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投資市場有個原則:「人多的地方不要去!」,停車位在多頭時,因漲幅小及現金交易而不受青睞,但現在缺點變優點。「本小利穩」的停車位,究竟該怎麼投資? 日前一則外電報導提到,英 國首都倫敦市中心海德公 園花園旁的一個停車位,開價約 30萬英鎊,折合台幣約1400萬 元,幾乎可在台灣買間屋。當地 業者指出,類似的車位在去年成 交價仍是25萬英鎊,等於1年漲 了2成。 在台灣,根據住商不動產統 計,自去年8月實價登錄實施以 來,最貴的車位落在松山區,高 達463萬元,若是連同住宅併同 銷售的車位,松智路昇陽國寶以 500萬元高居第一,幾乎等同於 高雄地區一棟老透天厝。究竟北 市精華區小車位與中南部老透天 厝,哪個較有投資價值? 買不起房子 改買車位當包租公 在不動產投資學中,停車位相 對於住宅、店面、商辦等屬於小 眾市場,卻有一群「固定吃貨」 的大咖們惦惦吃三碗公。 《買一間會賺錢的房子》作 者、住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨表示,「資金」是投資停 車位的最大門檻,因為銀行對車 位的放貸十分保守,不僅利率比 較高,還限制貸款成數、上限及 還款年限等,目前幾乎沒有銀行 承做車位貸款。也就是說,想投 資車位得準備十足的現金。 天時地利不動產顧問總經理張 欣民表示,雖然銀行不予放款, 架起了無形的投資障礙,但不同 於住宅,車位的總價從數十萬至 數百萬元不等,較住宅價格低, 又有議價空間小且受景氣波動的 特色,算是「本小利穩」的長線 投資好標的。 市場的大咖們在操作車位時, 都會先等待好時機,譬如到法拍 市場或向銀行探詢,是否有整批 出售的車位。因為整批議價空間 較大,每個車位的單位成本較 低,在計算租金報酬率後,大戶 們會先穩穩收租;等到大環境有 利於投資市場,再慢慢脫手、獲 利了結。 參考大戶的作法,資金不足的 小散戶若想投資不動產,在房地 產景氣混沌不明之際,不妨換個 腦袋,買一個停車位當包租公。 本刊綜合專家建議,提供5個眉 角給有興趣讀者參考。 眉角1:好區段 保值性最高 根據台北市地政局實價登錄網站,台北市價格前三貴的平面車位行政區,分別是大安區240∼350萬元、中正區230∼300萬元及松山區210∼300萬元;最便宜的則落在文山、北投區,價格介於130∼200萬元。徐佳馨表示,高價車位的行政區往往發展早,停車空間少,而過去政府獎勵建商興建停車位,也讓區域內有不少獨立權狀的車位得以待價而沽,加上需求大、房價高,自然停車位也跟著水漲船高。   張欣民認為,投資人可從附近是否有大型停車場管理公司,如嘟嘟房、台灣聯通等是否已經進入市場,做為判斷標準,因為大公司已進入,代表該區域需求大於供給;其次也可親自做市場調查,在交通顛峰時間到目標區域尋找停車位,計算所需時間。若已鎖定某一大樓為目標,可向管理員詢問地下室車位的出租比率,或上網查詢某商圈的車位出租行情,做足這些功課的目的,主要是了解區域供給與需求的市場法則。 眉角2:有獨立權狀 優先買   早期車位在登記產權時可視為「主建物」,擁有獨立權狀,但自1991年後法規規範,停車位依產權登記狀態分為「法定車位」、「增設車位」以及「獎勵車位」3種,只要是法定車位就不能單獨買賣。徐佳馨表示,車位能不能單獨買賣,最簡單的判斷方法,就是看是否有獨立權狀。台北市還有一種常見的車位類型,是使用權屬於全體住戶,必須共同協商車位使用方式,如抽籤或每季、每年輪流停車。這類車位屬「法定車位」,和一般社區大樓的桌球室、會議室一樣,被登記成公共設施,因此,無法取得獨立權狀,不得與主建物分開買賣,只能隨著主建物辦理產權移轉。   對投資人而言,買一個可以單獨買賣、權狀上登記為「主建物」的車位,遠比買一個可能被登記為公設(不管是大公或小公),而無法脫離住宅大樓單獨買賣的車位,前者的接手性絕對比後者高。   但是國內車位登記方式很多,哪幾種可擁有獨立權狀?張欣民表示,除了早期的室外停車位有獨立權狀外,包括建商自行增設車位,或為了提高大樓容積率的獎勵車位,只要在構造上和使用上能和法定車位清楚區別,並取得「防空避難室所在地址」證明,就擁有獨立權狀。不過,目前台北市已取消獎勵車位辦法,可以說,新的獎勵車位已經成為絕響。   至於增設車位是建商自行設置,可登記為大公、小公,若有「防空避難室所在地址」證明,取得獨立權狀,就可對社區以外的人出售。   眉角3:報酬率3% 才划算   目前沒有銀行承做車位貸款,無法桿槓投資,徐佳馨建議,投資報酬率至少3% 才有投資價值。以南京東路三段商圈為例,每月坡道平面車位租金約6千至7千元, 平均1年可收7.2萬∼8.4萬元租金,若以3% 報酬率換算,等於買價240萬∼280萬元才合理。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年9月號第72期
本小利穩的停車位投資術
2013/09/01
房地產
投資市場有個原則:「人多的地方不要去!」,停車位在多頭時,因漲幅小及現金交易而不受青睞,但現在缺點變優點。「本小利穩」的停車位,究竟該怎麼投資?

日前一則外電報導提到,英
國首都倫敦市中心海德公
園花園旁的一個停車位,開價約
30萬英鎊,折合台幣約1400萬
元,幾乎可在台灣買間屋。當地
業者指出,類似的車位在去年成
交價仍是25萬英鎊,等於1年漲
了2成。
在台灣,根據住商不動產統
計,自去年8月實價登錄實施以
來,最貴的車位落在松山區,高
達463萬元,若是連同住宅併同
銷售的車位,松智路昇陽國寶以
500萬元高居第一,幾乎等同於
高雄地區一棟老透天厝。究竟北
市精華區小車位與中南部老透天
厝,哪個較有投資價值?
買不起房子
改買車位當包租公
在不動產投資學中,停車位相
對於住宅、店面、商辦等屬於小
眾市場,卻有一群「固定吃貨」
的大咖們惦惦吃三碗公。
《買一間會賺錢的房子》作
者、住商不動產企劃研究室主任
徐佳馨表示,「資金」是投資停
車位的最大門檻,因為銀行對車
位的放貸十分保守,不僅利率比
較高,還限制貸款成數、上限及
還款年限等,目前幾乎沒有銀行
承做車位貸款。也就是說,想投
資車位得準備十足的現金。
天時地利不動產顧問總經理張
欣民表示,雖然銀行不予放款,
架起了無形的投資障礙,但不同
於住宅,車位的總價從數十萬至
數百萬元不等,較住宅價格低,
又有議價空間小且受景氣波動的
特色,算是「本小利穩」的長線
投資好標的。
市場的大咖們在操作車位時,
都會先等待好時機,譬如到法拍
市場或向銀行探詢,是否有整批
出售的車位。因為整批議價空間
較大,每個車位的單位成本較
低,在計算租金報酬率後,大戶
們會先穩穩收租;等到大環境有
利於投資市場,再慢慢脫手、獲
利了結。
參考大戶的作法,資金不足的
小散戶若想投資不動產,在房地
產景氣混沌不明之際,不妨換個
腦袋,買一個停車位當包租公。
本刊綜合專家建議,提供5個眉
角給有興趣讀者參考。

眉角1:好區段 保值性最高

根據台北市地政局實價登錄網站,台北市價格前三貴的平面車位行政區,分別是大安區240∼350萬元、中正區230∼300萬元及松山區210∼300萬元;最便宜的則落在文山、北投區,價格介於130∼200萬元。徐佳馨表示,高價車位的行政區往往發展早,停車空間少,而過去政府獎勵建商興建停車位,也讓區域內有不少獨立權狀的車位得以待價而沽,加上需求大、房價高,自然停車位也跟著水漲船高。
 
張欣民認為,投資人可從附近是否有大型停車場管理公司,如嘟嘟房、台灣聯通等是否已經進入市場,做為判斷標準,因為大公司已進入,代表該區域需求大於供給;其次也可親自做市場調查,在交通顛峰時間到目標區域尋找停車位,計算所需時間。若已鎖定某一大樓為目標,可向管理員詢問地下室車位的出租比率,或上網查詢某商圈的車位出租行情,做足這些功課的目的,主要是了解區域供給與需求的市場法則。

眉角2:有獨立權狀 優先買
 
早期車位在登記產權時可視為「主建物」,擁有獨立權狀,但自1991年後法規規範,停車位依產權登記狀態分為「法定車位」、「增設車位」以及「獎勵車位」3種,只要是法定車位就不能單獨買賣。徐佳馨表示,車位能不能單獨買賣,最簡單的判斷方法,就是看是否有獨立權狀。台北市還有一種常見的車位類型,是使用權屬於全體住戶,必須共同協商車位使用方式,如抽籤或每季、每年輪流停車。這類車位屬「法定車位」,和一般社區大樓的桌球室、會議室一樣,被登記成公共設施,因此,無法取得獨立權狀,不得與主建物分開買賣,只能隨著主建物辦理產權移轉。
 
對投資人而言,買一個可以單獨買賣、權狀上登記為「主建物」的車位,遠比買一個可能被登記為公設(不管是大公或小公),而無法脫離住宅大樓單獨買賣的車位,前者的接手性絕對比後者高。
 
但是國內車位登記方式很多,哪幾種可擁有獨立權狀?張欣民表示,除了早期的室外停車位有獨立權狀外,包括建商自行增設車位,或為了提高大樓容積率的獎勵車位,只要在構造上和使用上能和法定車位清楚區別,並取得「防空避難室所在地址」證明,就擁有獨立權狀。不過,目前台北市已取消獎勵車位辦法,可以說,新的獎勵車位已經成為絕響。
 
至於增設車位是建商自行設置,可登記為大公、小公,若有「防空避難室所在地址」證明,取得獨立權狀,就可對社區以外的人出售。
 
眉角3:報酬率3% 才划算
 
目前沒有銀行承做車位貸款,無法桿槓投資,徐佳馨建議,投資報酬率至少3% 才有投資價值。以南京東路三段商圈為例,每月坡道平面車位租金約6千至7千元, 平均1年可收7.2萬∼8.4萬元租金,若以3% 報酬率換算,等於買價240萬∼280萬元才合理。

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