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買日本不動產 不要想著暴賺



投資海外不動產首重「匯率」,因為匯率影響投資成本。隨著日圓兌美元在第4季一度貶破113的價位,日本房產詢問度提升不少。根據日本信義統計,截至11月底,已服務1,300多組客戶赴日看屋,平均每天帶看超過4組,比去年成長10%,店鋪、辦公室、整棟出租公寓等商用物件有明顯增加趨勢。
 
對於持有日本不動產,多數抱持「人口老化,房產將走長空」的質疑眼光,但《海外房產的第一堂課》作者鍾仁義認為,根據歷史經驗,當貸款利率轉為持續調升的趨勢形成時,就是房市正式轉為空頭、房價大幅修正的引爆點,目前日本尚未有升息的條件。
 
何偉宏補充,許多人口老化國家,普遍有「人口越往都市集中」的現象,2013年起東京都人口以1,300萬人為基本盤,每年10萬的淨流入;其次東京房屋自有率僅48%,租屋需求很大,再加上2020年東京奧運商機高達25兆~30兆日圓,仍具長期投資潛力。
 
鍾仁義也提醒,自2012年東京房價起漲至今約25%,「每年呈現5%~7%溫溫漲」,這一點跟台灣略有差異。至於在標的選擇上,何偉宏提醒,初入門者要選擇主流產品,目前東京主流價格約5,000萬~7,000萬日圓(約新台幣1,340~1,876萬元),而大阪相對親民,價格約4,000萬~5,000萬日圓(約新台幣1,072萬元~1,340萬元)。


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第129期.2018年6月

每月領息比薪水多 零負擔退休

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