從近期土地交易顯示，台北市的土地價值越來越高，加上實質需求仍強，因此也牽動並支撐了整體房價居高不下，建議年輕人有能力還是要買台北市。 宣布第3波信用管制後， 央行7月9日標售1000億元定存單，吸引了3倍投標總額，得標加權平均利率竟然只有0.87%，創下17個月以來新低，代表市場上資金依舊氾濫。 彭總裁沒說錯，若央行放手不管，房價一定漲得更厲害！對滿手游資的金融業來說，連央行定存單都搶破頭了，不拼命推房貸吃什麼？過去1年，房價仍持續溫和上漲，但央行讓房價上漲力道轉弱卻是不爭的事實！ 政策不放鬆，但近期有件土地成交價相對偏低、沒引起關注的交易案，我個人卻覺得此案意義深遠，值得大家參考。 6月台北市建國北路一筆住宅區土地以每坪475萬元標出，相較於先前太平洋敦南大樓的每坪土地1453萬元，建國北路的成交價平實許多，但關鍵在於這塊地距離第一殯儀館僅150公尺（可說位於民眾最不能接受的嫌惡設施邊上），因此每坪475萬元，推估是台北市中心住宅土地的最低價，應該不離譜（每坪近500萬）。 市中心最便宜的住宅土地1坪將近500萬元，難怪台北市房價越漲越高（註：信義房屋4∼5月大台北月指數，顯示雙北市房價再創歷史新高，年增約5∼8%），證明我1年前的預測完全正確（今周刊749期《徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！》）。 另外，1年多前，我特別給年輕人幾項建議（今周刊第751期《徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！》），如今看也都正確：今年來，新北市房市熱絡許多，價格也漲了，1年前擔心買在高點的人，現在應該都安心了。這次再提供幾個觀察方向，希望能幫你看清未來長期趨勢，別再盲目相信機率其實不高的走空預測。 觀察1 目前經濟狀況 相對仍然算好 近來媒體報導，台灣出口值連續4個月衰退，是鄰近國家中唯一衰退的。然而，所謂出口衰退，只不過是指沒有「再成長」，沒有比去年同期還要更好，但現在出口總值仍維持在一定水準以上，遠優於金融海嘯時期的出口總值（如圖1所示）。這只代表產業界不需要再僱用更多人，失業率將無法進一步下降，但是持有房地產者不會普遍缺錢，不至於產生立即拋售的沉重壓力，房價沒有大幅下修的可能。 如圖2所示，可以明顯地看出，台灣出口值連4月衰退的主因，是因為資訊與通信產品年增率掉得十分厲害，但這可能是去年的年增率飆得十分厲害（單月年增率曾高達84.17%）所墊高的基期所致。 如圖3所示，若以較具領先性的訂單值來看，衰退最大的資訊與通信產品已開始慢慢回升，若未來資訊與通信產品出口年增率能夠轉正，出口值就不會再持續衰退（如圖4所示之景氣領先指標可看出連續數月上升）。 從資金面來看，就算目前出口衰退，但台灣地區出口值仍大於進口值，仍維持出超的情況，一來一往資金仍持續流入台灣。今年上半年的貿易順超量還比去年同期略增4.7%，對GDP 的計算來說，反而有利。 讓我們看一下GDP計算方式：GDP＝民間消費支出＋國內投資毛額＋政府支出＋（出口－進口），從算式可清楚看出，只要淨出口值仍為正值，就不會讓GDP減少，而占GDP比重將近60%的民間消費支出，影響才最大。 我是說，真正會讓經濟衰退的，其實是民眾莫名的恐慌，導致信心下滑，消費減少。但從今年上半年批發、零售業、餐飲業營業額數字上，看不出民間消費支出有明顯減弱的趨勢。 批發、零售業、餐飲業營業總額僅年減0.58%（批發業、零售業、餐飲業分別成長 -1.92%、2.64%、3.88%），但其中零售業中的綜合商品零售業營業額，仍較去年同期成長6.5%，而綜合商品零售業中百貨業成長5.18%，便利商店業更是成長12.1%！ 觀察2 少子化趨勢下 北市需求更大 少子化趨勢下，台灣會不會人口負成長，仍言之過早（依經建會統計，最近兩年出生人數大增，使預計2022年的「人口零成長」將往後延2、3年）。只是，除了人口自然增加以外，還會有所謂的社會增加（人口移動造成的增加，來源分為國內移動與國外移動），只要放寬移民門檻，年輕勞動力來源與人口負成長問題，都不是無法克服或緩解的問題。 從鄰國經驗來看，日本早已開始人口負成長，但東京人口仍持續增加（如圖5）。照這個來看，台北市人口勢必會持續增加（2011、2112上半年各縣市人口淨遷入前兩名為台北市與台中市，而2011台北市人口淨遷入是台中市3倍多！），住宅需求也會持續增加，甚至會像東京近10年來增加速度會更快。這件事的意義是：如果你擔心總人口減少，住宅需求減少，導致房價下跌，年輕人更應該想盡辦法買在台北市！ 因為人口增加趨緩下，政府只有在人口稠密的大型都會區投入公共建設，才能創造較大的經濟效益（相對於台北捷運獲利豐厚，高雄捷運幾乎虧光，隨時可能停駛），台北市是首善之區，因此政府必將在台北市投入更多公共建設，吸引企業來設立公司、個人來工作與居住，使台北市人口持續增加、住宅需求持續增加。 觀察3 北市住宅供給 確實供不應求 很多人問：房子越蓋越多，真有這麼多需求存在嗎？若按照內政部營建署發布的今年第1季「住宅家戶比」（住宅存量相對普通住戶數比例）為108.28%來看，全國住宅存量超過普通住戶數8.28%，但台北市「住宅家戶比」為95.7%，明顯供給不足。年輕人要知道，在台灣，某些區域的房子確實蓋得太多，房價有下修壓力，但不表示最貴的台北市也有類似下修壓力。 由於以往的戶數資料，是從戶政單位的戶籍資料得來，使得學者批評戶數資料常受到學區、就學、租屋、選舉等影響，而讓戶數資料大於實際家戶數，因此，政府首次改以「普通住戶數」作為評估住宅需求的依據（「普通住戶數」為各季戶籍登記戶數乘以普查普通住戶數調整率），這使今年內政部公布的「住宅家戶比」更具參考價值。 至於主計處2011年所公布的空屋率為19.3%（其實是空閒住宅率，空閒住宅只是利用率低，但並非可銷售的空屋）參考就好，不必盡信，因為2000年當時公布的空閒住宅率，就已「高達」17.6%！也就是說，如果近20%空閒住宅率代表有大量空屋存在，怎麼可能有辦法在長達10年嚴重供過於求的情況下，房價還能屢創新高？又如何能在1999∼2000年營建業的低潮期，空閒住宅率反而還從13.3%大幅飆到17.6%？ 答案很明顯，空閒住宅率只是反映社會現象（例如居住於海外的華僑、台商在台住宅只是回台灣時暫時居住），而非實質上的住宅供給指標。若你以新增工作者與新增住宅量作比較，也可觀察到類似於營建署「住宅家戶比」的結果。 觀察4 台北市工作多 拉高居住需求 一般來說，許多人到外地工作，戶籍不一定跟著走，甚至有些人會刻意將戶籍設在有額外津貼的縣市，但人卻不住那個縣市，以致於光以戶籍資料來看居住人口變化容易失真。 若以勞保投保人數觀察實際居住人口，比較不會失真，畢竟企業不可能、也沒必要在「非所在地縣市」替員工申報勞保。不過，只觀察勞保投保人數，這樣會排除農保與公保或其他沒納入勞保的人數，但勞保人數變化量較大，還是能比較出各地區工作機會增加趨勢。 從圖6到圖10可看出，雖然每年住宅類使用執照持續核發，持續供給新的住宅，但大致都是隨著勞保投保總人數增加，甚至台北市、台中市、高雄市的使用執照核發戶數增長量，還有點跟不上勞保投保總人數增長量，我們就知道，近幾年住宅供給量增加頗多，但並非完全沒有實質的需求支撐。 不過，由於本國籍或外國籍勞工都會加入勞保，因此勞保投保人數確實會虛增既沒能力租屋、更沒能力購屋的東南亞籍勞工。但是，台北市的產業外勞人數（社福外勞並非強制納入勞保對象，因此忽略不估算）僅占整體產業外勞的0.47%，不像新北市12.44%、台中市16%、高雄市7.38%那麼高，同時大部分高階白領外勞都在台北市工作，因此台北市的勞保投保人數幾乎都是收入較高的本國籍或外籍勞工，比較沒有虛增的問題。 雖說在台北市工作，不見得就有能力在此居住，但至少在此租屋的機率頗高（要能提供房屋出租，要有人先買下來，就算有人買不起而選擇租屋，他的租屋需求也是一種住宅需求）。也就是說，2010年台北市投保人數增加量是住宅類使用執照戶數的7.5倍，再次證實台北市「住宅家戶比」95.71%指出的供不應求情況。 大台北地區上下班十分壅塞，加上台北市建設與居住條件遠優於新北市，在台北市工作的人，只要有足夠的錢，多數都想搬進台北市居住。基於土地價值差異性與建築物折舊問題，從長期觀點來看，居住新北市的人最好還是盡快搬到台北市，比較能守住自己辛苦工作的成果。 觀察5 土地持續增值 建築物會折舊 今年6月大陸建設以每坪327萬元買下台中市新市政中心土地，但仍低於台北市第一殯儀館附近土地（475萬元），不過高於皇翔建設所標得的新北市新莊副都心的土地（每坪198.9萬元），也高於京城建設3月份標的高雄市農16土地（142.5萬元）。 從以上價格看，我們能清楚看出，台灣地區土地成本高低依序為：台北市、台中市、新北市、高雄市，由於各地區建築成本差異不大，因此只是反映土地成本，各地區房的順序自然也相同。 由於土地價值不會歸零，但建築價值會歸零，50年後，台北市房地產的殘值將遠遠高出其他地區，同時台北市土地十分稀有（不像台中、高雄還有廣大農地，也不像新北市還有工業用地可重劃），導致土地價格上漲力道極強。 如圖11所示，假設某甲在各地分別承購50坪建坪的住宅，其中建築成本以每坪15萬來估，而每戶土地持分7坪土地，估計台北市土地每坪500萬、新北市200萬、台中市300萬、高雄市150萬，因此總成本依序為4250萬、2150萬、2850萬、1800萬。 經過50年後，屆滿建築物的使用年限，建築物價格均為零，因此某甲所有的住宅價值變成3500萬、1400萬、2100萬、1050萬。不過，各地區土地均受到通膨影響，讓數字均膨脹1.8倍，而變成6300萬、2520萬、3780萬、1890萬，分別上「漲」32.54%、14.68%、24.60%、4.76%。（別忘了，在我假設中，台北市土地是以最廉價的市中心土地為比較對象，若是熱門的住宅區，差異只會更驚人！） 如果再考慮雙北市缺乏大面積農地可輕易重劃市區土地，因此雙北市土地較為稀有，尤其是台北市土地更為稀有，將導致台北市住宅價值飆得更高！ 而台中與高雄外圍，仍有大面積農地可重劃成市區土地，土地上漲力道不強，因土地低廉，新成屋價格相對便宜，所以台中、高雄市民喜歡買新成屋，使得當地二手屋價格長期漲幅落後，導致舊市區土地價格反而會下降，抵銷掉部分通膨所膨脹的數字。 從以上例子，我們不難理解，為什麼最貴的台北市房價，多年下來，漲幅反而遠超過其他地區！換言之，若年輕人想省錢，用更低的價格去市郊或新北市購買更大的住宅，其實你是花更多錢買會折舊的建築物，而花較少的錢買沒有折舊問題、但會持續增值或抗通膨的土地。 因此，你光考慮當前使用空間的大小，用更低的價格去市郊或新北市購買更大的住宅，表面上看，好像比買在台北市聰明，但用長時間來看，其實花較多錢買土地的台北市住宅才最划算。 低利率支持下 房價很難回檔 央行實施第三波選擇性信用管制後，高總價豪宅房貸成數被大幅限縮，有些專家學者又紛紛預期房價將大幅下修，但從這次央行標售定存單的結果來看，我還是看不出房價有大幅下修的可能，頂多讓交易速度放慢，讓一般住宅少了比價的對象，房價再大幅上漲難度較高罷了。 中央銀行為了解決爛頭寸問題，發行定存單收回資金，達到等同調高存款準備率的效果。只是，不選擇不需支付利息給銀行的調高存款準備率，透露出央行的無奈：一方面要解決資金氾濫，另一方面又要保護銀行獲利。在全球央行紛紛降息的情況下，台灣很難跟進降息。你想，央行要保護還很脆弱的經濟體系都來不及，怎麼可能採用大幅升息這種激進手段去直接打壓房市呢？ 在M型化社會中，M型左端的人收入會加速增加，而在M型另一端的人收入卻會加速減少，讓M型社會更明顯，只是兩端一增一減之間，整體平均值的收入可能變化不大。 也就是說，如果你老是用平均值的國民所得去衡量房價的合理性，將永遠看不到M 型化的現象！畢竟，高總價房子本來就只有所得在平均值以上的人才有能力購買。而且，很可能只是因為現在決定買不買、決定買在台北市或不是，經過一段時間後，就會帶來資產淨值的巨大落差。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2012年8月號第59期 從近期土地交易顯示，台北市的土地價值越來越高，加上實質需求仍強，因此也牽動並支撐了整體房價居高不下，建議年輕人有能力還是要買台北市。 宣布第3波信用管制後， 央行7月9日標售1000億元定存單，吸引了3倍投標總額，得標加權平均利率竟然只有0.87%，創下17個月以來新低，代表市場上資金依舊氾濫。 彭總裁沒說錯，若央行放手不管，房價一定漲得更厲害！對滿手游資的金融業來說，連央行定存單都搶破頭了，不拼命推房貸吃什麼？過去1年，房價仍持續溫和上漲，但央行讓房價上漲力道轉弱卻是不爭的事實！ 政策不放鬆，但近期有件土地成交價相對偏低、沒引起關注的交易案，我個人卻覺得此案意義深遠，值得大家參考。 6月台北市建國北路一筆住宅區土地以每坪475萬元標出，相較於先前太平洋敦南大樓的每坪土地1453萬元，建國北路的成交價平實許多，但關鍵在於這塊地距離第一殯儀館僅150公尺（可說位於民眾最不能接受的嫌惡設施邊上），因此每坪475萬元，推估是台北市中心住宅土地的最低價，應該不離譜（每坪近500萬）。 市中心最便宜的住宅土地1坪將近500萬元，難怪台北市房價越漲越高（註：信義房屋4∼5月大台北月指數，顯示雙北市房價再創歷史新高，年增約5∼8%），證明我1年前的預測完全正確（今周刊749期《徐一鳴：奢侈稅後的台北房價不跌反漲！》）。 另外，1年多前，我特別給年輕人幾項建議（今周刊第751期《徐一鳴：年輕人擁有台北房子並不難！》），如今看也都正確：今年來，新北市房市熱絡許多，價格也漲了，1年前擔心買在高點的人，現在應該都安心了。這次再提供幾個觀察方向，希望能幫你看清未來長期趨勢，別再盲目相信機率其實不高的走空預測。 觀察1 目前經濟狀況 相對仍然算好 近來媒體報導，台灣出口值連續4個月衰退，是鄰近國家中唯一衰退的。然而，所謂出口衰退，只不過是指沒有「再成長」，沒有比去年同期還要更好，但現在出口總值仍維持在一定水準以上，遠優於金融海嘯時期的出口總值（如圖1所示）。這只代表產業界不需要再僱用更多人，失業率將無法進一步下降，但是持有房地產者不會普遍缺錢，不至於產生立即拋售的沉重壓力，房價沒有大幅下修的可能。 如圖2所示，可以明顯地看出，台灣出口值連4月衰退的主因，是因為資訊與通信產品年增率掉得十分厲害，但這可能是去年的年增率飆得十分厲害（單月年增率曾高達84.17%）所墊高的基期所致。 如圖3所示，若以較具領先性的訂單值來看，衰退最大的資訊與通信產品已開始慢慢回升，若未來資訊與通信產品出口年增率能夠轉正，出口值就不會再持續衰退（如圖4所示之景氣領先指標可看出連續數月上升）。 從資金面來看，就算目前出口衰退，但台灣地區出口值仍大於進口值，仍維持出超的情況，一來一往資金仍持續流入台灣。今年上半年的貿易順超量還比去年同期略增4.7%，對GDP 的計算來說，反而有利。 讓我們看一下GDP計算方式：GDP＝民間消費支出＋國內投資毛額＋政府支出＋（出口－進口），從算式可清楚看出，只要淨出口值仍為正值，就不會讓GDP減少，而占GDP比重將近60%的民間消費支出，影響才最大。 我是說，真正會讓經濟衰退的，其實是民眾莫名的恐慌，導致信心下滑，消費減少。但從今年上半年批發、零售業、餐飲業營業額數字上，看不出民間消費支出有明顯減弱的趨勢。 批發、零售業、餐飲業營業總額僅年減0.58%（批發業、零售業、餐飲業分別成長 -1.92%、2.64%、3.88%），但其中零售業中的綜合商品零售業營業額，仍較去年同期成長6.5%，而綜合商品零售業中百貨業成長5.18%，便利商店業更是成長12.1%！ 觀察2 少子化趨勢下 北市需求更大 少子化趨勢下，台灣會不會人口負成長，仍言之過早（依經建會統計，最近兩年出生人數大增，使預計2022年的「人口零成長」將往後延2、3年）。只是，除了人口自然增加以外，還會有所謂的社會增加（人口移動造成的增加，來源分為國內移動與國外移動），只要放寬移民門檻，年輕勞動力來源與人口負成長問題，都不是無法克服或緩解的問題。 從鄰國經驗來看，日本早已開始人口負成長，但東京人口仍持續增加（如圖5）。照這個來看，台北市人口勢必會持續增加（2011、2112上半年各縣市人口淨遷入前兩名為台北市與台中市，而2011台北市人口淨遷入是台中市3倍多！），住宅需求也會持續增加，甚至會像東京近10年來增加速度會更快。這件事的意義是：如果你擔心總人口減少，住宅需求減少，導致房價下跌，年輕人更應該想盡辦法買在台北市！ 因為人口增加趨緩下，政府只有在人口稠密的大型都會區投入公共建設，才能創造較大的經濟效益（相對於台北捷運獲利豐厚，高雄捷運幾乎虧光，隨時可能停駛），台北市是首善之區，因此政府必將在台北市投入更多公共建設，吸引企業來設立公司、個人來工作與居住，使台北市人口持續增加、住宅需求持續增加。 觀察3 北市住宅供給 確實供不應求 很多人問：房子越蓋越多，真有這麼多需求存在嗎？若按照內政部營建署發布的今年第1季「住宅家戶比」（住宅存量相對普通住戶數比例）為108.28%來看，全國住宅存量超過普通住戶數8.28%，但台北市「住宅家戶比」為95.7%，明顯供給不足。年輕人要知道，在台灣，某些區域的房子確實蓋得太多，房價有下修壓力，但不表示最貴的台北市也有類似下修壓力。 由於以往的戶數資料，是從戶政單位的戶籍資料得來，使得學者批評戶數資料常受到學區、就學、租屋、選舉等影響，而讓戶數資料大於實際家戶數，因此，政府首次改以「普通住戶數」作為評估住宅需求的依據（「普通住戶數」為各季戶籍登記戶數乘以普查普通住戶數調整率），這使今年內政部公布的「住宅家戶比」更具參考價值。 至於主計處2011年所公布的空屋率為19.3%（其實是空閒住宅率，空閒住宅只是利用率低，但並非可銷售的空屋）參考就好，不必盡信，因為2000年當時公布的空閒住宅率，就已「高達」17.6%！也就是說，如果近20%空閒住宅率代表有大量空屋存在，怎麼可能有辦法在長達10年嚴重供過於求的情況下，房價還能屢創新高？又如何能在1999∼2000年營建業的低潮期，空閒住宅率反而還從13.3%大幅飆到17.6%？ 答案很明顯，空閒住宅率只是反映社會現象（例如居住於海外的華僑、台商在台住宅只是回台灣時暫時居住），而非實質上的住宅供給指標。若你以新增工作者與新增住宅量作比較，也可觀察到類似於營建署「住宅家戶比」的結果。 觀察4 台北市工作多 拉高居住需求 一般來說，許多人到外地工作，戶籍不一定跟著走，甚至有些人會刻意將戶籍設在有額外津貼的縣市，但人卻不住那個縣市，以致於光以戶籍資料來看居住人口變化容易失真。 若以勞保投保人數觀察實際居住人口，比較不會失真，畢竟企業不可能、也沒必要在「非所在地縣市」替員工申報勞保。不過，只觀察勞保投保人數，這樣會排除農保與公保或其他沒納入勞保的人數，但勞保人數變化量較大，還是能比較出各地區工作機會增加趨勢。 從圖6到圖10可看出，雖然每年住宅類使用執照持續核發，持續供給新的住宅，但大致都是隨著勞保投保總人數增加，甚至台北市、台中市、高雄市的使用執照核發戶數增長量，還有點跟不上勞保投保總人數增長量，我們就知道，近幾年住宅供給量增加頗多，但並非完全沒有實質的需求支撐。 不過，由於本國籍或外國籍勞工都會加入勞保，因此勞保投保人數確實會虛增既沒能力租屋、更沒能力購屋的東南亞籍勞工。但是，台北市的產業外勞人數（社福外勞並非強制納入勞保對象，因此忽略不估算）僅占整體產業外勞的0.47%，不像新北市12.44%、台中市16%、高雄市7.38%那麼高，同時大部分高階白領外勞都在台北市工作，因此台北市的勞保投保人數幾乎都是收入較高的本國籍或外籍勞工，比較沒有虛增的問題。 雖說在台北市工作，不見得就有能力在此居住，但至少在此租屋的機率頗高（要能提供房屋出租，要有人先買下來，就算有人買不起而選擇租屋，他的租屋需求也是一種住宅需求）。也就是說，2010年台北市投保人數增加量是住宅類使用執照戶數的7.5倍，再次證實台北市「住宅家戶比」95.71%指出的供不應求情況。 大台北地區上下班十分壅塞，加上台北市建設與居住條件遠優於新北市，在台北市工作的人，只要有足夠的錢，多數都想搬進台北市居住。基於土地價值差異性與建築物折舊問題，從長期觀點來看，居住新北市的人最好還是盡快搬到台北市，比較能守住自己辛苦工作的成果。 觀察5 土地持續增值 建築物會折舊 今年6月大陸建設以每坪327萬元買下台中市新市政中心土地，但仍低於台北市第一殯儀館附近土地（475萬元），不過高於皇翔建設所標得的新北市新莊副都心的土地（每坪198.9萬元），也高於京城建設3月份標的高雄市農16土地（142.5萬元）。 從以上價格看，我們能清楚看出，台灣地區土地成本高低依序為：台北市、台中市、新北市、高雄市，由於各地區建築成本差異不大，因此只是反映土地成本，各地區房的順序自然也相同。 由於土地價值不會歸零，但建築價值會歸零，50年後，台北市房地產的殘值將遠遠高出其他地區，同時台北市土地十分稀有（不像台中、高雄還有廣大農地，也不像新北市還有工業用地可重劃），導致土地價格上漲力道極強。 如圖11所示，假設某甲在各地分別承購50坪建坪的住宅，其中建築成本以每坪15萬來估，而每戶土地持分7坪土地，估計台北市土地每坪500萬、新北市200萬、台中市300萬、高雄市150萬，因此總成本依序為4250萬、2150萬、2850萬、1800萬。 經過50年後，屆滿建築物的使用年限，建築物價格均為零，因此某甲所有的住宅價值變成3500萬、1400萬、2100萬、1050萬。不過，各地區土地均受到通膨影響，讓數字均膨脹1.8倍，而變成6300萬、2520萬、3780萬、1890萬，分別上「漲」32.54%、14.68%、24.60%、4.76%。（別忘了，在我假設中，台北市土地是以最廉價的市中心土地為比較對象，若是熱門的住宅區，差異只會更驚人！） 如果再考慮雙北市缺乏大面積農地可輕易重劃市區土地，因此雙北市土地較為稀有，尤其是台北市土地更為稀有，將導致台北市住宅價值飆得更高！ 而台中與高雄外圍，仍有大面積農地可重劃成市區土地，土地上漲力道不強，因土地低廉，新成屋價格相對便宜，所以台中、高雄市民喜歡買新成屋，使得當地二手屋價格長期漲幅落後，導致舊市區土地價格反而會下降，抵銷掉部分通膨所膨脹的數字。 從以上例子，我們不難理解，為什麼最貴的台北市房價，多年下來，漲幅反而遠超過其他地區！換言之，若年輕人想省錢，用更低的價格去市郊或新北市購買更大的住宅，其實你是花更多錢買會折舊的建築物，而花較少的錢買沒有折舊問題、但會持續增值或抗通膨的土地。 因此，你光考慮當前使用空間的大小，用更低的價格去市郊或新北市購買更大的住宅，表面上看，好像比買在台北市聰明，但用長時間來看，其實花較多錢買土地的台北市住宅才最划算。 低利率支持下 房價很難回檔 央行實施第三波選擇性信用管制後，高總價豪宅房貸成數被大幅限縮，有些專家學者又紛紛預期房價將大幅下修，但從這次央行標售定存單的結果來看，我還是看不出房價有大幅下修的可能，頂多讓交易速度放慢，讓一般住宅少了比價的對象，房價再大幅上漲難度較高罷了。 中央銀行為了解決爛頭寸問題，發行定存單收回資金，達到等同調高存款準備率的效果。只是，不選擇不需支付利息給銀行的調高存款準備率，透露出央行的無奈：一方面要解決資金氾濫，另一方面又要保護銀行獲利。在全球央行紛紛降息的情況下，台灣很難跟進降息。你想，央行要保護還很脆弱的經濟體系都來不及，怎麼可能採用大幅升息這種激進手段去直接打壓房市呢？ 在M型化社會中，M型左端的人收入會加速增加，而在M型另一端的人收入卻會加速減少，讓M型社會更明顯，只是兩端一增一減之間，整體平均值的收入可能變化不大。 也就是說，如果你老是用平均值的國民所得去衡量房價的合理性，將永遠看不到M 型化的現象！畢竟，高總價房子本來就只有所得在平均值以上的人才有能力購買。而且，很可能只是因為現在決定買不買、決定買在台北市或不是，經過一段時間後，就會帶來資產淨值的巨大落差。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2012年8月號第59期