人生100年時代的「新建一棟公寓經營」【第5回】 「新建公寓的租金收益」是否會隨著時間而逐漸下滑? 在後疫情時代逆勢戰勝環境、成功經營公寓的策略⑤
 AIKEN JAPAN支店長
2021/11/25

對於想要累積資產的人來說,經營全新公寓是具備顯著成效的。然而在不動產的世界裡,還是不斷地出現經營失敗的業主。主要的原因是因為實際的租金收入,跟開始時所預想的房租收入有所差距,而陷入所謂的赤字經營。發生的原因出在哪裡?

 

AIKEN JAPAN的中島厚己社長為我們分析出幾個主要原因,中島社長表示:最大的原因在於「房租設定錯誤」。但是,經營公寓失敗與房租設定有什麼直接關係呢?

 

 

經營公寓時,選擇哪些「地點」可以成為市場上受歡迎的不敗物件?

 

日本近年來雖已逐漸往兩性平等的社會推進,女性活躍於職場上的情景也已相當普遍,但是男性、女性之間的薪資差異仍然存在。根據「令和元年薪資構造基本統計調査」,日本企業30歲~34歲的男女平均薪資資如下。

 

30~34歳男性:29万円

30~34歳女性:24万7千円

 

中島社長:「事實上,日本社會仍然存在著男女薪資差距。雖然女性的平均收入比男性低,但是女性更重視居住環境的選擇、也對公寓設備有更多要求。我們設計建造讓更多單身女性認同也想要承租的物件,因此我們的公寓在租賃市場上十分受到租客者們的歡迎。」

 

前一段時間由日本總務省統計局發表的「消費者動向指數調査」(2020年7月),比較男性及女性租屋費用比較、其中,30~34歲的男性為43,472日圓,女性為49,549日圓。結果顯示,不管薪資上的差異有多少,女性在租屋的金額開銷比男性高。

 

AIKEN JAPAN自創業以來的經驗,女性在房租方面審查跟男性或是學生比較起來更為嚴格。因此我們在租客上鎖設定的目標:是職場上工作的單身女性。由於此項目標設定,令人感到驚訝的是我們長期維持「入住率99%」(截止到2020年9月)的高入住率。而能够維持高入住率的原因理由之一,在於物件的位置的選定。

 

中島社長:「AIKEN JAPAN位於東京首都圈的物件,以距離最近的車站步行15分鐘內可到,其他地方都市的物件,則設定步行距離10分鐘以內可達車站的位置。此外,以東京站為中心,選定半徑40公里以內的地區建造公寓,也成功地確保了土地的價值。」

 

如果以首都圈40公里範圍來說,即是(利用電車)通勤上下班1小時的時間以內。另一方面,福岡的上班通勤時間平均是37分鐘,而仙台的話平均大約是30分鐘。由於是以單身工作女性為設定目標,因此所有物件選定範圍都需要在通勤範圍區內。此外,由於每個都市的通勤情况都不一樣,所以必須得考慮交通路線的發達程度和上下班通勤的平均時間。對於上下班通勤便利性在位置的選擇上顯得格外的重要。

 

 

對入住者而言「性價比高的物件」才是關鍵

 

中島社長表示,對於經營新建公寓的經營者來說,要維持高入住率,正確的房租設定非常重要。

 

中島:「房租並不是越便宜越好,重要的是讓入住者感受到『性價比高』。比方說,在地方都市想租房的人正在討論一間租金6萬日圓的房子。這時,如果有人說『再多花5000日圓就可以入住一間1LDK的房間了』,就會有很多人覺得說這很划算吧。」

 

實際上,在AIKEN JAPAN工作的女性社員中,也很多人因為想要「選擇好的地點和喜歡的房間格局,因此願意多付比原來多5000日圓的房租。」也就是說,在選擇自己要居住的環境時,大多數的人都認為如果該物件有比較貴的理由,房租稍微高一點也願意接受。

 

找房子的優先考慮的因素是房租,但是在某種程度來說,能够接受調整的地方也是房租。也就是說,當租屋的人認為是性價比高的物件,最後決定租屋的因素是物件本身的價值,也就是所謂的「物件力」才是主要決定的因素。

 

 

經營新建築公寓時「適當並符合行情的租金設定」才是關鍵

 

中島:「從經營新建公寓失敗的案例來看,有很多新建的公寓在開始的房租設定上就設定得比市價還要高。但結果是房租隨著年數增加而逐漸下滑的情况非常多。也就是說,屋主們一開始就沒有依照市場的行情水準做出正確的設定。」

 

正如中島社長所說,在公寓剛完成時,因為期待有所謂的「新建高級公寓價格」而做出高於市場行情的房租設定的不動產業者很多。但是,如果物件逐漸變舊後,能够一直維持高於市場行情的房租收入的物件應該不多。

 

[房租下降的3個主要原因]

原因1. 出租初期時房租設定過高

原因2. 無視入居者們對物件條件的要求 (格局、設備等)

原因3. 隨著時間變化,建築物逐漸老朽化

 

原因1:必須得排除新建高級感的想法。原因2:滿足入住者的需求。透過合理的房租設定和高水準物件(房間格局和設備等)讓承租者持續地感到「性價比很高」。原因3:需要定期對建築物進行維護與保養和翻修整新。

 

 

以下是AIKEN JAPAN建造的公寓和周邊條件相同的公寓的房租行情進行數據比較。

 

根據本次調查,AIKEN JAPAN新建公寓的房租設定比周邊市場平均便宜4000日圓左右,與此相對,經過5年後,相差200日圓左右,大致上沒有太大變化。並且,在建築完成第6年以後的物件,AIKEN JAPAN公寓平均房租會高出市場行情3500日圓以上。也就是說,周圍的公寓由於是新建的原因在開始的房租設定上就比一般要高,經年累月房租持續下滑。而對比AIKEN JAPAN的公寓,我們在公寓新建開始,房租的設定就維持著一貫的水平並且固定保持長期的安定。

新築時            周圍行情>AIKENJAPAN物件平均         差異平均+4172円

第5年        周圍行情> AIKENJAPAN物件平均     差異平均+266円

第6年開始    AIKENJAPAN >周圍行情 物件平均         差異平均+266円

 

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[圖表1]新建住宅的房租差異

資料來源:取自與AIKENJAPAN的物件條件上相同的周邊物件之房租行情比較表中的一部分

 

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[圖表2]物件完工後到第5年時的房租差異

資料來源:取自與AIKENJAPAN的物件條件上相同的周邊物件之房租行情比較表中的一部分

 

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[圖表3]物件完工第6年開始後的房租差異

資料來源:取自與AIKENJAPAN的物件條件上相同的周邊物件之房租行情比較表中的一部分

 

 

中島:「本公司並不藉著所謂『新建高級公寓價格』的噱頭,來做一開始的高額租金的設定,反而更專注在其它建設公司比較不太注意的建築設備、房間格局、設計、隔音對策、管理能力、以及如何在建築年份拉長房租也不會下滑等細節。」

 

在新冠疫情所帶來全球經濟急劇變化中,爲了能夠實踐穩定入住率99%的新建一棟公寓,AIKEN JAPAN將持續致力於建造「能讓人感到性價比高的租金設定」、以及「租金不會持續下滑」的物件。

 

中島 厚己

株式會社AIKEN JAPAN代表取締役

西元1965年日本九州大分縣出生。不動産業界經歷共35年。公寓經營20年、自有公寓5棟經營中。
1985年房屋租賃公司入社。之後開始從事不動產仲介業,共在業界累積12年的豐富經驗。1997年進入公寓銷售公司、之後9年的時間在建築企劃方面累積豐富經驗。從公司經營者、屋主、房屋租賃、到不動產管理公司等從各方面的視角最終確信「穩健的公寓經營」才是不動產的王道。

2006年成立株式會社AIKEN HOME、2014年變更公司商號為株式會社AIKEN JAPAN、迄今已積累16年持續向客戶提案、販售之實際經驗。
至今為止已犯紹超過900棟以上的整棟公寓。
自創業以来、維持年平均入住率99%以上的實績、成功地協助經營公寓屋主穩健經營獲利、也獲得廣大屋主們的信頼。

 

(原文出處:幻冬舎ゴールドオンライン 人生100年時代の「新築アパート経営」【第4回】)

 


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