何世昌一語道破「老屋重建」真相：地主不想出錢又不出力，還怪建商黑箱作業！
老屋重建
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官商勾結
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建商
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海砂屋
官商勾結、建商坑殺地主問題頻傳
我喜歡看房子、喜歡聊房子有關的事，也喜歡回答別人詢問房地產的問題；大致總結起來，最常被問到的事，第一類是「買房」相關的事，第二類則是「老屋重建」的問題。
即使我心寬體胖，但有一種人問問題的態度令我感到不耐煩，這種人起手式往往先批評「官商勾結」、「建商坑殺地主」，然後問我該怎麼處理。
坦白說，如果真有官商勾結、或建商坑殺地主，豈是我可以處理得了？像這種的就只能笑笑的說我不清楚。更何況，我非常厭惡亂扣別人帽子的行為，不管是建商扣地主帽子、或地主扣建商帽子。
幾年的經驗下來，我發現開口就罵「官商勾結」、「建商坑殺地主」的地主，只有極少部份重建案有問題，建商的確吃地主豆腐，但大部份情況是「地主覺得自己分太少」，心有不甘，於是到處抱怨自己有多委屈、建商有多可惡。
有一回，某一社區的都更委員會成員（以下簡稱甲）跟我聊到重建分配比例的事，社區居民懷疑建商黑箱作業，給地主的分配比例太少，分回來的房子不夠住。
我：「都更事業計畫要經過主管機關審查，而且需公告公開展覽 30 天，應該不至於黑箱作業吧。」
甲：「建商跟官員就勾搭在一起啊，就欺負我們根本不清楚作業程序！」
我：「其實現在都更程序、容積獎都都很透明，如果真有問題，你們可以去都更與危老諮詢中心詢問。如果再不放心，可以花錢找律師看一下契約內容。」
甲：「那種沒用啦，我們就想爭取跟現在住的房子坪數一樣而已。」
我：「可以啊，有的建商會提供加購優惠方案，你們可以提議每戶加購 10 坪之類的，跟建商談談看。」
甲：「談過啦，建商說市價一坪 100 萬，加購價只打 95 折，一坪要 95 萬，我們加購十坪哪來的錢買？我們要求建商用造價成本賣，但建商死都不肯。」
我：「那你們自主重建就行了，1 坪換 1 坪還有剩，多出來的房子賣掉能分給所有住戶，皆大歡喜。」
甲：「那更不可能，大家拿不出那麼多錢自己蓋，就是這樣才被建商吃得死死的。」
我衷心佩服整合都更的人士，面對這種毫不講理的地主還有耐心談下去。多數地主的心態，說穿了就是「自己不想出錢、不想出力，但卻想要爭取最大權益」。地主想要多分一點的心態無可厚非，但藉由無端指控他人來達到自己的目的，這種行為很不可取。
與這些亂指控的地主相比，「龍腦」顯然有創意多了。地主貪心天經地義，大方說出來自己要分更多即可，繞來繞去扯一堆理由幹嘛，沒必要嘛。
事實上，地主根本不須要靠建商才能重建，現在老屋重建途徑那麼多，除了公辦都更外，第一種是建商擔任實施者，由建商出資、地主出地來重建；第二種是全案管理委託重建，住戶 100％ 同意後找建經公司進行委建；第三種是地主辦理自主性重建，都更、危老皆可，肥水不落外人田。
既然懷疑建商坑殺地主，那事情很簡單，別參與建商重建，地主自己團結也能自主重建。但諷刺的是，地主各有盤算，團結一致的社區少之又少，誰來當實施者都會被質疑。
如果選擇由建商擔任實施者，地主最省事，但換回來的房屋坪數相對最少，這點十分合理，畢竟辛苦活都讓別人做了，利潤總該分給別人賺。但有些地主偏偏在白日作春秋大夢，什麼責任都不想承擔，卻整天想著天上會掉饀餅下來，也難怪老屋重建速度會如此之慢了。
「壞心投資客」專門買海砂屋投資，該如何避免？
有朋友跟我說，你寫開口就罵「官商勾結建商坑殺地主的地主，大多是「地主覺得自己分太少，心有不甘，於是到處抱怨自己有多委屈、建商有多可惡」，不怕被打成「建商同路人」嗎？
其實我並不在意，因為分析房地產與社會現象，往往是謗譽隨之，幸好各位網路朋友們都能理解我的意思，目前還沒被打成「黑五類」，非常感謝大家。
為什麼我會那麼寫呢？因為我很不喜歡「壞心投資客裝可憐拖死整個社區重建」這件事（強調一下，我不討厭投資客，有本事賺錢是人家厲害，但卻厭惡壞心投資客）。
有些「壞心投資客」專門買海砂屋投資，而他們的作為通常有以下幾個特點。
- 鏡頭前假裝弱勢：記者來採訪就大吐苦水，說自己沒錢、有多可憐多悽慘，就守著這間破爛的老房子，簡直可以報名奧斯卡獎了，利用記者和輿論的同情，來占據道德制高點，與建商談判時先站在有利位置。
- 開口閉口就說建商坑殺老百姓：主要論調都是建商的錯，建商欺負屋主、騙大家簽同意書，居民們束手無策等等，但建商怎麼坑殺法卻講不出個所以然。
- 房子租給不知情的租客：「壞心投資客」也知道自己住在海砂屋不安全，自己住在別處，卻把海砂屋簡單裝潢、粉刷後租給不知情的租客，爽賺黑心錢。像內湖港墘站某一個知名海砂屋大樓，多年來就有不少屋主把房子掛在租屋網上招租。
- 獅子大開口拒簽同意書：因為海砂屋租人，每個月有租金收入，所以「壞心投資客」根本不急著重建，且對建商獅子大開口、要分回更多，如果建商不同意就用盧小小的手段反對到底。只要海砂屋社區、或者你家社區中出現幾個「壞心投資客」，就能拖死整個重建案，拖個十幾、二十幾年都不意外。
當然，我不是說沒有黑心建商；不管建商或屋主，都有好人與壞人，我們先前也寫過幾篇老屋重建案的黑心建商手段，大家可以搜尋找來看。如果你也有老屋要合建，千萬別太早放出風聲，以免引來嗜血的「壞心投資客」！
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本文由 何世昌的房產知識Buffet+ 授權轉載，原文於此
（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
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