「提前還房貸」可以省利息？看完3大缺點再決定！
房貸
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違約金
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利息
多數人買房時會向銀行申請貸款，以減輕購屋壓力，部分房貸族認為，若房貸利率較低，無須急著還清，且能彈性運用資金於其他理財工具。然而自2022年3月起，國內利率連5升，累計共升息3碼，使得房貸利率「地板價」在2023年突破2%大關；若以貸款1,000萬元、利率2.06%、貸款30年、本息平均攤還、無寬限期為例，平均每月房貸較升息前增加了3,655元，每年須多繳約44,000元。
由於房貸負擔變高，部分房貸族累積到一筆存款時，會考慮是否要提前償還房貸，以減輕還款壓力和減少利息支出。雖說提前還款能讓財務「減壓」，但仍有3個缺點需要先了解。
缺點1 可能須支付違約金
多數銀行均提供2種房貸方案，其一為利率較高但不綁約，可隨時清償；其二為利率較低，但須綁約2～3年，房貸族若提前償還全部或部分本金，須依契約繳付違約金。
若選擇的是綁約方案，須留意違約金條款與其計算方式。目前大部分銀行規定「提前清償全部本金」才會計收違約金，換句話說，只要在綁約期內不把貸款還清，就不會違約。
不過仍有少部分銀行規定提前償還「部分本金」也須繳付違約金，故民眾想提前還款時，應先向銀行確認違約金如何計收，評估是否划算。此外，若民眾在綁約期內有轉貸需求或想出售房屋，同樣須考量違約金問題。
缺點2 可節省的利息有限
部分人認為，提前償還部分房貸可節省利息。同樣以貸款金額1,000萬元、貸款利率2.06%、貸款期數30年、本息平均攤還、無寬限期來試算，每月須繳付的房貸為37,263元，房貸總利息至30年期滿約341.4萬元。
若於第10年提前償還本金60萬元，第11年起每月房貸繳付34,210元，房貸總利息至30年期滿約328.2萬元，相較於沒有提前還款，約可省下13.3萬元的利息支出，平均下來每個月減少的利息其實只有500多元，效益其實不大。
再從通膨的角度來看，相同金額的房貸，在未來的實際價值會逐年遞減，換句話說，房貸越晚還其實越划算。
缺點3 須付出機會成本
當有一筆閒置資金時，除了選擇提前償還部分房貸，也可用於投資，賺取投報率與房貸利率之間的利差。一般而言，長期投資穩健型的股票、ETF、基金等，都能夠獲得比房貸利率2%更高的報酬率。
舉例來說，若將閒置資金60萬元用來投資0050，採單筆投入，以年化報酬率7%計算，20年後約可累積到232萬元；若改成將60萬元分20年投入，每月定期定額投入2,500元，同樣以年化報酬率7%計算，20年後約可累積到131萬元。
由此可知，房貸族若將閒置資金用於提前償還貸款，看似節省了利息，卻喪失掉將同一筆錢用來投資獲利的機會，反而是一種損失。
（圖：shutterstock，僅示意）
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