人生100年時代的「新建一棟公寓經營」【第3回】 就業機會穩定、交通方便的「名古屋」經營公寓的必勝法則 AIKEN JAPAN支店長專訪系列③
 AIKEN JAPAN支店長
2021/11/05

在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第三回AIKEN JAPAN支店長系列我們將一起探討名古屋。這次我們訪問到AIKEN JAPAN名古屋支店的尾方圭佑支店長及管理部稲垣貴祝組長。

地下鐵發達交通便利的名古屋…最受大家歡迎的區域是?

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左:AIKEN JAPAN名古屋支店尾方圭佑支店長、右:AIKEN JAPAN名古屋支店管理部稲垣貴祝組長

 

想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在名古屋經營公寓時,究竟應該要選擇什麼樣的地點比較好?

 

尾方:「名古屋都市圈以著名的豐田汽車外,還有許多著名製造業公司在此都設有據點,安定的就業市場是名古屋市的一大特徵。工廠設在郊外等地,都市整體的交通建設非常完善,因此即便到郊外的工廠工作,有多種交通手段可以利用,擁有四通八達的城市交通網。

 

因此『平日需要到名古屋市以外的公司去工作、生活環境還是選擇方便的市中心居住』的人越來越多。本公司在名古屋建造公寓的選點標準,僅選擇位於市內的地點。地下鐵沿線、JR・名鉄沿線周邊車站步行10分鐘內的地區,容易招租房客的地區」

 

稲垣:「我自己是在愛知縣出生長大的,所以對這個地區特別了解。名古屋在全日本是以製造業多而聞名的城市,所以離開名古屋到外地去工作的當地人也很少,人口也在穩定持續增加中。還有就是到東京、大阪等城市的交通也非常便捷,受到很多來自外國的旅行者的歡迎,對於以出租為主業的房東們而言,名古屋在租賃市場是非常受到歡迎的城市」。

 

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AIKEN JAPAN在選點建築公寓時,以名古屋市內地下鐵沿線周邊的地區為選擇基準…

 

具備就業穩定、以及交通便捷等多項生活上的利多,在名古屋生活單身工作者十分享受此地的就業及生活環境。因此該地的單身工作者數量很多,租賃公寓的市場也相對其他城市成熟。

 

 

「AIKEN JAPAN名古屋支店在管理公寓時」所發現的特徵

 

接下來我們就來了解AIKEN JAPAN名古屋支店管理公寓時,入居者具備了哪些特徵。

 

尾方:「第一個印象就是從事製造業的租屋者特別多。其次,名古屋市內以知名的名古屋市立大学醫院為首、市內有許多大型醫院。選擇敝司公寓的租屋者之中,以從事醫療相關工作的女性為多數,年收入大約在400万日幣前後。比較不會發生租金滯納等問題」

 

稲垣:「名古屋的租賃市場中,租給單身族群的物件以1R 或是 1K的房型為主,1LDK的物件很少。然而從事醫療相關或是在知名製造業工作的人,一般比較有多的預算可以花在租屋上,『追求舒適的生活空間』為租屋目標的人, 1LDK房型的物件稀有性高、也受到當地租屋者的歡迎」

 

 

受到名古屋県縣内、外投資家的關注

 

接著我們就來看看名古屋支店管理部門,平日所接觸到的屋主們都具備哪些特徵吧。

 

尾方:「從事製造業的社員很多,特別是年齡層在30歲左右,年收大約在800萬左右吧。還有名古屋跟東京比起來,名古屋的租金比較低。對於中產階級上班族們來說,在名古屋生活相對其他城市是較容易儲蓄的生活環境。靠著『慢慢儲蓄來累積資產,之後做其他的投資計畫』的人一般來說來說也比較多。」

 

稲垣:「我隸屬在公司的管理部門,平常接觸屋主的機會很多。可能是以製造業為本業的屋主比較多的關係,對於建築物的建築品質要求也比較高。感覺屋主們都對於建造的細節上都非常講究和要求」

 

此外,作為日本三大都市圈之一名古屋,受到県外投資家的關注的眼神。

 

尾方:「住在大阪、東京的屋主很多,大約佔總數的4成左右。大家一致的心聲就是『名古屋雖然是日本大都市之一,不過性價比很高』。順帶一提的就是1LDK房型,新建一棟公寓的總價大約在6,000万円~1億円左右。一棟的房間數有6~9戶。每個房間的租金設定約在6~7万円。」

 

尾方:「還有,有人曾說過『名古屋有可能會發生南海地震有點危険』。不過經過很長的時間,從未發生過。我們在選擇土地蓋屋前,也會針對防災地圖上標示安全的地區進行選定土地時的參考。也請各位安心」

 

 

今後,名古屋有哪些地區受到矚目呢?

 

接著,就來了解一下投資家們都關心的問題:今後有哪些地區受到矚目呢?

 

尾方:「到目前為止,說到名古屋市最大的商業地區,就是以地下鐵榮站為中心一帶、從久屋大通或矢場町到榮站一帶的地區。由於這個地區商業環境已發展十分成熟,因此租客在找房子時,都會以『到榮站方便的地方』為租屋的優先條件。

 

隨著目前名古屋中央新幹線(日文:リニア中央新幹線)開通之前,車站正進行開站前的各項準備外,過去地下鐵榮站附近已開發區域,包含JR名古屋車站以及周邊未開發一帶區域也正以極速的開展速度進行再開發案。因此,通過名古屋沿線車站周邊的土地可以預想其將受到多數投資家們的青睞」

 

稲垣:「某種定義而言,騎自行車就可以到名古屋站的中村區一帶可以說是非常受矚目的地區。首先,地下鐵東山線通過該區,另外就是到榮車站也可說交通十分便捷。過去這個地區租金便宜,今後可以預期將會是受歡迎的一區」

 

名古屋與東京的品川,僅需花費40分鐘可達。中央新幹線(日文:リニア中央新幹線)開通後的經濟效果受到大家的期待。從名古屋縣外、遠到而來的投資家們也紛紛對這個地區投以關注的眼神。

 

尾方:「如稍早之前跟各位提到的,名古屋在全日本是以製造業多而聞名的城市,因此就業市場非常穩定。將來也不太可能會有租金下滑的疑慮。建築30年以上的建築物的數量很多,但也沒有因為房子舊而造成租金的下降。作為長期以收租為目的的房產投資來說,是非常值得考量的地方」

(原文出處:幻冬舎ゴールドオンライン 人生100年時代の「新築アパート経営」【第21回】)

 


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