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盧小姐最近看了一間10樓電梯華廈,產權資料如下:主建物24.12坪、附屬建物陽台4.15坪、共同使用屋頂突出物4.56坪、共同使用水箱等3.85坪、共同使用機房等0.76坪、防空避難兼停車場13.79坪(含8坪車位),面積總為51.23坪,盧小姐很好奇究竟公設該怎麼算? 公設要如何計算, 要先了解何謂「公設」?簡單來說,自己房屋專有的部分稱為主建物,而與同棟或同社區住戶共同使用部分則屬公共設施,其中又可分「小公」與「大公」。 所謂「小公」是指當樓層的電梯間、樓梯、門廳、走廊等,由該層樓的特定住戶使用且共同分擔的面積;至於「大公」則是除了小公之外,屋主必須與其他住戶共同使用且分攤的面積,包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP 室等設施。 沒有法定計算標準 車位最容易引起爭議 目前沒有任何法規規定公設比的計算方式,業界的慣例是把共同使用(也就是公設)放在分子,分母則是主建物、附屬建物及共同使用的加總總合,兩者相除, 計算的比例即為「公設比」,以盧小姐相中的10樓電梯華廈為例,公設比為34.6% (計算 1)。 值得一提的是,購屋人要特別注意停車位的登記方式,因為停車位是最容易發生糾紛的公設項目。以盧小姐為例,謄本上登記防空避難室兼停車場,雖然登記面積為13.79坪,但其中8坪是停車位,這表示盧小姐想買的中古屋是包含1個固定停車位,因此,原先的13.79坪必須先扣除8坪的停車位面積,剩下的5.79坪才是共同使用部分(公設)。 另一種狀況是,謄本雖然登記為防空避難室兼停車場,但實際上盧小姐並沒有固定車位,必須和其他住戶抽籤、輪流或隨到隨停等方式共同使用,這種情況就要把防空避難室兼停車位的13.79坪,全部當成共同使用(公設),如果屬於這種情況,公設比就會拉高變成44.8% (計算 2)。 光看數字不準 低公設≠室內面積大 在高房價年代,低公設人人愛,但搞清楚公設比的計算方式後,就能清楚發現只看公設比的高低意義並不大。因為建商可以在附屬建物的項目,盡量把陽台、花台、露台等面積提高;或是在共同使用部分,把車道的面積灌入公設部分,由全體住戶共同負擔,只要在「分母變大、分子不變」的情況下,就能夠讓公設比「表面上」看起來很低,以吸引購屋人目光。 另一種低公設出現在民國78年以前的建築物,當時法令規定各層樓的「電梯間」及「樓梯間」可以約定專用,因而得以併入主建物面積登記。換句話說,原本應該是登記在「小公」的面積,卻納入「主建物」面積,如此在「分母變大,分子變小」的情況下,計算出來的公設比當然就降低不少!通常等到住戶真正搬進去實際測量後,才發現室內面積比謄本登記的面積還要小。 @ 閱讀完整文章請加入Money錢官網     當然很多人會問:「合理的公設是多少?」其實,沒有標準答案,因為從地政士的觀點,能夠登記且計價的公設就很合理!但從建築師的角度來看,在建築法規下要符合安全、民生需求、防災等基本要件,很多設施就變成「必要」的公設,包括消防設備、逃生梯、防空避難室等;當然,也有一些是為了建築美觀、銷售包裝而額外增加的設施,如游泳池、健身房、宴會廳等「非必要」的公設,故公設究竟是否合理,也就因人而異。 因此,合理的公設應回歸到是否符合自己需求,其次才是計算公設比高低。若用產品來區分公設比的高低,一般來說,目前市面上由低到高的產品依序是:透天住宅(3%以下)、5樓公寓(5~8%)、7~12樓華廈(12~20%)、12樓以上華廈(20~28%)、豪宅(30%以上)。 最後要提醒,今年5月1日政府實施預售屋公設分開計價制度,根據內政部至7月的統計,在查核契約書174件中,符合新制規定者58件,不符合者116件,不合格率占查核總件數67%,比例仍偏高。 從實施4個月的經驗可知,建商並未因公設分開計價而降低總價,因此購屋人在選擇預售屋時,重點應放在附屬建物、公設到底包含哪些範圍,避免購入過多虛坪。 民眾若想知道公設如何分開計價,不妨上網至內政部不動產交易服務網(ehouse.land.moi.gov.tw)下載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(路徑:首頁→契約範本),其中第4、5、7條都是與公設相關規定,就能清楚看出各公設面積、價錢應該如何分開計價。( 本文摘錄自Money錢第48期)  
房子公設比 多少算合理?
2015/09/01
麻房事

盧小姐最近看了一間10樓電梯華廈,產權資料如下:主建物24.12坪、附屬建物陽台4.15坪、共同使用屋頂突出物4.56坪、共同使用水箱等3.85坪、共同使用機房等0.76坪、防空避難兼停車場13.79坪(含8坪車位),面積總為51.23坪,盧小姐很好奇究竟公設該怎麼算?

公設要如何計算, 要先了解何謂「公設」?簡單來說,自己房屋專有的部分稱為主建物,而與同棟或同社區住戶共同使用部分則屬公共設施,其中又可分「小公」與「大公」。

所謂「小公」是指當樓層的電梯間、樓梯、門廳、走廊等,由該層樓的特定住戶使用且共同分擔的面積;至於「大公」則是除了小公之外,屋主必須與其他住戶共同使用且分攤的面積,包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP 室等設施。



沒有法定計算標準
車位最容易引起爭議


目前沒有任何法規規定公設比的計算方式,業界的慣例是把共同使用(也就是公設)放在分子,分母則是主建物、附屬建物及共同使用的加總總合,兩者相除, 計算的比例即為「公設比」,以盧小姐相中的10樓電梯華廈為例,公設比為34.6% (計算 1)。

值得一提的是,購屋人要特別注意停車位的登記方式,因為停車位是最容易發生糾紛的公設項目。以盧小姐為例,謄本上登記防空避難室兼停車場,雖然登記面積為13.79坪,但其中8坪是停車位,這表示盧小姐想買的中古屋是包含1個固定停車位,因此,原先的13.79坪必須先扣除8坪的停車位面積,剩下的5.79坪才是共同使用部分(公設)。

另一種狀況是,謄本雖然登記為防空避難室兼停車場,但實際上盧小姐並沒有固定車位,必須和其他住戶抽籤、輪流或隨到隨停等方式共同使用,這種情況就要把防空避難室兼停車位的13.79坪,全部當成共同使用(公設),如果屬於這種情況,公設比就會拉高變成44.8% (計算 2)。


光看數字不準
低公設≠室內面積大


在高房價年代,低公設人人愛,但搞清楚公設比的計算方式後,就能清楚發現只看公設比的高低意義並不大。因為建商可以在附屬建物的項目,盡量把陽台、花台、露台等面積提高;或是在共同使用部分,把車道的面積灌入公設部分,由全體住戶共同負擔,只要在「分母變大、分子不變」的情況下,就能夠讓公設比「表面上」看起來很低,以吸引購屋人目光。

另一種低公設出現在民國78年以前的建築物,當時法令規定各層樓的「電梯間」及「樓梯間」可以約定專用,因而得以併入主建物面積登記。換句話說,原本應該是登記在「小公」的面積,卻納入「主建物」面積,如此在「分母變大,分子變小」的情況下,計算出來的公設比當然就降低不少!通常等到住戶真正搬進去實際測量後,才發現室內面積比謄本登記的面積還要小。



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