人生100年時代的「新建一棟公寓經營」【第2回】 土地價格是否持續居高不下!?…「大阪近郊」經營公寓的必勝法則是什麼?AIKEN JAPAN支店長專訪系列②
 AIKEN JAPAN支店長
2021/10/01

在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第二回的連載,我們將一起探討日本知名城市大阪。這次我們訪問到AIKEN JAPAN大阪支社的永光広大本部長及管理部大山博貴先生。

 

大阪的土地價格居高不下…下一個要注目的地區是哪裡?

 

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左:AIKEN JAPAN大阪支店永光広大本部長 右:AIKEN JAPAN大阪支店大山博貴先生

 

想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在大阪經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?

 

永光:「大阪市內的熱鬧區域還是以市中心為核心,然而,由於大阪市內土地價格高漲的原因、很難在市區內找到適合的土地建設新的案件。因此,大家選擇以方便到達梅田御堂筋一帶、交通方便的大阪近郊或是兵庫県内、或是京都府等做為新的選擇區域。

 

兵庫県位於神戸市的心臟地帶,京都府的中心則是京都市。京都車站北邊是著名的觀光區域,在大量開發飯店及民宿的情況下,造成該地土地價格上漲。車站南邊居住環境較佳,這一帶主要發展以住宅為主的相關建設。大阪市內阪急或是御堂筋線沿線,由於受到大家的注目、非常受歡迎,所以這一帶土地成本也高,價格也不太會下跌」

 

大山:「我自己非常推薦兵庫県的西宮市。在關西一帶西宮市是人氣很高的居住環境,在票選中連續獲得『最想居住街道排名第3』的名次。車站周邊的再開發案也很多,是一個環境優美的居住區域。我自己是大阪出身,所以非常了解這一帶的發展情形,北邊居住了比較多收入所得高的人,最常聽到來自外地的租客說也想租在這一帶。不過,這裡比較少有新的物件釋出」

 

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AIKEN JAPAN在選點建築公寓時的選擇基準…

 

「在高人氣的商用地帶選地建築物件、是一件難事」的特點,大阪與東京一樣。目前,要挑選新建一棟物件的地點時,選擇居住環境好的衛星城市成為現實的狀況。

 

夫妻或情侶一起看房人數增加配置「加大單人床Semi-Double」空間

 

我們再詢問到AIKEN JAPAN大阪支店負責管理公寓的員工,有關這個區域租屋者的特性。

 

永光:「像大阪市這樣一個大都市,融合了許多從外地過來就業的人口,因此比較不向其他都市具備單一的租屋特徵。但我注意到一點,就是女性的租屋人數達半數以上。與其說這是大阪這個區域的特性,不如說是AIKEN JAPAN的公寓具備設計性、因此受到廣泛女性租屋者的青睞」

 

大山:「我個人注意到在2020年時,情侶或是新婚的夫妻一起來看房租屋的人數有增加的傾向。敝司的物件多數為1LDK的配置,因此房間就算放了一個加大單人床,仍不會覺得有壓迫感。房客的居住年齡則在20歲後半~30歲前半為多。情侶兩個人一起找出租的物件,女友看了喜歡,做最後決定的例子非常多」

 

像在大阪這樣的大都市生活,生活上的花費非常可觀,特別是因為2020年由於新冠肺炎爆發,造成大家對未來經濟來源感到不安,因此不過度消費、節約的生活成為許多人選擇的一種生活型態。

 

貸款不易的大阪…自備款的最低額度是?

我們一起來看看AIKEN JAPAN大阪支店負責管理的屋主、都有哪些特徵?

 

 永光:「我們的屋主一般來說以在公司就職的人佔多數。就年收來看,以高所得為多;屋主的平均年收大約在1000万円前後,大約拿出二成左右的自備款購屋。關西一帶因為跟銀行貸款不易,有時由敝司出面代替跟當地經常往來的銀行進行交涉,銀行會根據客戶信用評等不同,也可能同意用一成左右自備款購屋」

 

大山:「一般來說物件都是由敝公司負責代屋主進行管理,大阪地區多數的屋主則是希望自己能管理自己的物件。感覺『希望自己能百分百掌握物件的狀況』的屋主比例很高。同時,這個地區的屋主,在表達自己的意見時,常常給人直話直說的印象」

 

至於大家都很關心的造價部分,一個房間的單價、土地與其他建造等費用的合計大約在日幣1,300万円~1,500万円左右、一般來說一棟大約是6個房間。

 

除了大阪以外以外,今後有哪一些地區也受到注目?

 

首先,我們先來看一下大阪近期還有哪一些受矚目的地區? 這是投資家很關心的話題。

 

永光:「跟大家預期的結果可能沒有差太多,目前整個大阪最熱鬧的商業區域的開發案已經非常成熟,可能不會有特別需要注目的區域。

以投資的角度來說,大阪府的御堂筋線沿線不用說、北摂(ほくせつ)或是東大阪市・堺市一帶。兵庫縣的話則是以神戸三宮及西宮北口最受到投資家的關注的地區。因此,到御堂筋線或是西宮北口・三宮等方便的交通路線上的物件都是在購買物件時可以參考的投資重點。最近很多屋主都有表示想在這幾個地方建物件的意願……」

 

大山:「價格雖然比其他地方高一點,但考慮在京都市內購買土地建不動產的投資家們越來越多。『京都車站』擁有交通方便的地理價值、作為將來再轉售的投資型物件的觀點來說,非常受到投資者們的歡迎。尤其是京都的學校、醫院等大型公家機關比例高,也容易募集屬性較佳的租屋者。

 

作為受到大家青睞京都的影響:大阪地區的今後在都市及區域發展上也非常值得期待。考慮在關西地區經營不動產的您,歡迎來電跟我們討論您的投資計畫。

 

(原文出處:幻冬舎ゴールドオンライン 人生100年時代の「新築アパート経営」【第20回】)

 

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