投資房地產賺的可能不如成本多，過來人曝年報酬率直搖頭，還不如投資一檔基金
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許多人買房，除了自住也期待房價升值，但房地產真有那麼好賺嗎？買賣房屋要付出哪些成本？另外，賣房後你要住哪裡？究竟自住屋適不適合當做理財工具呢？
日前與幾個朋友餐敘，被問到兩個購屋置產的問題。其一，20年前以800萬元買了一棟房，最近已繳清房貸，現值漲到約2,500萬元，想汰舊換新可行嗎？
其二，今年受新冠肺炎疫情影響，國內經濟明顯遭到衝擊，但房價似乎仍有微漲，現在可以買房嗎？過去20年台灣房價漲了2.5倍，所以現在是進場好時機嗎？
在回答之前，先談我自己的案例。我在1995年以1,460萬元在北市蛋黃區買了一棟房子，做為自住，2012年以2,880萬元賣掉，然後租屋而居，2017年再以1,500萬元在新北三峽北大特區買另一棟房子，也是自住。
變換之間，我從未考慮增值、獲利問題，純粹是為居住。真要認真探究賺賠，常會因某些客觀因素讓自己無法如願賺到錢。這包括自身的財務狀況、當時的房價水準、所選擇的房子類型、地點、貸款的利率水準等。以我的第一棟房子來說，我當時在某金融集團擔任高階主管，所以連頭期款都可以借，可以說沒花自己的錢就買了房子，但相對地要負擔百分之百的貸款，相當吃重。
剛開始幾年貸款利率都是兩位數，最高達14%；到2000年時利率還有7%，2008年、2009年間才降至2%以下，到我賣掉時還有1.9%。雖然利率一路下滑，但銀行從不主動為你調降，要自己找他們爭取，所以我曾因爭取不成換銀行，因為你繳的利息是你持有房子的成本之一，攸關賺賠。而我的案例實質上就是賠錢，賠在付息多。
投資房地產
賺的可能不如成本多
房屋買價1,460萬元，賣價2,880萬元，看似賺了快一倍，其實換算為年投資報酬率只有4.08%，和歷年利率相較，明顯不及，也就是賺的還不如付息多。這還只是兩個帳面數字，實際上扣除房仲費、過戶相關稅費，繳土地增值稅、交易所得稅，真正到手只有2,600萬元出頭，換算年報酬率只有3.45%。還不包括裝潢費、持有房子期間每年要繳的房屋稅、地價稅、每月要付的管理費，以及常常不可預知的維修費。
賣掉之後，我在文山區租屋而居，房租來源是售屋得款投資配息型基金的每月配息，足夠支應房租在內的所有生活開銷還有餘錢。後來因為家庭因素，在現住地買了房，貸款8成，房貸支出加上其他生活開銷仍是以配息支應。
我當初在台北買的房子坪數是33坪多，後來租的是將近70坪，現在住的近61坪，屬於大型社區，公設多元，很適合退休生活。
談了這麼多，就是要告訴想換房的朋友，最好考慮自己真正的生活需求。以朋友的房子來說，持有20年，房價看似漲到3.125倍，但實際換算年報酬率是5.86%，只是還好而已，很多境內或境外基金都可達成，甚至表現更好。
而且買房增值和投資基金之類的增長獲利其實在本金投入方面差異頗大。例如單筆投資基金800萬元，年獲利率5.86%，經過20年，就有2,500萬元，所投入的本金是800萬元。
把買房視為強迫儲蓄
無須計較賺賠
如果是買房子，假定頭期款是兩成160萬元，貸款640萬元，到你付清房貸，實際投入的本金是160萬元＋640萬元＋20年的利息。若利率以2%計，利息是137萬餘元；以3%算，利息是211萬8千餘元，這些都是投入的本金。當然，很多人都認為未來的利率水準應該在相當一段時期會處於低檔，但相對的，房價也不可能像過去那樣20年漲到2.5倍。
所以，如果不是專業的房地產投資客，就不要把買房當做可自住兼投資，因為其他投資工具像股票、基金等獲利更好，更簡單。這算是先回答第2個問題。繼續再談換屋。
朋友的房子如今還在住，要考慮到賣掉就得找地方住，一則可選擇租屋而居，一則如他所想賣舊買新仍用於居住。他原先想法是在原生活圈內找，但我覺得可行性有問題。原生活圈20年以上舊屋值2,500萬元，那新房要多少錢呢？除非找坪數較小的物件，否則就得加錢。
我的建議是把售屋得款視為現金流，把先前的房子視為多年的強迫儲蓄，變現以後在房價較低、生活機能也很好的地區買較新可能也較大的房子。而且要想到，不論買或賣都有不少稅費、房仲費會侵蝕你的現金流，說現有房子值多少其實只是表象。
這兩個問題讓我覺得，很多人談到買房賣房都會摻雜感性思維與想當然，應該要理性面對、盤算並轉念：買房若為自住，就別當做投資賺錢，因為可能會像我是賠錢的，只好轉念說是一筆多年的強迫儲蓄。
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