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彰化陳先生問: 2012 年我在台東買了一棟透天中古屋,總價 350 萬元,現在想過戶給兒子,該怎麼做才能不用繳稅? 《MONEY錢》答: 將房產過戶給子女,可以用兩種方式,一種是贈與,另一種則是買賣。若採用贈與方式,需要繳交贈與稅、契稅和土地增值稅。其中,贈與稅按規定是由贈與人負擔,計算方式是將贈與人同一年度內的贈與總額減去免稅額和扣除額,再乘以規定稅率,並減去累進差額。 免稅額部分,每人每年為 220 萬元,扣除額則有以下 4 種:①由受贈人負擔的土地增值稅與契稅,可自贈與總額扣除;②贈與的財產附有負擔(未支付的價款或負債,如房貸)時,可扣除;③公共設施保留地因配偶、直系血親間贈與而移轉者,免徵贈與稅;④新市鎮特定區計劃範圍內徵收土地於發還抵價地5年內,因配偶、直系血親間贈與而移轉者,免徵贈與稅。 不過,計算贈與稅時,房屋和土地的價值並不是以市價來計算,而是以「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算,一般而言會比市價低上許多。以陳先生為例,市價 350 萬元的房產,房屋評定現值加上土地公告現值,應會低於免稅額 220 萬元,因此可免繳贈與稅,但受贈人(兒子)仍須繳交契稅和土地增值稅。 若房地現值較高,則可以用分割分年贈與的方式,將每年的贈與額度控制在 220 萬元以內。另外要注意的是,取得贈與房地後再出售,仍須繳納房地合一稅,且是以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本,若是在短期內售出,稅額有可能相當高。 若以買賣方式過戶,則不會有贈與稅的問題,而且土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率,但記得必須保留子女自行出資的金流證明,否則遭到國稅局稽查時,有可能因此需要補稅。 假如父母的財產並不多,還可以考慮先保留房屋,將來以遺產的形式讓子女繼承,因為遺產稅免稅額高達 1,200 萬元,還有不少扣除額可以減除,同時又能免去契稅和土地增值稅,相較於贈與或買賣,反而更為有利。   更多好文推薦給你: 房屋稅、地價稅怎麼省? 申請「這個」就可以! 自用、非自用稅率差2倍!借人設籍,房屋自住優惠恐泡湯… 房東們別猶豫了!靠 1 招可讓「房屋稅」少繳一點,足足省下 4000 元! 久居海外,自住宅失去 優惠稅率怎麼辦?專家曝節稅妙招,省下近萬元!   錢雜誌APP上線啦!快下載你的隨身理財寶典:https://emagazine.page.link/AtYg 更多精彩內容,請鎖定2021年2月號《Money錢》 (圖:shutterstock,僅為示意 / 本文內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

過戶房產給子女,用哪種方式最省稅?學會 1 招有機會 免繳稅!

2021/03/03
稅務 , 贈與稅 , 遺產稅 , 房地產

彰化陳先生問:

2012 年我在台東買了一棟透天中古屋,總價 350 萬元,現在想過戶給兒子,該怎麼做才能不用繳稅?

《MONEY錢》答:

將房產過戶給子女,可以用兩種方式,一種是贈與,另一種則是買賣。若採用贈與方式,需要繳交贈與稅、契稅和土地增值稅。其中,贈與稅按規定是由贈與人負擔,計算方式是將贈與人同一年度內的贈與總額減去免稅額和扣除額,再乘以規定稅率,並減去累進差額。

免稅額部分,每人每年為 220 萬元,扣除額則有以下 4 種:①由受贈人負擔的土地增值稅與契稅,可自贈與總額扣除;②贈與的財產附有負擔(未支付的價款或負債,如房貸)時,可扣除;③公共設施保留地因配偶、直系血親間贈與而移轉者,免徵贈與稅;④新市鎮特定區計劃範圍內徵收土地於發還抵價地5年內,因配偶、直系血親間贈與而移轉者,免徵贈與稅。

不過,計算贈與稅時,房屋和土地的價值並不是以市價來計算,而是以「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算,一般而言會比市價低上許多。以陳先生為例,市價 350 萬元的房產,房屋評定現值加上土地公告現值,應會低於免稅額 220 萬元,因此可免繳贈與稅,但受贈人(兒子)仍須繳交契稅和土地增值稅。

若房地現值較高,則可以用分割分年贈與的方式,將每年的贈與額度控制在 220 萬元以內。另外要注意的是,取得贈與房地後再出售,仍須繳納房地合一稅,且是以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本,若是在短期內售出,稅額有可能相當高。

若以買賣方式過戶,則不會有贈與稅的問題,而且土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率,但記得必須保留子女自行出資的金流證明,否則遭到國稅局稽查時,有可能因此需要補稅。

假如父母的財產並不多,還可以考慮先保留房屋,將來以遺產的形式讓子女繼承,因為遺產稅免稅額高達 1,200 萬元,還有不少扣除額可以減除,同時又能免去契稅和土地增值稅,相較於贈與或買賣,反而更為有利。

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