別怪政府假打房，怎麼不想想可能是你的問題！何世昌：打房政策只是民意所趨...
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預售屋轉售
政府實施打房政策，房價就不會漲了嗎？
房地產若簡單看，其核心就是單純的供需關係；供不應求房價易漲，供給過剩房價易跌。需求含自住、投資、置產，而供給面包括預售與新成屋等新建案推案量，以及新建案的轉售戶，還有中古屋的委售量。
假設在不看其他供給的情況下，只看預售屋轉售戶的供給量，未來將因七月新上路的《平均地權條例 》中「預售屋禁止轉售」措施而減少多少供給量呢？
前三年各年度的預售屋實登交易件數大致如下：
2020 年：約 7 萬件
2021 年：約 9.8 萬件
2022 年：約 8.2 萬件
由於「預售屋禁止轉售」措施，應該會使預售屋需求降低，所以我們捉最低值，預估未來每年預售屋交易件數只有約 7 萬件、且短期投資交易（預售屋換約）比例約 25％ 的情況下，則每年預售屋轉售量會減少約 1.75 萬件。當然，這僅僅是一個概估值，實際情況也許會有落差。
再回到供需層面來看，在不考慮新建案推案量的前提下，當預售屋轉售量減少約 1.75 萬戶，倘若預售屋需求（非整體成交量）沒有等量下降，那麼新措施上路後，短期也許會有震盪，但中長期供給會持續緊繃，「鎖籌碼效應」發生後，房價易漲不易跌。
其次，購屋族除了在二手市場上買不到預售屋轉售戶外，新成屋轉售戶則因「房地合一稅 2.0」的五年重稅閉鎖期因素致使委售量極低，二手市場將更難買到屋齡五年內的新房子。於是，大多數想買新房子的人被逼著只能跟建商購買，因此才會有建商說：「我沒有對手了！」你也可以不買，那就只能去買新古屋、中古屋。
也許你在等待房價崩盤，支持打房措施，殊不知打房新政策只能來短暫的希望，然後我們卻自毀於這個脆弱的希望之中。面對這個結果，我們能怪政府嗎？理由並不充份，因為這是民意所趨。
近幾年在每項打房措施實施之前，總有少數的烏鴉警告會適得其反，但社會輿論多批評反對者是危言聳聽，心甘情願支持打房政策。事後證明，當初的烏鴉鑿鑿有據，而民眾卻責怪政府假打房，卻不省思自己多年來被牽著鼻子走，這令人蠻無耐的。
2023/11/16(四) 直播主題課：何世昌｜重劃區淘金術：自住x置產x投資放大財富
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本文由 何世昌的房產知識Buffet+ 授權轉載，原文於此
（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
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