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上一期我向各位預告了這期要來講「房貸」。房貸就是購屋族在找到屬意的房子後,跟銀行講好條件,接著把一大筆錢從銀行借出來付給決定賣這間房子的人。​ 上一期我向各位預告了這期要來講「房貸」。房貸就是購屋族在找到屬意的房子後,跟銀行講好條件,接著把一大筆錢從銀行借出來付給決定賣這間房子的人。 以我為例,我是一個有自住需求的首購(舊房子是登記老婆的名字)買家,在2015年底看上一間位於板橋的6年成屋,和屋主幾經周旋,雙方協定以2000萬元(舉例)交易。 在銀行房屋(首購)貸款成數最高8成的前提下,我必須至少先付出2成,也就是大約400萬元的自備款,另外1600萬元就是我可以試著跟銀行借貸的目標數字。 簽完約、付完兩成頭期款之後,代書告訴我,除了他們固定配合的銀行,也可以去找熟悉(或有往來)的銀行,大概找個3家,比較各家開出的條件、利率、核貸金額後,再來決定要給哪一家承辦。 於是我找了3家銀行:元○、星○,以及中○信託。選擇他們的原因是,元○是本土銀行,星○是外商銀行,中○信託則是有與代書事務所固定配合。我個人的送件條件為:中小企業負責人(自營商,有限公司),無辦理固定薪轉,銀行個人帳戶進出流動不大(擦眼淚),存款結餘數字未超過百萬元(哽咽),大部分的錢都放在公司帳戶內。 準備好相關財力證明文件,陸續和3家銀行的房貸專員碰面,表達我想申貸8成、1600萬元的金額,期望利率是1.9 %,之後分別得到初步的回應如下。 各家銀行申貸標準不一 元○銀行:專員語氣高亢,信心滿滿的告訴我:「梁先生,沒問題的!我曾經幫三重某間路邊攤的老闆申辦房貸,在他提供的財力文件很不漂亮的狀況下,我還是成功幫他貸到8成,總金額1000多萬元。你的案子可以放心交給我運作。」「太好了。但會不會有什麼可能的意外呢?」我追問。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀: >>寶爺換屋系列➊高房價是誰的問題? >>寶爺換屋系列➋挑好屋靠谷歌+房仲 >>寶爺換屋系列➌看屋浪漫想 像與現實 >>寶爺換屋系列➍自住客碰不起的便宜 >>寶爺換屋系列➏住新房的最後一哩路 「放心啦,萬一總行對金額或利率有意見,我們可以在申辦房貸的同時,辦理一個房貸壽險,這樣總行在審核上就會拉高積分。」他依舊語調高亢,信心滿滿。「喔……這樣啊,那你先送看看好了。」我隱約覺得不安,當下卻也只能這樣做了。 星○銀行:專員在看完我的資料後,拿出計算機按了按,面有難色的說:「梁先生,按照我們銀行內的評估標準,你這樣的個人財力條件很難認定,系統跑分下來的結果不會太高,我推估最多只能貸到6或7成。」「有其他方式可以增加積分嗎?比如說我是公司負責人,可以提供公司的財報。」我有點沮喪地問。 「你公司的財務狀況,在我們行裡不能被用來當作個人財力認定。除非你能在這個月底之前來我們銀行開戶,並存進超過300萬台幣做一筆定存,這樣我們就能用資產認定的方式來送件。」他挺老實的說。「300萬元可以想辦法,但這筆錢是不是在定存期間不能動用?」我又問。「是的,要等定存期限到。」他很確定的回答。 中○信託:隔天,我依約前往與代書事務所固定配合的中○信託送資料,專員逐一確認點收後,只簡單地說了句:「我先照這樣送件,到時再看結果怎麼樣。」「我期望的金額跟利率有機會嗎?」我還是問了。「不知道,要看總行審核結果。」他依舊淡定。 經過和這3家銀行接觸後,我的情緒變得相當低落,因為3家銀行專員的答案都沒辦法讓我有安全感,彷彿有什麼炸彈尚未引爆。至於中○信託,朋友都說是國內前幾大行庫,審核上一定會更嚴格,而且核貸的結果通常會7折8扣,奉勸我別抱太大期望。對於當時急著把房貸確定下來,以便能順利買到房子的我來說,實在煎熬。 當時我心裡打算的是:只要任何一家房貸下得來,就算結果不完全符合期望,也只能怪自己條件不夠好,還是得硬著頭皮接受;或者,繼續準備文件找其他家銀行嘗試。 接下來幾天,我都在神經兮兮的注意電話有沒有響,深怕錯過任何一通可能是銀行的來電。大約4天後,我陸續接到3位專員的回覆。 元○銀行:「恭喜梁先生,你申辦的這筆房貸已經送到總行審核,目前沒有太大狀況,但主管有提到可能還是要麻煩你把我上次提到的房貸壽險部分也一起辦下來,就能為審核加分。」 「這樣保費要多少?」「依照你的申貸金額,躉繳(一次繳清)大約30萬元保費,到時會跟著房貸一起分期攤還,你不必再另外拿錢出來。多一個保障,其實很划算。」 「所以這是終身壽險?保障會跟我一輩子?」「沒有,這是逐年遞減型的保險,也就是說你的房貸餘額越少,保障金額就會跟著變小,房貸繳清後,保障就跟著結束了。」 「我覺得這種壽險不划算,可以選擇不要嗎?」「如果你選擇不保,那我們就比較難為你這份申貸加分了喔。」他露出了一個尷尬而且為難的神秘乾笑。 「那我想只花10萬元保費,你就送件看結果吧。」 星○銀行:「梁先生,用300萬元定存做資產認定應該沒什麼問題了,但利率有可能會落在2.1%~2.2%,是比較偏高的,你可以再考慮一下。」「好,我知道了,謝謝你。」 中○信託:「梁先生,審核完成了,沒問題,但總行最後要麻煩你提供你公司正式的401報表做財力確認,貸款金額跟利率應該不會有什麼變數,文件補齊後頂多3天就會核貸了。」他說話依舊維持一貫的簡潔。「啊……」我驚訝的說不出話來。 最終結果是:元○銀行,核貸1500萬元,利率1.97%,需加保10萬元的房貸壽險;星○銀行:我決定放棄;中○信託:核貸1600萬元,利率1.9%。 買房勿急躁才不會失分寸 綜觀上述經歷,你有沒有發現幾件有趣的事? ➊各家銀行對於財力認定的方式、根據都不同,有些甚至南轅北轍。在A銀行完全不算數的東西,在B銀行卻可能相當有利。 ➋我相信房貸壽險是個立意良善的產品,可以讓貸款人在償還貸款期間就算遇到未知風險,也還能繼續償還,減少對家人的衝擊。但是少部分銀行會因為業績或者其他因素的壓力,而用各種變相的隱晦說法半強迫申貸戶「一起辦比較安全」。如此一來,原先該是獨立的兩項金融產品就悄悄地被綁在一起。但幾10萬元,對很多小老百姓而言也不是一筆小數目呀! ➌買房子是大事,我們對於懸而未決之事難免心急。但只要一急,就容易失分寸,而且全世界都會看得出來,有心人就會趁虛而入。今天再回頭想起這一段過程,我都好想問問那時候的自己:「你到底在急什麼呀?」  
申辦房貸要 貨比三家
2016/05/12
寶爺換屋,梁嘉銘,寶爺

上一期我向各位預告了這期要來講「房貸」。房貸就是購屋族在找到屬意的房子後,跟銀行講好條件,接著把一大筆錢從銀行借出來付給決定賣這間房子的人。​



上一期我向各位預告了這期要來講「房貸」。房貸就是購屋族在找到屬意的房子後,跟銀行講好條件,接著把一大筆錢從銀行借出來付給決定賣這間房子的人。

以我為例,我是一個有自住需求的首購(舊房子是登記老婆的名字)買家,在2015年底看上一間位於板橋的6年成屋,和屋主幾經周旋,雙方協定以2000萬元(舉例)交易。

在銀行房屋(首購)貸款成數最高8成的前提下,我必須至少先付出2成,也就是大約400萬元的自備款,另外1600萬元就是我可以試著跟銀行借貸的目標數字。

簽完約、付完兩成頭期款之後,代書告訴我,除了他們固定配合的銀行,也可以去找熟悉(或有往來)的銀行,大概找個3家,比較各家開出的條件、利率、核貸金額後,再來決定要給哪一家承辦。

於是我找了3家銀行:元○、星○,以及中○信託。選擇他們的原因是,元○是本土銀行,星○是外商銀行,中○信託則是有與代書事務所固定配合。我個人的送件條件為:中小企業負責人(自營商,有限公司),無辦理固定薪轉,銀行個人帳戶進出流動不大(擦眼淚),存款結餘數字未超過百萬元(哽咽),大部分的錢都放在公司帳戶內。

準備好相關財力證明文件,陸續和3家銀行的房貸專員碰面,表達我想申貸8成、1600萬元的金額,期望利率是1.9 %,之後分別得到初步的回應如下。


各家銀行申貸標準不一

元○銀行:專員語氣高亢,信心滿滿的告訴我:「梁先生,沒問題的!我曾經幫三重某間路邊攤的老闆申辦房貸,在他提供的財力文件很不漂亮的狀況下,我還是成功幫他貸到8成,總金額1000多萬元。你的案子可以放心交給我運作。」「太好了。但會不會有什麼可能的意外呢?」我追問。

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