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我們想讓你知道的是 : 今年以來,台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率等三大因素,房市景氣擴張力道亦趨強勁之際,央行卻推出選擇性信用管制,我們將告訴你房市景氣是否從此轉向衰退。   一、台灣央行打房是真是假,房市熱絡景氣難道曇花現? 2020 / 12/ 07 台灣央行突然召開臨時常務理事會決議,宣布調整不動產貸款針對性審慎措施,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,修正原因與內容如下: 1. 台灣央行為何修正房貸規定● 由於 新冠肺炎 疫情致全球經濟衰退,使主要經濟體央行實施超寬鬆貨幣政策,一方面,產生資金外溢效應,海外熱錢湧入台灣,年初以來 台幣 大幅升值快 6% ; 另一方面,迫使台灣央行也只能保持寬鬆貨幣政策立場,市場資金動能充沛下,若銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。 ● 最新銀行 消費者購置住宅貸款 及 建築貸款 成長持續走高, 10 月銀行不動產貸款占總貸款比重為 35.9%,接近歷史高點 37.9%。 ● 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象,且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房,餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。 資料來源:財經M平方,台灣-消費者購置住宅貸款餘額&建商貸款餘額(年增率)   2. 央行本次祭出四大房貸限制措施,後續做滾動式檢討:● 新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成;第 2 戶( 含 )以上貸款,最高貸款成數為 5 成,均無寬限期。 ● 新增全國自然人第 3 戶( 含 )以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期。 ● 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為 6.5 成,並保留其中 1 成等待工興建後始得撥貸。 ● 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為 5 成。 央行聲明稿強調本次針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶( 建商與投資客 ),並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。   MM研究員:本次央行措施以第三戶以上住宅貸款為主,避免打到首購、換屋族。同時,嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款,防止投資客藉成立私人公司炒房,規避房地合一稅。首次限縮「餘屋貸款」的成數,希望限縮大量推案建商的資金。 註: 1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。 2.高價住宅認定標準:臺北市 7 千萬元以上、新北市 6 千萬元以上、其他地區 4 千萬元以上。 3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅 ( 含基地 ) 為擔保所辦理之抵押貸款。   二、以古鑑今,上次台灣政府如何壓抑房市景氣過熱?回顧十年前的房市榮景,2008 年全球金融風暴後,全球進入低利率、量化寬鬆時代,海外資金大量湧入台灣,產生銀行放款有過度集中現象、推升台灣特定地區房價飆漲,2010 Q2 與 2009 Q1 比較, 信義房價指數 ( 中古屋 )、 國泰房地產價格指數( 新成屋 )分別上漲 25%、 17.1% ,令台灣政府開始實施一系列的打房政策,包含: ● 央行本次重啟的選擇性信用管制,2010 年與本次主要差異在於:分四次實施、針對公司法人戶與自然人 2 戶以上、沒有餘屋貸款限制。 ● 央行 2010 年啟動升息循環,調升重貼現率 1.25% 上升至 1.88% 。 ● 政府稅制開徵奢侈稅、囤房稅、房地產合一稅,實施實價登錄、揭露、不動產交易三大項詳細資訊。 2010 年台灣政府實施的一系列打房政策,由央行限制房貸槓桿成數與調升最重要的基本面利率( 借貸成本 ),疊加各部會合作逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅,導致房貸利率確實走升,成功壓抑住消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長,房屋移轉交易棟數量逐漸下降,但也僅讓房價成長由高成長轉為溫和成長,直到 2015 年美國升息引發新興市場風暴,使台灣經濟出現連三季衰退,房市景氣才進入衰退、房價大幅下跌。 資料來源:財經M平方,國泰房價指數:全國 未來台灣房市景氣會轉為衰退嗎?檢視基本面,哪些要素是支撐房市走勢的關鍵?完整內容都收錄在財經M平方網站上!
台灣央行打房是真是假,房市熱絡景氣真的會轉向衰退嗎?
2020/12/10
房價 , 購屋 , 財經M平方 , 打房 , 投資客

我們想讓你知道的是 : 今年以來,台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率等三大因素,房市景氣擴張力道亦趨強勁之際,央行卻推出選擇性信用管制,我們將告訴你房市景氣是否從此轉向衰退。

 

一、台灣央行打房是真是假,房市熱絡景氣難道曇花現?

2020 / 12/ 07 台灣央行突然召開臨時常務理事會決議,宣布調整不動產貸款針對性審慎措施,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,修正原因與內容如下:

1. 台灣央行為何修正房貸規定
● 由於 新冠肺炎 疫情致全球經濟衰退,使主要經濟體央行實施超寬鬆貨幣政策,一方面,產生資金外溢效應,海外熱錢湧入台灣,年初以來 台幣 大幅升值快 6% ; 另一方面,迫使台灣央行也只能保持寬鬆貨幣政策立場,市場資金動能充沛下,若銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。

● 最新銀行 消費者購置住宅貸款建築貸款 成長持續走高, 10 月銀行不動產貸款占總貸款比重為 35.9%,接近歷史高點 37.9%。

● 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象,且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房,餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

資料來源:財經M平方,台灣-消費者購置住宅貸款餘額&建商貸款餘額(年增率)

 

2. 央行本次祭出四大房貸限制措施,後續做滾動式檢討:
● 新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成;第 2 戶( 含 )以上貸款,最高貸款成數為 5 成,均無寬限期。

● 新增全國自然人第 3 戶( 含 )以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期。

● 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為 6.5 成,並保留其中 1 成等待工興建後始得撥貸。

● 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為 5 成。

央行聲明稿強調本次針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶( 建商與投資客 ),並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。

 

MM研究員:本次央行措施以第三戶以上住宅貸款為主,避免打到首購、換屋族。同時,嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款,防止投資客藉成立私人公司炒房,規避房地合一稅。首次限縮「餘屋貸款」的成數,希望限縮大量推案建商的資金。

註: 1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。 2.高價住宅認定標準:臺北市 7 千萬元以上、新北市 6 千萬元以上、其他地區 4 千萬元以上。 3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅 ( 含基地 ) 為擔保所辦理之抵押貸款。

 

二、以古鑑今,上次台灣政府如何壓抑房市景氣過熱?
回顧十年前的房市榮景,2008 年全球金融風暴後,全球進入低利率、量化寬鬆時代,海外資金大量湧入台灣,產生銀行放款有過度集中現象、推升台灣特定地區房價飆漲,2010 Q2 與 2009 Q1 比較, 信義房價指數 ( 中古屋 ) 國泰房地產價格指數( 新成屋 )分別上漲 25%、 17.1% ,令台灣政府開始實施一系列的打房政策,包含:

● 央行本次重啟的選擇性信用管制,2010 年與本次主要差異在於:分四次實施、針對公司法人戶與自然人 2 戶以上、沒有餘屋貸款限制。

● 央行 2010 年啟動升息循環,調升重貼現率 1.25% 上升至 1.88% 。

● 政府稅制開徵奢侈稅、囤房稅、房地產合一稅,實施實價登錄、揭露、不動產交易三大項詳細資訊。

2010 年台灣政府實施的一系列打房政策,由央行限制房貸槓桿成數與調升最重要的基本面利率( 借貸成本 ),疊加各部會合作逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅,導致房貸利率確實走升,成功壓抑住消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長,房屋移轉交易棟數量逐漸下降,但也僅讓房價成長由高成長轉為溫和成長,直到 2015 年美國升息引發新興市場風暴,使台灣經濟出現連三季衰退,房市景氣才進入衰退、房價大幅下跌。

資料來源:財經M平方,國泰房價指數:全國

未來台灣房市景氣會轉為衰退嗎?檢視基本面,哪些要素是支撐房市走勢的關鍵?完整內容都收錄在財經M平方網站上!

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