人生100年時代的「新建一棟公寓經營」【第4回】 全九州人口流入最多的城市「福岡」…經營公寓的必勝法則是什麼? AIKEN JAPAN支店長專訪系列④
 AIKEN JAPAN支店長
2021/11/18

在日本國內一樣是投資經營不動產,但地點不同公寓經營的方則也需跟著改變……在自己不了解的專業領域裡,掌握每個地區的特性、需求等細節,講究細緻的對應方式,成為未來在此業界勝出的唯一法則。因此,請跟我們一起看看在日本每個地區經營公寓的實際情形。第四回我們將一起探討九州最大都市:福岡。這次我們訪問到AIKEN JAPAN福岡支店的森山佳輝本部長及管理部坂本信也課長。

 

在福岡「租賃需求」源源不絕的理由是?

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左:AIKEN JAPAN福岡支店森山佳輝本部長 右:AIKEN JAPAN福岡支店管理部坂本信也課長

 

想要在日本成功經營公寓,有幾個需要關注重點。其中最應該注意的是物件的地點的選擇(相關報導:『新建公寓的租金收入』會跟隨時間而逐漸下降嗎?)在九州最大都市福岡經營公寓的時候,應該要選擇什麼樣的地點比較好?

 

森山:「福岡市內的鬧區、以天神為中心的20公里範圍內,是本公司的營業主要區域所在。東側到JR『和白站』一帶、西側到九州大學校區的JR『九大学研都市站』、南邊到西鐵『二日市站』。現在北邊的話,則延伸到海岸線一帶。總而言之,跟東京或是大阪比較起來福岡是一個小而美的緊密都市」

 

坂本:「福岡市內目前的人口還在持續增加當中。選擇住在九州年輕一代的人口之中,主要是因為到福岡來就學或是以就職為目的的人口最多。從車站徒步可達的物件,在本地的租賃市場中是最受到歡迎的」

 

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*AIKEN JAPAN在福岡選點建築公寓時….選擇基準是?

 

聽到兩位的說法之後,就可以了解到福岡市內受到歡迎的地區有哪些了。此外本地建築10年以上的物件,也不乏想租房的入居者、在租金設定也不太受到市場的景氣變化而有所變動。以投資物件適合選擇的地區上,是非常有魅力的。

 

 

「採用與高級大樓同等級保全設備」受到女性租屋者的歡迎

接著,我們來問問看在AIKEN JAPAN福岡總公司管理部門的員工,福岡的房客們都具備哪些特徵?

 

森山:「如果用區域來分析的話,倒沒有什麼特別的地方……。不過AIKEN在收購福岡的土地時,首先設定的條件是:到天神或博多一帶交通方便的區域。因為住在福岡到這一帶工作的人口最多。此外,從事醫療工作、或是在就近的醫院裡工作的人也比較多」

 

坂本:「選擇敝司物件的房客,主要以單身的職業女性為主。在物件設備上,我們採用跟高級大樓同等級的保全設備,所以特別受到女性租客的歡迎」

 

AIKEN JAPAN的公寓物件,在設計上採取跟其他建設公司不同的市場區隔;我們不選擇傳統的1R房型、而是1LDK的寬敞室內空間。在室內使用設備選擇上也十分講究,加上以『木造建築來說是合理的租金設定』、形成了安定收益的良好循環。

 

 

在福岡「全家人」一起來看建設預定地的很多…理由是

 

接著我們就來看看福岡本社管理部門,平日所接觸到的屋主們都具備哪些特徵吧。

 

森山:「屋主們的職業感覺從一般公司的職員、到從事醫療關係的醫生都有,近年開始從事自營業的屋主則有增加的趨勢。『除了本業以外,也希望在自有的物業上經營租賃事業』的人口有增加傾向」

 

坂本:「福岡的屋主跟關東一帶屋主比起來,感覺福岡屋主們較有土斯有財的觀念。以投資家的角度來看,慢慢累積資產『將來把土地留給後代子孫』的觀念也比較深。因此全家人一起來看不動產的客戶很多。其中,也有一些客戶是考慮未來要做投資以及併用自用住宅的客戶」

 

 

經營公寓時不免會提到天然災害的問題,福岡一帶的天然災害多嗎?

森山:「福岡在15年前發生過『2005年福岡地震(日:福岡県西方沖地震)』,有部分的屋主對於震源發生地『警固(けご)断層』有所疑慮。為了免除這方面的疑慮,AIKEN JAPAN的物件都採取了木造耐震打樁工法」

 

至於大家都非常在意的價格方面、土地・建物合計一個房間的建造單價約在一千万日圓左右,屬於容易投資進場的價格。這幾年銀行在融資上的政策較為嚴格,可接受融資的對象年收設定在500万円以上、或是要準備的自備款需佔房屋總價的2~2.5成左右。

 

 

矚目的地區在、博多站明年即開通的「地下鐵七隈線」

 

接著來了解投資家們都關心的問題:福岡今後有哪些地區受到矚目呢?

 

森山:「博多站明年即將開通的地下鐵七隈線,受到許多投資家門的矚目。目前如果要從七隈沿線往博多方面的話,需要在天神換車轉乘。明年以後不用轉車就可以直接抵達博多。搭乘空港線也更便利。因此不論是公司在博多車站附近的上班族、或是經常需要出差到機場的商務客戶,這一帶的租賃需求都非常高。」

 

以福岡的鬧區為中心,周邊的租賃市場需求十分值得關注。由AIKEN JAPAN建設的公寓也受到當地的租賃仲介業者的歡迎,建築十年以上的中古物件,仍維持在一定的設定租金行情。中古屋市場中也是屋主的惜售物件。如果您計畫要在福岡購屋置產的話,請一定跟AIKEN JAPAN聯絡,我們很樂意提供您投資置產的專業意見。

 

(原文出處:幻冬舎ゴールドオンライン 人生100年時代の「新築アパート経営」【第22回】)

 


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