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上半年房產交易,就像只有10分能力的考生,意外考出30分成績,而事實是考生「猜」對答案。展望下半年,要再靠「讓利」已不夠,大環境也要有堅實的基本面才能撐得住。 自3月分央行降息後,「房市春燕」消息滿天飛,看屋組數大增、成交量回溫、建案秒殺等訊息,讓沉寂已久的市場多了一些話題,而建商老闆如華固、亞昕及名軒等董事長更是滿面春風,信心滿滿地看待後市。 不過,實際走一趟銷售現場,銷售人員擔心「春燕」很短暫,祭出不少促銷花招,除了民眾熟悉的買房送裝潢或送汽車,桃園還出現「前2年住免費」,由建商代為繳付利息的促銷手法,吸引不少看屋潮。 鄉林建設董事長賴正鎰日前表示,今年新建案開價降幅10%~15%,而台北市大安區竟也出現1個月完銷個案,最主要就是「建商讓利」,符合自住期待與需求。不過,房地產專家Sway表示,讓利是好事,但買方要確認建商是「真讓利」還是「真滯銷」。 今年GDP保1困難 觀察房市落底4大訊號 他進一步說明,若是成屋多年,如今建商大幅讓價,代表先前銷售不佳,囤貨很辛苦;若預售案在沒開賣之前,建商就讓利,很可能建商分次銷售或財務吃緊、以案養案,「若是後者,買方風險就很大。」他提醒說。 對這一波春燕的預期,天時地利總經理張欣民直截了當地說:「不會持續太久!」因為國內景氣低迷,今年GDP「保1」已有困難,加上市場供給仍太多,庫存需要時間消化,此外,今年元月剛實施的房地合一稅制上路,短線也難有炒作空間。 當然,少數個案因地點佳,個案、建商讓利而傳出佳績,「但好案子都降價了,中古屋還有什麼漲價的理由?」他認為,買方不需隨市場起舞,要耐心等待,並在等待的過程,觀察台灣政經環境與區域供需狀況勤做功課。吉家網不動產董事長李同榮提供4個判斷房市是否落底的訊號。 訊號1 北市房價 跌幅超過高點2成 台北市房價是全國領頭羊,依照經驗法則,只要房價跌幅超過2成以上,就有買家進場接手,也就是股市「底部出量」的訊號。 台北市房價高點在2014年第2季,當時中古屋平均房價每坪65.7萬元,今年第1季均價每坪56.1萬元,跌幅僅14.6%。他預估,未來北市仍有10%~12%的下跌空間,高總價跌幅深約12%~15%,低總價因接手者較多,跌幅約在7%~9%之間。 訊號2 交屋就跌價 斷頭或法拍爆量 過去10年因房價節節上升,1年內新成屋價格比預售行情還要低的情況並不明顯,但未來這類情況將越來越多。根據實價登錄資料,新北市的五股洲子洋、淡海新市鎮等重劃區,「交屋就跌價」情況最明顯,最主要是重劃區投資客太多。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員   李同榮認為,新北市餘屋多,加上新屋實價登錄多拉高平均單價,今年第1季每坪均價29.6萬元,和高點每坪32.6萬元相較跌幅僅9.2%,未來「交屋跌價」趨勢更明顯,若再碰上預售斷頭屋暴量、法拍數目增加,就是落底訊號。 訊號3 建築相關產業 倒閉聲四起 雖然房市高點已過2年,但因多頭長達11年,多數建商口袋較深,經得起營收下滑,少數2012年進場,建案尚未完工者容易面臨財務困境。對照前一波景氣谷底,房價加速趕底過程,許多建商跳票、營造公司收不到款項、購屋糾紛頻傳等負面消息出現,就是房地產底部訊號之一。 訊號4 底部出量 房市開始築底 建築產業一片哀嚎時,政府會慢慢釋出利多,比如陳水扁執政時的低利優惠房貸,或是馬英九時代的取消遺贈稅等,長富國際地產總經理鄭哲昇表示,投資房產不敗的道理就是跟著政策趨勢走! 房價修正是進行式 購屋意願逐漸上揚 雖然國內景氣嚴峻,根據中信房屋委託「創市際」的調查顯示,本季「經濟綜合感受度」來到34.70,比上季增加1.11,已是連續2季往上攀升;而從細項來看,民眾對「景氣」、「房價」的滿意度慢慢提高,換句話說,對未來景氣比上季感到樂觀,對房價修正的滿意度也提升。 若再對照「購屋意願綜合指數」,在景氣、家中經濟、理財和房價等細項數據,都較上季增加,因此本季指數來到34.41,較上季微幅上揚了0.47。 中信房屋副總經理劉天仁解釋,今年不少主要機構對國內GDP成長率都在修正,但本季購屋意願綜合指數卻微幅上揚,顯然房地產經過2年的盤整後,買方的心態越來越正向。 買不如租發酵 租金連5年上漲 租屋透明化是新政府極欲推展的住宅政策之一,因為只要租屋市場透明化,加上合理稅賦調整及完善的管理配套,如此將可減少閒置空屋,也能讓弱勢族群租得到房子,長期來看,更可以扭轉「年輕人要買房」的單一價值觀。 過去10年台灣房價上漲倍數,長期穩定的租金也悄悄攀升。根據主計處與內政部不動產資訊網資料,台灣消費者物價指數小幅度區間上下震盪,但租金指數從2011年2月的99.84開始一路向上,在今年5月來到了最高點103.61,連續5年往上漲。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,房租悄悄上攻,主要是政府2011年一連串的降溫措施,「買不如租」的觀念慢慢在市場發酵,加上持有房產稅賦增加,部分優質地段的房東反應成本,也是房租緩緩上漲的因素。 事實上台灣租金報酬率在亞洲敬陪末座,觀察租金未來走勢,再搭配不同區域價格的修正幅度,就能算出合理進場價,更是買賣雙方必學的第一道功課。

豪宅成交量進入冰河期 北市房價不跌2成不見底?

2016/07/26
豪宅,GDP,租金,套房,創市際

上半年房產交易,就像只有10分能力的考生,意外考出30分成績,而事實是考生「猜」對答案。展望下半年,要再靠「讓利」已不夠,大環境也要有堅實的基本面才能撐得住。

自3月分央行降息後,「房市春燕」消息滿天飛,看屋組數大增、成交量回溫、建案秒殺等訊息,讓沉寂已久的市場多了一些話題,而建商老闆如華固、亞昕及名軒等董事長更是滿面春風,信心滿滿地看待後市。

不過,實際走一趟銷售現場,銷售人員擔心「春燕」很短暫,祭出不少促銷花招,除了民眾熟悉的買房送裝潢或送汽車,桃園還出現「前2年住免費」,由建商代為繳付利息的促銷手法,吸引不少看屋潮。

鄉林建設董事長賴正鎰日前表示,今年新建案開價降幅10%~15%,而台北市大安區竟也出現1個月完銷個案,最主要就是「建商讓利」,符合自住期待與需求。不過,房地產專家Sway表示,讓利是好事,但買方要確認建商是「真讓利」還是「真滯銷」。




今年GDP保1困難
觀察房市落底4大訊號


他進一步說明,若是成屋多年,如今建商大幅讓價,代表先前銷售不佳,囤貨很辛苦;若預售案在沒開賣之前,建商就讓利,很可能建商分次銷售或財務吃緊、以案養案,「若是後者,買方風險就很大。」他提醒說。

對這一波春燕的預期,天時地利總經理張欣民直截了當地說:「不會持續太久!」因為國內景氣低迷,今年GDP「保1」已有困難,加上市場供給仍太多,庫存需要時間消化,此外,今年元月剛實施的房地合一稅制上路,短線也難有炒作空間。


當然,少數個案因地點佳,個案、建商讓利而傳出佳績,「但好案子都降價了,中古屋還有什麼漲價的理由?」他認為,買方不需隨市場起舞,要耐心等待,並在等待的過程,觀察台灣政經環境與區域供需狀況勤做功課。吉家網不動產董事長李同榮提供4個判斷房市是否落底的訊號。



訊號1
北市房價 跌幅超過高點2成

台北市房價是全國領頭羊,依照經驗法則,只要房價跌幅超過2成以上,就有買家進場接手,也就是股市「底部出量」的訊號。

台北市房價高點在2014年第2季,當時中古屋平均房價每坪65.7萬元,今年第1季均價每坪56.1萬元,跌幅僅14.6%。他預估,未來北市仍有10%~12%的下跌空間,高總價跌幅深約12%~15%,低總價因接手者較多,跌幅約在7%~9%之間。

訊號2
交屋就跌價 斷頭或法拍爆量

過去10年因房價節節上升,1年內新成屋價格比預售行情還要低的情況並不明顯,但未來這類情況將越來越多。根據實價登錄資料,新北市的五股洲子洋、淡海新市鎮等重劃區,「交屋就跌價」情況最明顯,最主要是重劃區投資客太多。


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