豪宅落難 談房市落底還太早
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近期房地產新聞乏善可陳，除了豪宅法拍、重劃區預售屋零推案等負面消息之外，買賣雙方最關心的莫過於房地產何時落底，要回答這個問題，得觀察今（2017）年成交量與成交價的表現⋯⋯
最近房地產市場出現不少壞消息，包括全台豪宅法拍流標災情從台北市帝寶開始蔓延，往南至新竹整棟豪宅「富豪至尊」降價2億元後卻二度標售失利；台中7期指標建案如「聯聚仁愛」、「總太東方帝國」、「紐約之星」也都淪落法拍；不只如此，高雄面公園第一排的豪宅23樓，法拍價每坪22萬元，已經掉到比區域行情還低，卻意外地一樣乏人問津，不禁讓人擔心這一波房市修正還要多久？
素有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設（5534）董事長李文造表示，如果每年供給量能降至目前的3成，不用靠政策，房市就能靠市場機制自然落底。但落底之後還要盤整多久，必須再觀察，因為現在會進場買房的主力是「剛性需求」，交易量有機會好轉，但價格可能僅持平。
這一點從中信房屋第3季購屋意願調查得到印證。中信房屋表示，本季的購屋意願綜合指數全面上升，購屋目的也有62.3%的比例為自用，創下2016年第2季以來的新高，也是歷年調查以來的次高。
政府打房力道趨緩
購屋意願上升
中信房屋副總經理劉天仁表示，政府打房力道趨緩，加上銀行對於房貸利率及成數也開始放寬，央行暗示在短時間內不會升息等訊號，推估今年的全年買賣移轉棟數可以達到26.5萬∼26.7萬棟，較2016年的24.5萬棟高出約1成。
吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮，則從建案開工量及使用執照核發量分析，他說，代表購屋信心度的建築開工量在2016年第3季萎縮至14,116戶的新低點， 至今已消化1年；而今年第2季使用執照核發量下滑至18,402戶新低，顯見交屋潮已逐漸脫離高峰。
依照經驗，當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線，兩條指標季線呈現黃金交叉，正是房市落底時。因此，李同榮認為，今年底非常有機會看到黃金交叉。他也提醒，2018∼2020年間，房市需要消化部分餘屋，房價會在谷底之上盤整2年後，才有較明顯的機會出現小回升行情。
研究台灣及海外地產的益立信集團總經理鍾仁義分析，台灣房價自2015年4月時的高點修正至今約1至2成，但台灣目前沒有重大利空，且房貸利率也未開始調高，目前市場是「溫水煮青蛙」，根本尚未測試真正的底部。
美國房市修正6年
台灣還在溫水煮青蛙
以這一波美國房市復甦為例，一線城市如紐約、舊金山及洛杉磯等，價格修正2至3成止跌後，在量化寬鬆政策、降息救經濟等政策刺激下，才讓房價慢慢反彈，平均花6年時間復甦。但台灣房地產流動性不佳，又沒有國際資金支撐，跌幅及時間還不夠長，鍾仁義推估，台北市的平均房價至少要修正30%才合理，修正恐怕免不了至少6年。
鍾仁義的判斷與戴德梁行董事總經理顏炳立相似，顏炳立認為，成交量不出，價格不修正，房價就不會落底；而成交量這項觀察指標以30萬棟為訊號，從1至7月的數值推估，今年成交量頂多25萬棟，「談落底還太早」。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年10月號第121期
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