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政策放寬 議價空間普遍拉大


展望2018年,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮預估,2018房市整體走勢為「量溫丶價穩」。根據經驗,市場落底前必須經過「止跌、打底、盤整」3階段,購屋人可觀察成交價是否止跌。

戴德梁行董事總經理顏炳立對2018年的看法並不樂觀,基於房地產落底的大前提是「底部須出量」,他認為,在成交量未衝上30萬棟前,只能以「築底」視之,預期2018年市場持續盤整,「讓利將成常態」,投資買賣的標的,土地勝過住宅。
雖然專家觀點分歧,但有過半民眾看法一致。根據屋比趨勢研究中心的「2018年房市大調查」,5成7受訪者表示不會進場買房,僅2成多考慮買房子。

計畫購屋的原因首先是自住、換屋(35%),其次是資產保值(23%),最後是結婚(18%),民調結果顯示,投資客的進場態度不積極。

約3成受訪者預期房價可能上漲,看多理由包括:政府不再打房(29%)、房地產能夠保值(25%),再來是利率太低、房地產能保值(各占14%)。只是,看好房地產後市者幾乎都把房地產當成投資標的,並認為政策是主導漲跌的關鍵。

 
屋主銷售心態轉硬
Q4觀察指標看北中


屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,2017年政策傾向不打房,央行放寬信用管制,各銀行自下半年起推出超低利率、高貸款成數等房貸專案,推升自住房市的買氣。相較於第2季銷售保守,第4季屋主不再急殺出場,開價普遍微幅走揚。

不過,在買盤追價力道不足,甚至買方抱持「只買低不買高」的狀況下,第4季6大都會區除桃園及台南外,房市議價空間多呈放大,「這是半年前未曾有的狀態」,陳傑鳴強調。

整體來看,第4季的觀察指標在台北市及台中市,主要是台北市受政策管控最嚴重。顏炳立認為,台北市豪宅銷售及預售屋定價是牽動2018年房地產價格的關鍵。他舉例,當敦化南路的「華固名鑄」預售屋每坪210萬~220萬元,代表屋齡逾10年的「帝寶」很難突破200萬元;而敦化南路、市民大道的「敦南樞苑」豪宅每坪落到135萬元,則證明市中心豪宅仍脫離不了修正狀態。
 

買方追價力道不足
拉大議價空間


針對第4季賣壓最沉重的區域台中,陳傑鳴指出,台中賣壓一向居6都前2名,何時能出量止跌是買方必須關注的重要指標;至於其他都會區,屋主現今仍採取「降價吸引買氣」的做法。

進一步分析6都區域,台北市成交量慢慢放大,買氣回溫,帶動屋主銷售心態轉強,第4季的開價比第2季明顯走揚,部分自住買盤願意進場,但後續因買方追價力道相對不足,議價空間慢慢拉大。

相較於半年前,新北市議價空間普遍拉大,陳傑鳴表示,供給量大的行政區如淡水、新莊、林口、板橋、中和、蘆洲、五股等,開價與成交價持續下滑,買盤持續買低不追高,這些區域的屋主要有長期抗戰的心態。

全文未完,完整內容請見《Money錢》2018年1月號第124期

 


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