清流君：把租金當現金流來源的 5 大缺點！
2023/09/14
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把租金當現金流來源的 5 大缺點
買房出租最大的優勢在於會有一種安全感，因為「有土斯有財」一直是華人社會根深柢固的觀念，很多人都認為土地、房子是種只升不貶的資產，從心理層面來看，買房的最大優勢就是會很有投資紀律，因為不管怎樣你都會盡可能擠出錢繳房貸。
但是想要當包租公、包租婆，穩穩賺取租金當被動收入，除了一開始你要有房，也就是初始資金門檻比較高以外，你還可能會忽略一件事，即買房出租的各項成本其實非常巨大，而這也導致租金是種很差勁的被動收入方式。
買房出租歸納有以下 5 種成本：
- 負債的利息成本：假設現在我們想買一棟 2 千萬元的房子，貸款 8 成，頭期款是 400 萬元，房貸 1,600 萬元的部分採 30 年本息均攤，目前 5 大行庫房貸利率平均是 2.1%，算下來每月要繳的房貸大約是 6 萬元。
- 房屋折舊和維護成本：估價人員會根據房屋價值的損耗程度，從原價或殘值中扣除一部分的價格，進而讓現值跟房屋狀態相匹配，這種行為稱為折舊，一般房屋每年平均折舊率大約是 2%～3%。
- 稅負與其他成本：也就是每年要繳地價稅、房屋稅、所得稅、管理費、地震火災險等等。這些成本會因不同因素有所差異，有些人加總起來很高、有些很低，必須在事前就計算清楚。
- 資金的機會成本：這是最多人會忽略的地方，也是買房出租最恐怖的成本所在。2 千萬元房產的自備款 2 成加上 10% 的前置成本（仲介費、裝潢、家具、代書、稅費等等），一共是 600 萬元，這些資金也可以選擇投入股市，而正是這種選擇上的差異造就了機會成本。這個機會成本有多重呢？⑴根據全台 3 大房價指數，過去 20 年房價平均每年漲幅約 4.5%～6% 左右。⑵證交所公布的加權大盤報酬指數過去 20 年為 9.8%。⑶0050 過去 20 年平均年化報酬率約 10%。
- 時間成本：房子出租前需要花時間帶人看房，租客碰到修繕問題可能要親自出馬，這些都很耗費時間跟心力，畢竟投資股票沒人會半夜叫你修冷氣。如果房東沒有時間管理，可以委託專業機構代管，費用通常是租金收入的 10%。
所以，買房出租與投資股票，你認為哪一種被動收入投報率最高呢？
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（圖：shutterstock，僅示意 / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
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