酬率為 3.94%

 

VNQ 報酬率落後 SPY,主要是因為 RIET 是以收租為主,不會一直將房子頻繁買進,房價也不會炒高,這部分跟台灣很不一樣,在國內常常聽到投資客買房轉手賺 100 萬,似乎很輕鬆,但這是需要高槓桿或高資金才有辦法操作的,VNQ 現在一股只要 88 元美金,約台幣 2640 元(2019/5),適合小資金又想當房東的人投資,讓你 3000 元也能享受成為包租公的快樂。

 

「我到底要不要買房?」

 

最後回歸到人生總會面對的問題:到底要不要買房?我自己的看法是,擁有自己的房子比較有歸屬感,會很認真想要布置好,這部分是租屋很難滿足的,但又考量台灣房價太貴,小資族一但在年輕的時候買房,往往都要陷入 20 ~ 30 年的房奴生活

 

因此比較折衷的作法是,可以先投資 VNQ,每年賺美國房地產租金 4%,拿來繳台灣 2% 的房租,中間價差的 2% 逐漸讓整體資產增值,等到時間久了資金變大或房價明顯下降,屆時再出手買進自己的房屋。

 

快速結論:

 

1.REIT是一種讓一般人也可以用小額參與房地產的商品

2.VNQ 是一檔不動產信託 ETF

3.VNQ 投資種類包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等

4.VNQ 近 10 年平均殖利率為 4.3%,大於實際買房出租報酬率 2.06%

5.VNQ 每季穩定配息,適合退休族

 

延伸閱讀:

(一) SPY介紹

(二)【真實計算】什麼時候買房?:看懂後,讓你多存 600 萬!(附excel檔案)

 

本文由Charlotte夏綠蒂授權轉載,原文在此
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