後疫情時代的新經濟…在日本首都圏經營公寓的必勝法則是什麼? AIKEN JAPAN支店長專訪系列①
 AIKEN JAPAN支店長
2021/09/17

在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第一回我們將一起探討東京首都圈。這次我們訪問到AIKEN JAPAN東京本社的內山裕文本部長及管理部金井彩組長。

 

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(東京本社的內山裕文本部長、及管理部金井彩組長)

左:AIKEN JAPAN東京本社內山裕文本部長 右:AIKEN JAPAN東京本社管理部金井彩組長

 

首都圈的公寓經營法則…國道16號線、車站徒步10分

 

想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在東京首都圈經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?

 

內山本部長表示,想要在日本成功經營公寓在選擇地點時,其中一個最容易的分辨方法就是以國道16號線為區分線。

 

內山:「國道16號線是以東京的都心部為中心、環繞神奈川、埼玉、千葉三縣一圈的環狀道路*。內側以東京站為起點,設定通勤時間一小時內為基準。選擇距離車站步行約10分鐘以內的物件,是多數在東京都心工作的社會人士會選擇的居住條件。因此想實踐穩健經營公寓,可以先從這個條件做篩選。神奈川位於山手線的西側,以新宿及渋谷設為起點,稍微把範圍擴大,藤沢及茅ヶ崎就在西邊的界線」

 

*東京灣口海上區間,從觀音崎(神奈川県横須賀市) ~ 富津岬(千葉県富津市)的分隔區間,有可連結兩地的接駁船可利用。

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AIKEN JAPAN在選點建築公寓時,以建設預定地到都心的通勤時間一個小時為選擇基準

 

AIKEN JAPAN在東京首都圈選點建築公寓時,以東京車站為起點距離40km範圍內作為標準。以國道16號線的標準來說,到都心的通勤時間差不多是一個小時。此外,走路到最近的車站步行只要10分鐘,對於一般上班族或職業女性也是剛剛好的步行距離。

 

金井:「我們是以職業女性會選擇租屋的條件作為基準來設計房子、進行建築。如果是在東京首都圏的話,大家首要優先會考慮的一項條件就是每天的通近時間。畢竟每天搭満員電車上班是一件辛苦的事」

 

大家討論首都圈時,會把一都三縣一起做討論,但在首都圈裡面經營公寓,東京需要獨立討論。

 

內山:「本應在2020年舉辦的東京奧運會,自從2013年決定奧運會會在東京舉辦以來,目前雖暫時回穩但東京的地價已持續一段持續上升的狀態。由於土地成本造成收購建造公寓的土地面積受限。本公司所建造閣樓型公寓的標準規格約在22平方米左右,跟附近周圍其他公司建造同類型的公寓比較起來,還是有寬敞的感覺」

 

在首都圈的房屋貸款,銀行放款態度趨於謹慎保守。與過去的條件相較,目前自備款需準備總價的20~25%。此外,由於公寓建物的總價高漲的原因,使得過去投資首都圈不動產的投資人目前有轉往其他都市找尋新投資標的的趨勢。

 

我想開始經營公寓!最受到家人支持的地區:首都圈

 

日本全國地價來做比較、東京首都圈還是最高。什麼樣的投資者會選擇在此經營公寓呢?

內山:「以購買本公司的公寓的投資家們來說,職業多為公司老闆或是在外資公司上班高階員工居多。預估年收大約有1000萬日圓以上。」

 

AIKEN JAPAN在埼玉、千葉、神奈川三地大約總價落在1億日圓以內居多、東京都心的案件則遠超過此價格。

 

內山:「之前AIKEN JAPAN在東京・品川蓋的一棟小型公寓,8個房間總價在2億日圓上下。土地價格約佔總價的四分之三。由此可知決定東京公寓總價的主要原因是土地的價格。」

 

在東京首都圈經營公寓還有一個蠻有趣的現象。

金井:「在日本經常會聽到有一種情況,就是先生對於經營一棟公寓收租非常有興趣,但太太卻是興趣缺缺……一個家裡面有兩種不同想法。

 

『我想買下一棟公寓靠經營收租、不過我太太持反對意見……』的情形、也就是日本投資家裡間常發生的話題“嫁ブロック”(台:老婆阻礙)。同樣情形在東京首都圈反而很少見到。」

 

由於經營公寓這件事在首都圈容易得到家族意見的支持,相對來說容易很多。

 

因新型冠狀病毒COVID-19引起的租金遲交、空房率增加的公寓變多

 

首都圈的公寓經營,也因為新型冠狀病毒疫情蔓延影響經濟長期帶來不景氣,造成勞動市場寒冬工作人口薪資減少、從大學退學的學生增加,租金遲交及空房率增加的案例增加。

 

金井:「不管從本公司設定的租金價格水準、或在公寓整體的硬體設備上充實完備的層面來看、根本公司長期合作的租賃公司員工經常跟我們分享房客的心得『有租到賺到』的感覺。對於想租房的房客來看,我們的公寓是非常具有魅力的物件,即使新型冠狀病毒疫情造成了其他公司公寓的空屋率,AIKEN JAPAN的公寓還是可以持續維持超高入住率。」

 

以東京為核心的日本首都圈,在日本全體人口普遍減少的其他城市中,仍呈現人口穩定成長。然而因新冠疫情爆發東京也出現人口流失的現象。由日本總務省所發佈的都市基本人口移動報告指出2020年11月,東京都連續四個月遷出超過遷入。

 

在難以預判未來的狀況之下,想要持續維持高入住率並長期實踐穩定的公寓經營策略,讓所有的租客都能有『租到賺到』的感覺,應該是問題的核心關鍵。

 

(原文出處:幻冬舎ゴールドオンライン 人生100年時代の「新築アパート経営」【第19回】)

 

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