投資情報
2021/11/25
對於想要累積資產的人來說,經營全新公寓是具備顯著成效的。然而在不動產的世界裡,還是不斷地出現經營失敗的業主。主要的原因是因為實際的租金收入,跟開始時所預想的房租收入有所差距,而陷入所謂的赤字經營。發生的原因出在哪裡?   AIKEN JAPAN的中島厚己社長為我們分析出幾個主要原因,中島社長表示:最大的原因在於「房租設定錯誤」。但是,經營公寓失敗與房租設定有什麼直接關係呢?     經營公寓時,選擇哪些「地點」可以成為市場上受歡迎的不敗物件?   日本近年來雖已逐漸往兩性平等的社會推進,女性活躍於職場上的情景也已相當普遍,但是男性、女性之間的薪資差異仍然存在。根據「令和元年薪資構造基本統計調査」,日本企業30歲~34歲的男女平均薪資資如下。   30~34歳男性:29万円 30~34歳女性:24万7千円   中島社長:「事實上,日本社會仍然存在著男女薪資差距。雖然女性的平均收入比男性低,但是女性更重視居住環境的選擇、也對公寓設備有更多要求。我們設計建造讓更多單身女性認同也想要承租的物件,因此我們的公寓在租賃市場上十分受到租客者們的歡迎。」   前一段時間由日本總務省統計局發表的「消費者動向指數調査」(2020年7月),比較男性及女性租屋費用比較、其中,30~34歲的男性為43,472日圓,女性為49,549日圓。結果顯示,不管薪資上的差異有多少,女性在租屋的金額開銷比男性高。   AIKEN JAPAN自創業以來的經驗,女性在房租方面審查跟男性或是學生比較起來更為嚴格。因此我們在租客上鎖設定的目標:是職場上工作的單身女性。由於此項目標設定,令人感到驚訝的是我們長期維持「入住率99%」(截止到2020年9月)的高入住率。而能够維持高入住率的原因理由之一,在於物件的位置的選定。   中島社長:「AIKEN JAPAN位於東京首都圈的物件,以距離最近的車站步行15分鐘內可到,其他地方都市的物件,則設定步行距離10分鐘以內可達車站的位置。此外,以東京站為中心,選定半徑40公里以內的地區建造公寓,也成功地確保了土地的價值。」   如果以首都圈40公里範圍來說,即是(利用電車)通勤上下班1小時的時間以內。另一方面,福岡的
2021/11/18
在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第四回我們將一起探討九州最大都市:福岡。這次我們訪問到AIKEN JAPAN福岡支店的森山佳輝本部長及管理部坂本信也課長。   在福岡「租賃需求」源源不絕的理由是? 左:AIKEN JAPAN福岡支店森山佳輝本部長 右:AIKEN JAPAN福岡支店管理部坂本信也課長   想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在九州最大都市福岡經營公寓的時候,應該要選擇什麼樣的地點比較好?   森山:「福岡市內的鬧區、以天神為中心的20公里範圍內,是本公司的營業主要區域所在。東側到JR『和白站』一帶、西側到九州大學校區的JR『九大学研都市站』、南邊到西鐵『二日市站』。現在北邊的話,則延伸到海岸線一帶。總而言之,跟東京或是大阪比較起來福岡是一個小而美的緊密都市」   坂本:「福岡市內目前的人口還在持續增加當中。選擇住在九州年輕一代的人口之中,主要是因為到福岡來就學或是以就職為目的的人口最多。從車站徒步可達的物件,在本地的租賃市場中是最受到歡迎的」   *AIKEN JAPAN在福岡選點建築公寓時….選擇基準是?   聽到兩位的說法之後,就可以了解到福岡市內受到歡迎的地區有哪些了。此外本地建築10年以上的物件,也不乏想租房的入居者、在租金設定也不太受到市場的景氣變化而有所變動。以投資物件適合選擇的地區上,是非常有魅力的。     「採用與高級大樓同等級保全設備」受到女性租屋者的歡迎 接著,我們來問問看在AIKEN JAPAN福岡總公司管理部門的員工,福岡的房客們都具備哪些特徵?   森山:「如果用區域來分析的話,倒沒有什麼特別的地方……。不過AIKEN在收購福岡的土地時,首先設定的條件是:到天神或博多一帶交通方便的區域。因為住在福岡
2021/11/11
日本購屋與台灣購屋手續大不同,種種細節及稅金總搞得國外房東一個頭兩個大,因此在這篇文章中,Asumirai將所有日本購屋流程簡化方便各位做了解。俗話說得好,小心駛得萬年船,避免一失足成千古恨,讓我們來徹底了解日本購屋流程吧!   1.資料查詢及提供我們會根據您的希望條件為您提供適合您條件的樓盤供您選擇。請注意根據自己可以準備的資金來決定購入價格。   2.申請購買申請時,需要身份證副本或護照副本,和家庭地址。申請手續 ,都由中文擔當代理,然後遞交給業主議價。搶手的高人氣物件,根據申請的先後順序來決定是否可以成功購入 3.支付訂金雙方同意價格,買賣條件後,安排支付10%訂金。   4.簽訂房地產購買契約雙方就買賣價格,買賣條件等重要事項說明達成一致後,簽訂買賣契約。如無法親臨日本,可委託日本的司法書士(代書)代理簽約。契約簽訂後,10%訂金自動轉為房屋的手付金。※一旦簽定合約後,如賣主毀約,將會退還訂金並賠償和訂金同等金額作為違約金;如買主破壞合同內容,訂金將不會被退回。 5.產權交付日本司法書士確認所有產權資料及購買者的地址證明後,請安排尾款支付。確認尾款到賬後,完成產權交付手續。   6.產權證司法書士在產權登記後1個月,您就可以拿到您在日本所有房產的產權證書。※在賣出時需要產權證書,且不能再次發行。請一定妥善保管。 以上為日本不動產購屋時的一般流程,但依不同物件有時會有所不同,如果有任何關於日本不動產的問題隨時歡迎透過官方網站或直接電郵了解。將錢花在刀口上,透過弊司專業領航,一起找到最適合的投資物件吧。 了解更多>>  
2021/11/05
在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第三回AIKEN JAPAN支店長系列我們將一起探討名古屋。這次我們訪問到AIKEN JAPAN名古屋支店的尾方圭佑支店長及管理部稲垣貴祝組長。 地下鐵發達交通便利的名古屋…最受大家歡迎的區域是? 左:AIKEN JAPAN名古屋支店尾方圭佑支店長、右:AIKEN JAPAN名古屋支店管理部稲垣貴祝組長   想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在名古屋經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?   尾方:「名古屋都市圈以著名的豐田汽車外,還有許多著名製造業公司在此都設有據點,安定的就業市場是名古屋市的一大特徵。工廠設在郊外等地,都市整體的交通建設非常完善,因此即便到郊外的工廠工作,有多種交通手段可以利用,擁有四通八達的城市交通網。   因此『平日需要到名古屋市以外的公司去工作、生活環境還是選擇方便的市中心居住』的人越來越多。本公司在名古屋建造公寓的選點標準,僅選擇位於市內的地點。地下鐵沿線、JR・名鉄沿線周邊車站步行10分鐘內的地區,容易招租房客的地區」   稲垣:「我自己是在愛知縣出生長大的,所以對這個地區特別了解。名古屋在全日本是以製造業多而聞名的城市,所以離開名古屋到外地去工作的當地人也很少,人口也在穩定持續增加中。還有就是到東京、大阪等城市的交通也非常便捷,受到很多來自外國的旅行者的歡迎,對於以出租為主業的房東們而言,名古屋在租賃市場是非常受到歡迎的城市」。   AIKEN JAPAN在選點建築公寓時,以名古屋市內地下鐵沿線周邊的地區為選擇基準…   具備就業穩定、以及交通便捷等多項生活上的利多,在名古屋生活單身工作者十分享受此地的就業及生活環境。因此該地的單身工作者數量很多,租賃公寓的市場也相對其他城市成熟。     「AI
2021/10/01
——在日本置產,在選擇屋型上總讓人猶豫不決,作為比較常見的兩種屋型即是,「公寓」以及 「一戶建」,這兩種常見的屋型究竟置產上要如何做選擇才能贏在起跑線呢? 今天就跟著居日多年的小編一起關注,把兩種屋型來個嚴選優缺點比較吧!     ・日本公寓優點 ①鋼筋混凝土造,抗震技術,防噪音 ②基本位於車站步行圈,上班上學方便 ③公共部分設備充實 ,宅配箱等(訂購網購人不在家亦可收取商品) ④房內密閉性高、冬暖夏涼,夏天冷氣較易循環,冬天則較保暖 ⑤大樓設有自動鎖和防盜監視器,夜晚回家較安心。 ⑥公共設施基本大樓會負責修繕 ・日本公寓缺點 ①需負擔管理費停車費等 ②比起一戶建獨棟,較容易有噪音 ③收納較少房內布置受限 ④大部分禁養寵物   日本一戶建的優點 ①可依自己喜好改建或老舊翻修 ②可以自由飼養寵物 ③無須特別繳交停車費管理費等 ④容易區分房間用途,書房,男主人女主人臥室,小孩用房等 ⑤大部分設有專有停車位,停車方便 ⑥噪音不易影響鄰居,彈奏樂器也不太容易遭到抱怨 ⑦房內面積大 ,收納面積多     日本一戶建的缺點 ①如交通方式為步行,通常通勤或是上學會較辛苦,通常距離車站較遠。   ②庭院等戶外區域需要自己保養及維持   ③關於房子的火災,地震等防災相關,都需在購物時提前確認。 ④安全問題通常最好安裝防盜監視器。 ⑤如果較偏僻地區,通常會有飛蠅等小蟲等,都需自行驅蟲。     綜合以上優缺點,依買主需求及習慣來選擇適當物件,即是最首要的課題之一。 上述優缺點分析外,我司更提供不同層面分析資料,(依地區、評價等級預算等) 歡迎透過官方網站或直接電郵了解。 將錢花在刀口上,透過弊司專業領航,一起找到最適合的投資物件吧。 ≪聯絡資訊≫Asumirai 不動產 上市上櫃集團李易紘 Lee Yi Hung ay.lee@asumirai.co.jp
2021/10/01
在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第二回的連載,我們將一起探討日本知名城市大阪。這次我們訪問到AIKEN JAPAN大阪支社的永光広大本部長及管理部大山博貴先生。   大阪的土地價格居高不下…下一個要注目的地區是哪裡?     左:AIKEN JAPAN大阪支店永光広大本部長 右:AIKEN JAPAN大阪支店大山博貴先生   想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在大阪經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?   永光:「大阪市內的熱鬧區域還是以市中心為核心,然而,由於大阪市內土地價格高漲的原因、很難在市區內找到適合的土地建設新的案件。因此,大家選擇以方便到達梅田御堂筋一帶、交通方便的大阪近郊或是兵庫県内、或是京都府等做為新的選擇區域。   兵庫県位於神戸市的心臟地帶,京都府的中心則是京都市。京都車站北邊是著名的觀光區域,在大量開發飯店及民宿的情況下,造成該地土地價格上漲。車站南邊居住環境較佳,這一帶主要發展以住宅為主的相關建設。大阪市內阪急或是御堂筋線沿線,由於受到大家的注目、非常受歡迎,所以這一帶土地成本也高,價格也不太會下跌」   大山:「我自己非常推薦兵庫県的西宮市。在關西一帶西宮市是人氣很高的居住環境,在票選中連續獲得『最想居住街道排名第3』的名次。車站周邊的再開發案也很多,是一個環境優美的居住區域。我自己是大阪出身,所以非常了解這一帶的發展情形,北邊居住了比較多收入所得高的人,最常聽到來自外地的租客說也想租在這一帶。不過,這裡比較少有新的物件釋出」   AIKEN JAPAN在選點建築公寓時的選擇基準…   「在高人氣的商用地帶選地建築物件、是一件難事」的特點,大阪與東京一樣。目前,要挑選新建一棟物件的地點時,選擇居住環境好的衛星城市成為現實的
2021/09/17
在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第一回我們將一起探討東京首都圈。這次我們訪問到AIKEN JAPAN東京本社的內山裕文本部長及管理部金井彩組長。   (東京本社的內山裕文本部長、及管理部金井彩組長) 左:AIKEN JAPAN東京本社內山裕文本部長 右:AIKEN JAPAN東京本社管理部金井彩組長   首都圈的公寓經營法則…國道16號線、車站徒步10分   想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在東京首都圈經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?   內山本部長表示,想要在日本成功經營公寓在選擇地點時,其中一個最容易的分辨方法就是以國道16號線為區分線。   內山:「國道16號線是以東京的都心部為中心、環繞神奈川、埼玉、千葉三縣一圈的環狀道路*。內側以東京站為起點,設定通勤時間一小時內為基準。選擇距離車站步行約10分鐘以內的物件,是多數在東京都心工作的社會人士會選擇的居住條件。因此想實踐穩健經營公寓,可以先從這個條件做篩選。神奈川位於山手線的西側,以新宿及渋谷設為起點,稍微把範圍擴大,藤沢及茅ヶ崎就在西邊的界線」   *東京灣口海上區間,從觀音崎(神奈川県横須賀市) ~ 富津岬(千葉県富津市)的分隔區間,有可連結兩地的接駁船可利用。 AIKEN JAPAN在選點建築公寓時,以建設預定地到都心的通勤時間一個小時為選擇基準   AIKEN JAPAN在東京首都圈選點建築公寓時,以東京車站為起點距離40km範圍內作為標準。以國道16號線的標準來說,到都心的通勤時間差不多是一個小時。此外,走路到最近的車站步行只要10分鐘,對於一般上班族或職業女性也是剛剛好的步行距離。   金井:「我們是以職業女性會選擇租屋的條件作為基準來設計房子、進行建築。如果是在東京首都圏的話,大家首要優先會考慮
2021/08/12
福岡房價整體較於台灣低,因此吸引不少香港及台灣投資客來日置產,但在日本不動產的種種法律規範下,導致截然不同的不動產的環境,如何才能在這環境下投資而不會一失足成千古恨呢?這篇文章我們整理了5個來自國外投資客實際的問題,跟著我一起來重新了解日本不動產吧! ■投資一間日本福岡單間配套小房,究竟有多便宜?!在福岡購屋很多投資客一開始會以為購屋要花上幾千萬幾百萬,但事實擁有一間日本不動產,遠比想像中的簡單且便宜,透過福岡知名買賣平台レンズ(REINZU),可了解到購買一棟實際回報率5%的房子,買賣金額大約落在日幣600-800萬(約150-200萬台幣),且不但可輕易徒步至市中心,乘搭不同地下鐵線路也都十分便捷・這樣的內容您是否也想馬上行動呢? ——5個來自國外租客的常見問題①日本的購屋 可否接受談價? 基本上是不行的,但是在福岡有部分中古屋是可以接受小幅度的交涉。②台灣與日本樓盤差異在哪? 最主要的不同就是在於公共設施的金額,通常在台灣公共設施空間都會將其計算在買賣金額中, 但是日本則是不會將其計算在中。基於此優點,買主所花的購屋金額就會只是單純購買自己的房屋 而不需要負擔任公共區域空間所產生的金額。 ③購屋時有沒有任何簽證(滯留資格)的限制在日本購屋通常是沒有簽證的限制的,即使沒有所謂的在留資格及居留權,也可輕鬆購屋投資。 ④外國人購屋可否貸款?有所限制嗎?這取決於買主購屋時所在位置,如果人在台灣是無法進行日本貸款的,但可在台灣進行貸款。若人現居日本且有工作,可嘗試與銀行進行貸款(融資),接著會進入審査程序(確認收入,身體狀況,年資,公司規模),因此最終能否貸款還是取決於最終的審査結果。 ⑤在其他的網站看到的房子是否也可以洽詢我司?這點也是可以的! 只要在日本的任何不動產網上看到喜歡的物件,都可與我司洽詢,我司也會針對該物件作一系列的投資分析,讓您可以輕鬆掌握最新情報。 ≪聯絡資訊≫Asumirai 不動產 上市上櫃集團李易紘 Lee Yi Hung +81-92-433-3711ay.lee@asumirai.co.jp
2021/08/12
木造結構建築,是指用木材骨架組合牆體建造單戶家庭住宅等建築,在日本用木造結構來建造公寓、一般住家或是集體宿舍建築相當普遍。木造結構的建築體系已經非常完整,而建築技術也已相對地成熟。   在想到火災的風險時,一般人認為木材是可燃物,因此木造房屋比鋼筋結構怕火災、而鋼結構的房屋給人對於發生火災時相對安全的印象,但是事實上木構造建築物對於火災就這麼束手無策嗎?   你是不是有想過火災發生的原因是因為「日本的木造住宅比較多」所以比較容易發生呢? 我們無法將「木造結構」跟「容易起火燃燒」或是「容易崩塌損毀」輕易地劃上等號。因為根據實際發生火災時的狀況、木造住宅在防火上也有防火也有其相對的優點。   這次也要延續上次的內容,簡單介紹木造結構建築與在選擇防火建材的重要性。   在挑選住宅時首先應注意的是建材是否具備「防火時效」功能的防火建材。   在上一篇介紹裡,我們提到當建築物剛開始發生火災時,通常先從室內的等易燃建材開始燃燒,再逐漸蔓延到建築本體。因此跟房屋的構造是鋼骨或是木造沒有立即直接的關係。 具體來說,建築物室內火災究竟是如何發生的呢? 你是不是也有想過原因可能是從「壁紙、或是窗簾」開始的呢? 實務上當發生火災時,通常會先檢視室內是否容易起火燃燒的物品。比方像窗簾、地毯、或壁紙等等易燃材質。 反而室內的傢俱或是建材並沒有想像中容易立即起火燃燒。易燃的原因主要是因為這些產品多數會使用的有聚酯纖維或丙烯酸纖維等「化學纖維」作為主要使用的素材。 我們看以下的圖可以知道化學纖維的燃點。 木材的起火點通常發生在「400~470 ℃」。相對來說多數的化學纖維大約在超過500 ℃以上開始起火。也就是說,除非室內的環境裡面到處散亂著容易起火的易燃物品,室內一般來說不太容易會有火災的發生。 那麼,為什麼經常還是會聽到住宅發生火災的新聞呢??其實答案很簡單。 火災的發生常見的成因有以下幾種,如:到處吸菸、亂丟菸蒂、電氣裝置不當或缺乏維護保養,造成損壞、或因漏電、短路等而起火。抑或是不當使用高溫的東西、接觸易燃物進而起火。 因此,不會發生住宅發生自體突然起火、或是傢俱因過熱而起火,發生火災的案例。 日本的住宅在建造時,都須符合選用不燃、或是耐燃裝修建材的義務,可以因此有效地延緩
2021/07/30
木造結構建築,是指用木骨架組合牆體建造單戶家庭住宅等建築,在日本用木造結構來建造公寓、一般住家或是集體宿舍建築相當普遍。木造結構的建築體系已經非常完整,而建築技術也已相對地成熟。跟其它結構比較木造結構具有施工簡捷、工期短、節能減排、抗震等優點。今天我們單純以木造、鋼結構的兩種的優劣來做個比較。   舉例來說,在考慮火災風險時,一般人認為木材是可燃物,因此木造房屋比鋼筋結構怕火災、而鋼結構的房屋給人對於發生火災時比較安全的印象,但是事實上木構造建築物對於火災就這麼束手無策嗎?   一般而言、在日本小規模的公寓建造時採用木造以及輕量鋼結構為多數,而鋼結構或鋼筋混凝土則用在建造大樓、或較大型建物時比較多人採用。   不過,你是不是有想過火災發生的原因是因為「日本的木造住宅比較多」所以容易發生呢?   我們無法將「木造結構」跟「容易起火燃燒」或是「容易崩塌損毀」輕易地劃上等號。因為根據實際發生火災時的狀況、木造住宅在防火上也有防火也有其相對的優點。   本次的內容就來簡單解析木造結構建築在發生火災時對建築物的影響。     鋼結構與木造住宅發生的火災件數以及木造住宅在防火上有強項的理由   被人問到「木造跟鋼骨比起來,哪一種結構對於發生火災時的危險性較高?」時,你認為是哪一種呢?   恐怕多數的人心裡受先想到的都是「木造房屋」吧?!   的確木造跟鋼骨比起來較容易燃燒,在統計火災的發生件數時,木造住宅的件數也比較高。   但是火災剛開始發生時,並非是從建築物本體開始先起火燃燒;而是從室內的傢俱、或是門扇等其他建材開始的。建築火災是一種在局限空間的燃燒狀態,建築物的火災發展歷程,可依室內溫度變化來說明。一般而言,建築物室內火災成長可細分為引燃期、成長期、閃燃現象、全盛期和衰減期。   當室內各可燃物品全面起火燃燒,燃燒速度急增,釋放大量熱源後,最後會漸延燒到建築物的本體包括樓板及牆體,最後房屋在進入衰滅期建物全部燒毀並倒塌。   然而不論如何,當室內開始起火燃燒後,建物的主結構跟牆體還有建材也開始起火。   看到這裡還是很多人覺得鋼骨結構再怎麼說也比木造結構更有強度
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