5指標檢視，拒當海外房產孤兒
2016/08/18
海外房產，LET法則，租金報酬率，海外房市
這一陣子，英國房產的投資客很苦悶，短期內當地房產不僅賣不掉、銀行貸款又陷入緊縮，壓力著實不小。藉由這次事件，不妨再次檢視手上海外地產是否值得長期持有。
周末午後的台北街頭，房仲經紀人頂著炙熱陽光，在活動陽傘下等著客戶看屋；場景再拉到海外地產說明會，業者砸了大錢租起100人的場地，沒想到，工作人員及同業人數比客戶還要多。「等嘸人」是海內外房產業者近來的共同心聲。
過去1年「交易急凍」是國內房地產縮影，這股寒流今年蔓延到海外不動產，「前2年辦一場午茶說明會，輕輕鬆鬆就能賣4、50套房產，如今衝個10套都很困難。」一位不願具名的海外代銷總經理私下抱怨。
這只是冰山一角，整體房地產業從去年的「儲糧過冬」，到今年必須「勒緊褲袋」，國內打帶跑式經營的小型建商，上半年餘屋難脫手，加上海外代銷案也推不動，公司要倒吃老本不說，還要高階主管「減薪」共體時艱，「我已經做了換工作的最壞準備。」40歲的Emily享盡10年房產甜頭，現在卻面臨中年轉業的窘境。
在兩岸三地專營海外地產的長富國際地產總經理鄭哲昇不諱言表示，台灣房地產是「停」住了，海外地產相對較好，「但若跟2013至2014年全盛高峰期相較，成交量萎縮一半。」
民眾現在要投資海外房產，心情可說是「五味雜陳」，市場熱錢多，卻苦於沒有投資管道，雖害怕錢越放越薄，但就算海外房產收益高，又擔心血本無歸。
海外房市變數多
買家退怯交易冷
而海外市場中，目前最風聲鶴唳當屬英國房產。英國脫歐後，不少專業機構評估當地房價將下跌1成，銀行授信因此更嚴謹，貸款成數下降，擁有CCIM國際認證不動產投資師，專營成熟國家地產的益立信總經理鍾仁義前不久碰到一位前2年到英國買不動產，最近正值交屋期的企業好友，對方表示目前正陷入是否要加碼匯錢救英國房市，還是認賠出場的兩難。
「現在是海外市場的冷靜期。」鄭哲昇難得保守的說，過去3年在各家爭鳴下，海外市場糾紛越來越多，有錢進東南亞的投資客，被代銷或房仲賺價差；或是到交屋後收益率未如預期，再加上這幾年金融市場黑天鵝多，各國匯率波動大，就算看對市場，也難保不會發生賺了租金、卻賠了匯差的情況，「信心不足」是買家退怯的主要原因。
根據統計，國人偏愛的海外房產大致可分2類型：一是以賺租金收益為主的成熟國家，如美國、日本、澳洲及英國等；另一是期待未來可賺價差的東南亞區域，如柬埔寨、馬來西亞、泰國及菲律賓、越南等，而6月政府剛開放外國人可投資1樓以上的緬甸仰光，不少業者已磨刀霍霍準備大舉進場。
台灣海外地產投資規模，從2010年的100億元台幣，經過5、6年已累積超過千億元，不管是已經進場或未來計畫進場的投資人，現在都是檢視海外物件的最佳時機。鄭哲昇認為，了解該國房地產是否具前景，最好從貨幣穩定、經濟成長、政治穩定、投資稅務的友善透明度、價格合理、供給需求平衡等6大方向觀察。本刊綜合專家看法，歸納出5大檢視指標，方便投資人檢視。
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