美國房產交易新模式
2017/05/01
鍾仁義，美國房市
不過，許多美國人沒有儲蓄的好習慣，要拿出數萬或數十萬美元的頭期款，很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此，近期美國開發出一種房地產買賣交易模式--房地產轉讓分期付款契約（Land Contract）。
Land Contract的模式是買賣雙方以合約明定房地產買賣交易金額， 買方可以支付較少的頭期款，並與賣方約定以分期付款方式支付買賣價金與利息；價金未全數付清之前，所有權與權狀由第三方保管，等買方將全部價金與利息按月繳清，再過戶登記，保障雙方權利。
分期付款期間，所有稅費如房屋稅、維修等， 由買方自行負責，與賣方無關。但期間若買方超過一定月份（買賣合約內約定），若沒有按時繳納本金與利息，將視為違約，房屋所有權會歸還賣方。
Land Contract交易會委請律師做為公正第三方，律師除了簽署買賣合約，也要擔任監管分期付款的責任，任一方違約，律師都能明快處理，減少時間耗損。實務上， 買賣雙方談好價格後，買方準備1萬至2萬美元的頭期款，並約定支付本金利息，期間介於8～10年、每年支付8～10%利息，最後1年將剩餘本金一次付清。
對買方來說， 若手上現金不足、又無法立即從銀行貸出足夠金額，或是預期未來1～2年買方經濟狀況轉好，容易向銀行取得更低的貸款，或是目前區域的租金與分期付款本利和相差不遠，採取Land Contract交易模式，可以事先鎖住房價，避免房價飛漲。
對賣方而言，Land Contract的賣價通常會高於市價1～3成。除非買方違約，否則處分增值與利息收益金額大致底定，就算未來房價下跌，不管是跌價損失或持有費用如房屋稅、維修費等都與賣方無關，不必擔心租客欠租不繳、房屋空租、房屋修繕等。唯一的缺點是，房價上漲的資本利得與賣方無關，且總價金無法一次取得，必須分多年取得，類似年金的概念。
我認為，屋主應從幾個面向考量，比如未來房價漲跌預期、物業管理品質、該地區租客平均素質高低、持有該房產每年的可能維修成本等因素綜合考量後，才能做出正確的決定。
出自《Money錢》2017年5月號第116期
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