日本福岡不動産投資的優勢
 ASUMIRAI(株)
2020/11/26

福岡市人口高居政令指定都市第5位。「人口增加數率」、「10~20歲年輕人比率」皆在政令都市排名第1位。人口增加率是政令都市平均値的約5倍。人口率為6:4,女性佔多數。

原推算在2035年人口會到顛峰的160萬5千人、但由於九州、沖繩各縣市為就職就學年輕人大量移入,早在今年5月就已突破160萬人。評估不動產收益穩定的同時,人口動向也是不可或缺的投資判斷因素之一。

人口增加率No.1的福岡市投資看看吧。

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福岡市是古代商人往來大陸繁榮的街道,東亞主要城市(台北,北京,上海,首爾)皆在1,500公里內,在日本國內也是最靠近亞洲物流人流的據點,福岡到東京,大阪,札幌的距離之於福岡到亞洲主要城市皆為同一距離,可說是日本與海外城市的中繼點,因此世界上對於福岡也有著高度的評價,英國的全球情報雜誌「MONOCLE」就於2016年報導了全世界最易居住城市BEST25中,福岡市高居7位,常與東京及京都一起並列前茅。

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福岡市的再開發事業「天神BIG BANG」是透過戰略特區等計畫,促進民間投資,重新打造都心大樓等公共設施的一大計畫案。於2024年完竣的民間大樓將増大約1.7倍的面積,雇用數也將增2.4倍。關於此建案投入\2,900億,完工後預計每年約有\8500億經濟成效。

東日本大地震後,福岡是日本屈指可數少地震城市,因此大部分東京大企業為災難分攤風險,將本社或分社移入了福岡市,海外也有不少買主因此到福岡購屋。

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2020/11/26
2020年由於受COVID-19(新冠肺炎)的影響,日本政府發布緊急聲明以及遠程辦公普及等影響,是房地產行業發生重大變化的一年。   根據公益財團法人 東日本不動產流通機構(通稱:東日本Rains)的2020年度4~6月期的報告顯示中古公寓大廈買賣成交數量與去年同期比- 33.6%,可見COVID-19(新冠肺炎)對市場影響之大。   在本文中的最新數據為基礎,分幾個部分詳細說明在COVID-19(新冠肺炎)疫情中,中古公寓大廈市場的趨勢,奧運會對房地產的影響以及投資用公寓大廈應該出售的時機。     ■投資用公寓大廈現在可以出售嗎?   對於那些正在考慮出售投資公寓大廈的人來說,我想大家最在意的是:「在疫情期間出售房地產會不會虧損?」「若在奧運前不出售它,房地產價格將會下跌嗎?」   以結論來說,「疫情期間出售投資公寓大廈會虧本。」「奧運之後,房地產價格不太可能暴跌。」相反,日本國內對投資用公寓大廈的需求量似乎更加增多。     ■只有中古公寓大廈市場在COVID-19(新冠肺炎)疫情期間影響不大。   根據東日本Rains的4~6月期報告中,中古公寓大廈的買賣成交數與去年相比減少了約30%,並且與去年同期相比下降幅度是自東日本Rains成立以來最大的數據。若只依這份數據結果的話,感覺市場正在急遽的下降中。   如依照四月到七月的數據按月比較的話,就能得知中古公寓大廈市場於COVID-19(新冠肺炎)疫情影響下,正在迅速地減少中。     日期 成交數量 (與去年同月相比) 價格 (與去年同月相比) 每平方米單價 (與去年同月相比) 2020年4月 -52.6% -5.8% -4.5% 2020年5月 -38.5% -0.9% +0.4% 2020年6月 -11.0% +5.3% +1.4% 2020年7月 -2.4% +5.4% +4.7%
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2020/12/11
圖:AIKEN JAPAN 提供(REGALEST系列)   『在日本經營小型公寓基本知識篇』   經營小型公寓簡單來說就是先購入名下的一整棟公寓後,開始收租並透過管理達到穩定持續的經濟來源。依照每位投資人的資金狀況,評估希望展開的投資規模。在日本當地實際的操作上,有不少投資人是先開始一棟小型公寓的投資在上手之後逐漸增加投資的棟數以及管理戶數;在達到投資初期所設定的盈利規模後,最後成為一位專業的公寓投資家。 在日本,選擇經營小型公寓作為副業的投資人不在少數,最大的原因除了小型公寓是一個相對來說投資風險較低的選擇,對於沒有太多時間又想獲得被動收入的人容易開始入門的一個投資標的。 接著我們來了解投資小型公寓的優點及缺點有哪些:   優點1 能持續獲得長期並穩定的收入 有一筆足夠的資金,並掌握經營小型公寓的方法,透過專家協助持續穩健經營就可以獲得每月匯入穩定的租金收入。許多房東利用經營小型公寓租金收入來補足年金及存款的不足,提早退休理財,讓自己的老年退休後生活無憂。   優點2 善用投資配置,保值資產 相較於其他的投資手段而言,不動產的耐久保值性能要高於其他投資對象。首先不同於投資的金額資產歸零的可能性低。即便遇到天災等狀況損害到建物本身,但仍能保有其土地的價值。土地價值相對稀缺程度高,並具備不可替代性的特徵。 因此經營小型公寓相對而言可說是低風險性的一項投資。 優點3 創造被動收入為退休生活提早做準備 為自己準備退休金最好的方式,是將資產轉換成源源不絕的終身被動收入。 特別是把公寓經營的事務委託給專業的管理公司,除了不需主動投入太多時間與心力,透過專業管理公司提供的服務和永續經營的機制,為投資人帶來長期且穩定的收益。 如此一來,因為退休後也不會動用到存款,可以享受高枕無憂的退休生活。   優點4 做下一步的跳板 經營小型公寓步上軌道,在持續獲利的情況下,利用目前已持有的不動產作為擔保則更容易以成功的業務型態獲得銀行的貸款。一開始先從一棟小型公寓開始經營,掌握小型公寓投資的Know-how之後,順利展開另一個成功的投資模式。 接著也了解一下投資小型公寓的缺點   缺點1 空房、租金遲繳的風險 經營不動產時最令人擔心的就是「空房」造成的
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2020/12/14
在日本房地產業工作期間,不乏有民眾詢問我們,到底日本人最想住在東京的哪個區域呢?許多人好奇究竟日本人跟台灣人印象中的東京有沒有不一樣,今天就讓我們來告訴你。   此次投票結果的前三名分別為中野區的中野、目黑區的中目黑、北區的赤羽為前三名。(註一)   第一名、中野區的中野 中野區位於東京23區西部,為東京23區中排名第三的居住區,居住在這邊的多數為單身世代,其中年紀以20多歲~30多歲者為多數,另外與居住面積相當的小吃零售業店面數排名第十一名(註二);可得知此區年輕人眾多,生活機能極佳,若是打算選擇租金收入為投資目標者,這裡絕對是好選擇之一。 投票給中野的原因分別為以下: *小吃店、商業設施眾多。 *目標客為學生、單身族的商店非常多。 *街道上充斥著各個商店,因此在夜晚時外出也感到安心。   第二名、目黑區的中目黑 目黑區位於東京23區西南部,房租較其他地區來的高,平均大約為10萬日幣左右。即便房租高昂,但因為地域方便,所以依舊許多年輕人選擇居住於此。距涉谷僅2公里、惠比壽1.2公里。 投票給中目黑的原因分別為以下: *車站周圍建了許多高級公寓,感覺收入高的人選擇居住在此區。 *中目黑這附近的氛圍非常放鬆,幾乎感受不太到吵雜。 *雖然物價稍微偏高,但對附近的店面說也因物價高,所以周遭店面皆有篩選過,相對來說治安比較好。 *儘管娛樂設施相對來說比較少,但若以居住來說非常推薦。因為生活機能極佳,非常適宜居住。   第三名、北區的赤羽 位於東京23區北部,川口市、戶田市以及沿線的埼玉縣的居民通勤至東京皆會經過此,因此帶來大量購物、餐飲等商業活動。川口市有許多倉庫,在台灣從事貿易相關工作者,選擇居住在此區的也不少見,畢竟通勤、生活便利等原因皆能滿足。   投票給赤羽的原因分別為以下: *車站內有大型商場,想要的東西非常容易購買。 *赤羽一番街給人一種時間暫停的氛圍,充滿昭和風。 *非常容易居住,生活機能佳、以及娛樂聚集在一起。   以上為日本人選擇出的前三名,是否有讓各位感到意外的地方呢?若你還想知道更多日本相關訊息,隨時關注我們的官網。 或者是洽詢02-2345-1179#17 來信請至info@mij.com.tw
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