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今(2019)年來不動產投資信託基金(REITs)平均漲幅2成,沉寂多時的REITs再次讓投資人注意,討論度增溫,尤其根據規定,REITs的稅後所得90%要分配給投資人,境外配息所得在最低稅負制下,與海外債券基金配息一樣,多數投資人無須繳稅,因此成為領息族願意持有的標的。 台新北美收益基金經理李文孝指出,REITs 種類中,以收租金為主的標的占9成,不動產抵押放款約7%~8%,混和型2%~3%。不動產抵押放款REITs是指借錢給地產公司賺利息,多是財務槓桿操作;收租型REITs則擁有實質資產,當房價與租金上漲時就有資產增值機會,具進可攻退可守特性。 再從全球REITs持有標的來看,美國約占5成,亞洲3成,歐洲2成。此點與債券、特別股相似,皆以美國占最大比例。 相異處在於,REITs的股票特性占7成,債券特性占3成,因此相較債券而言,REITs被視為股票;再與特別股做比較,特別股的股票特質較低,債券特質較多,因此被當作固定收益商品。 也因此,REITs的長期波動性與股票相當,與股票一樣具有利率與總體經濟或個別產業這2大風險。李文孝解釋,REITs具有債券特性,因此當利率持續上升或突然漲很快(大幅度波動),就容易下跌,例如去年1月美債10年期利率由2.1%突然跳升到2.5%,導致美國REITs修正7%~8%,今年利率由升轉降,REITs重啟漲勢。 在總體經濟風險上,主要是REITs的股票特性所帶來的資本增長風險或機會。當經濟景氣不好、供給過多而造成租金上不去時,成長性降低帶動股價修正;反之,股價會上漲。個別產業風險則是指租金收益來自哪些產業,例如多數是來自內需產業,較不易受中美貿易戰影響;又或者受惠5G產業成長,5G的高頻、波長較短、基地台要更密集的特性,大幅帶動基地台需求,租金收益也跟著增加,目前美國3家基地台都是REITs 公司。   利多題材發酵今年來表現超越科技股 李文孝提醒,REITs漲或跌就看經濟循環過程中,經濟成長與利率走升這兩個力量拉扯的結果。此外,REITs是稍微落後景氣循環的產業,當景氣由壞轉好的中後期,才會輪到房地產相關產業反映,畢竟賺了錢才有能力消費、買房、租房等。對應類股表現可以發現,2016~2017年科技股大漲時, REITs漲不動,直到去年下半年起,REITs表現與S&P500指數相當,今年來表現更超越科技股。 除了受惠5G產業成長,李文孝認為線上購物比重越來越高的消費趨勢帶動物流中心需求攀高,成為REITs主要成長動能之一,未來表現可期。 至於想要以REITs為核心標的來安排資產配置,李文孝提供2種作法: 以1年為期,考慮股、債市都在相對高檔位置,應以較謹慎態度來安排:現金50%、REITs20%與科技股5%、全球債券25%。操作上,建議股票部分以定期定額方式進行,債券部分則逢大跌單筆進場。 至少3~5年為期,此時遇經濟景氣衰退機率高。投資組合建議為REITs50%與科技股10%、黃金 (與金價直接連動商品較適合)10%、全球債20%、現金10%,而若經濟景氣不佳時或保守投資人,可以考慮將科技股改為電信、金融等防禦性標的。
受惠5G!REITs今年表現超越科技股 專家提供投資2作法
2019/10/25
不動產信託 , 5G , 網購 , REITs

今(2019)年來不動產投資信託基金(REITs)平均漲幅2成,沉寂多時的REITs再次讓投資人注意,討論度增溫,尤其根據規定,REITs的稅後所得90%要分配給投資人,境外配息所得在最低稅負制下,與海外債券基金配息一樣,多數投資人無須繳稅,因此成為領息族願意持有的標的。

台新北美收益基金經理李文孝指出,REITs 種類中,以收租金為主的標的占9成,不動產抵押放款約7%~8%,混和型2%~3%。不動產抵押放款REITs是指借錢給地產公司賺利息,多是財務槓桿操作;收租型REITs則擁有實質資產,當房價與租金上漲時就有資產增值機會,具進可攻退可守特性。

再從全球REITs持有標的來看,美國約占5成,亞洲3成,歐洲2成。此點與債券、特別股相似,皆以美國占最大比例。

相異處在於,REITs的股票特性占7成,債券特性占3成,因此相較債券而言,REITs被視為股票;再與特別股做比較,特別股的股票特質較低,債券特質較多,因此被當作固定收益商品。

也因此,REITs的長期波動性與股票相當,與股票一樣具有利率與總體經濟或個別產業這2大風險。李文孝解釋,REITs具有債券特性,因此當利率持續上升或突然漲很快(大幅度波動),就容易下跌,例如去年1月美債10年期利率由2.1%突然跳升到2.5%,導致美國REITs修正7%~8%,今年利率由升轉降,REITs重啟漲勢。

在總體經濟風險上,主要是REITs的股票特性所帶來的資本增長風險或機會。當經濟景氣不好、供給過多而造成租金上不去時,成長性降低帶動股價修正;反之,股價會上漲。個別產業風險則是指租金收益來自哪些產業,例如多數是來自內需產業,較不易受中美貿易戰影響;又或者受惠5G產業成長,5G的高頻、波長較短、基地台要更密集的特性,大幅帶動基地台需求,租金收益也跟著增加,目前美國3家基地台都是REITs 公司。

 

利多題材發酵
今年來表現超越科技股

李文孝提醒,REITs漲或跌就看經濟循環過程中,經濟成長與利率走升這兩個力量拉扯的結果。此外,REITs是稍微落後景氣循環的產業,當景氣由壞轉好的中後期,才會輪到房地產相關產業反映,畢竟賺了錢才有能力消費、買房、租房等。對應類股表現可以發現,2016~2017年科技股大漲時, REITs漲不動,直到去年下半年起,REITs表現與S&P500指數相當,今年來表現更超越科技股。

除了受惠5G產業成長,李文孝認為線上購物比重越來越高的消費趨勢帶動物流中心需求攀高,成為REITs主要成長動能之一,未來表現可期。

至於想要以REITs為核心標的來安排資產配置,李文孝提供2種作法:

以1年為期,考慮股、債市都在相對高檔位置,應以較謹慎態度來安排:現金50%、REITs20%與科技股5%、全球債券25%。操作上,建議股票部分以定期定額方式進行,債券部分則逢大跌單筆進場。

至少3~5年為期,此時遇經濟景氣衰退機率高。投資組合建議為REITs50%與科技股10%、黃金 (與金價直接連動商品較適合)10%、全球債20%、現金10%,而若經濟景氣不佳時或保守投資人,可以考慮將科技股改為電信、金融等防禦性標的。


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