今年6月18日晚間6點，內湖區學學文創會議室內坐滿了一群貴婦名媛與企業老闆，他們個個聚精會神地聆聽台上講師的介紹—— 「前進澳洲布里斯本」海外置產講座。這是一場未對外公開的說明會，但消息一出，150個預約座位瞬間「秒殺」，讓大師房屋總經理陳建慶傻了眼。 亞洲華人在全球置產並非新鮮事，但早期買家多半是外商主管或業務遍及海外的中小企業主，但前（2011）年開始，由於美國房地產價格跌到低點，當時傳出包括何麗玲等許多知名人士有意赴美「撿便宜」，而名主持人吳淡如、購物天后利菁則傳出赴日購置房產等消息，點燃了「海外置產」的火苗。 去年下半年開始，旅行兼買屋的風氣逐漸盛行，演藝圈興起一股組團買屋風。今年4月初，日圓急跌，海外置產的目光轉移到日本東京。 國人熱衷海外購屋 百億資金流出 5月間，日圓兌美元跌破新低，房市獵人早已進場卡位，「5月時，東京都心區好地段的店面，被台灣人一掃而空！」2009年進入日本不動產顧問界、人稱「東京不動產女王」的廖惠萍說，東京店面價格至少1、2億日圓起跳，顯見這股資金潮的龐大力量「擋都擋不住」。而這些訊息經媒體陸續報導後，從名媛貴婦乃至股市菜藍族、銀行上班族，甚至是買不起第1間屋的小資女，也全都躍躍欲試。 最明顯的例子，就是距離台灣僅4.5小時航程的馬來西亞首都──吉隆坡。過去1年，國內大大小小累計的海外說明超過百場，場場爆滿，參與者不乏中南部北上客戶，而周周組團赴馬國看屋的頻率，更是所有投資市場之冠，粗估已經有超過千人次赴馬看屋。 第1家在馬來西亞設海外據點的台灣房屋國際資產中心董事總經理秦啟松表示，在亞洲主要城市中，吉隆坡的租金報酬不算最高，但扣除外國人不能直接持有及不能永久持有的泰國、印尼，或房市沙漠如柬埔寨等，吉隆坡就成為投資首選。 去年光是台灣房屋單一通路就已銷售850戶，若以平均每戶總價1千萬台幣計算，等於國人投資馬來西亞物件的資金至少達85億元，而今年的買盤又比去年更強勁。 報酬優於定存 亞洲房市吸金 這還只是海外置產的一小部分。過去1年，國內曾經公開的海外物件遍及全球，除了吉隆坡外，還有美國波士頓及舊金山、英國倫敦、日本東京、泰國曼谷、澳洲墨爾本及布里斯本等。價格、產品都比台北市具優勢。 戴德梁行不動產總經理顏炳立認為，不動產具有「不可移動」特性，海外置產不只是資產配置，更是國人對政府的不信任，「這2年政府打房措施頻頻，讓資金不得不出走。」 知名部落客紅色子房、任職高力國際投資部協理蘇俊明分析，自金融海嘯後，不動產成為全球資金的出口，因為把錢放在金融市場，如基金或股票，讓人無法放心，定存利率卻又太低，比定存更好的房租收入成為市場吸金器，造就2009∼2011年亞洲房地產的榮景。 隨著房價越漲越高，泡沫疑慮越深，亞洲政府打房政策紛紛出籠，不論是限制貸款額度、利率，提高外國人的投資門檻，或是針對短線交易課徵高額稅賦等，仍敵不過龐大游資，導致眾多亞洲主要城市建案開盤後，向外尋求買家的現象。 日本東京 具跌深反彈契機 分析目前在台灣銷售的海外置產物件，大致可分2種型態。第1是強調交易透明、穩定賺取租金收益，如日本、澳洲；第2是著眼於中長期不動產的增值潛力，如馬來西亞，或是已跌過一波而逢低入市的美國、英國等。 不過，相較於歐美成熟國家，台灣人普遍仍優先選擇亞洲，除了距離近外，也與國人熟悉程度有關，最重要的是亞洲房地產仍有「利」可圖。其中又以日本與馬來西亞是國人最熱衷的地區。 「大馬與日本的題材完全不相同。」上月才進軍馬來西亞的廖惠萍分析，日本經濟失落20年，年輕人都不相信房價會漲，但回鍋首相安倍晉三誓言，要讓日本從通縮走入通膨，結構性變革未必讓房市一飛沖天，卻頗有利空出盡的味道。 日本信義專案經理李芊億表示，2年前到日本東京可精挑細選，買到絕版物件，但現在情況改變了，台客互搶物件不說，連日本人都加入戰局，東京店面出現「僧多粥少」，有錢未必買得到的惜售情況。 馬來西亞吉隆坡 房市進入主升段 若說東京不動產是「轉機股」，那吉隆坡就是標準的「成長股」，這檔「房市明牌」有政府的背書保證。台灣房屋馬來西亞營運長周家慶表示，過去3年馬來西亞經濟成長率不曾低於5%，加上政府作多，全球有目共睹。 舉例來說，2002年起馬國政府實施「我的第二家園──馬來西亞」（MM2H）計畫，可取得10年期居留簽證，只要一定存款就能申請。此外，2010年政府提出「大吉隆坡計畫」，具體內容包括推動基礎建設，譬如第1期捷運工程耗資20∼25億元興建新馬高速鐵路（HSR），還有金融特區等，希望吸引全球菁英到馬來西亞移居及就業，進而帶動消費。 去年下半年進場卡位吉隆坡小豪宅的財經專家阮慕驊表示，2008年金融海嘯後，馬國股市、房市幾乎沒什麼受傷，證明經濟體質健全，「現在吉隆坡就像20年前的台北、10年前的上海，無庸置疑，它是東協最閃亮的明珠。」 只是，從台灣經驗來看，1990年台灣房市走第3波多頭時，北部投資客抱持「二分之一房價」的撿便宜心態，南下台中買屋，最後慘遭套牢多年。如何避免「用台北眼光看世界」的價格迷思，值得投資人審視。 避免住海外套房 基本功課要多做 雖然隨著網路普及與全球化後，跨區、跨海購屋，資訊取得難度降低，但不動產暢銷書作者Sway仍提醒，隔行如隔山，更何況跨海購屋比跨區購屋難上加難，基本功課更多。 Sway 強調，跨海購置不動產，專業知識只是基本功，要避免住「海外套房」，除了要了解該國政治、經濟情勢如匯率、利率走勢外，還有語言障礙、投資習慣與文化差異。此外，購屋後的惱人麻煩事，譬如房屋修繕、稅負繳納等，絕對比你想像的還要多。這些瑣事雖然都能委託代管公司處理，卻也是一筆不小的支出，是否划算一定要經過仔細評估。 套句股市名言：「進場是徒弟，出場才是師父」。海外置產並不困難，最難的是後續管理與維護，以及漂亮出場的藝術。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年7月號第70期今年6月18日晚間6點，內湖區學學文創會議室內坐滿了一群貴婦名媛與企業老闆，他們個個聚精會神地聆聽台上講師的介紹—— 「前進澳洲布里斯本」海外置產講座。這是一場未對外公開的說明會，但消息一出，150個預約座位瞬間「秒殺」，讓大師房屋總經理陳建慶傻了眼。 亞洲華人在全球置產並非新鮮事，但早期買家多半是外商主管或業務遍及海外的中小企業主，但前（2011）年開始，由於美國房地產價格跌到低點，當時傳出包括何麗玲等許多知名人士有意赴美「撿便宜」，而名主持人吳淡如、購物天后利菁則傳出赴日購置房產等消息，點燃了「海外置產」的火苗。 去年下半年開始，旅行兼買屋的風氣逐漸盛行，演藝圈興起一股組團買屋風。今年4月初，日圓急跌，海外置產的目光轉移到日本東京。 國人熱衷海外購屋 百億資金流出 5月間，日圓兌美元跌破新低，房市獵人早已進場卡位，「5月時，東京都心區好地段的店面，被台灣人一掃而空！」2009年進入日本不動產顧問界、人稱「東京不動產女王」的廖惠萍說，東京店面價格至少1、2億日圓起跳，顯見這股資金潮的龐大力量「擋都擋不住」。而這些訊息經媒體陸續報導後，從名媛貴婦乃至股市菜藍族、銀行上班族，甚至是買不起第1間屋的小資女，也全都躍躍欲試。 最明顯的例子，就是距離台灣僅4.5小時航程的馬來西亞首都──吉隆坡。過去1年，國內大大小小累計的海外說明超過百場，場場爆滿，參與者不乏中南部北上客戶，而周周組團赴馬國看屋的頻率，更是所有投資市場之冠，粗估已經有超過千人次赴馬看屋。 第1家在馬來西亞設海外據點的台灣房屋國際資產中心董事總經理秦啟松表示，在亞洲主要城市中，吉隆坡的租金報酬不算最高，但扣除外國人不能直接持有及不能永久持有的泰國、印尼，或房市沙漠如柬埔寨等，吉隆坡就成為投資首選。 去年光是台灣房屋單一通路就已銷售850戶，若以平均每戶總價1千萬台幣計算，等於國人投資馬來西亞物件的資金至少達85億元，而今年的買盤又比去年更強勁。 報酬優於定存 亞洲房市吸金 這還只是海外置產的一小部分。過去1年，國內曾經公開的海外物件遍及全球，除了吉隆坡外，還有美國波士頓及舊金山、英國倫敦、日本東京、泰國曼谷、澳洲墨爾本及布里斯本等。價格、產品都比台北市具優勢。 戴德梁行不動產總經理顏炳立認為，不動產具有「不可移動」特性，海外置產不只是資產配置，更是國人對政府的不信任，「這2年政府打房措施頻頻，讓資金不得不出走。」 知名部落客紅色子房、任職高力國際投資部協理蘇俊明分析，自金融海嘯後，不動產成為全球資金的出口，因為把錢放在金融市場，如基金或股票，讓人無法放心，定存利率卻又太低，比定存更好的房租收入成為市場吸金器，造就2009∼2011年亞洲房地產的榮景。 隨著房價越漲越高，泡沫疑慮越深，亞洲政府打房政策紛紛出籠，不論是限制貸款額度、利率，提高外國人的投資門檻，或是針對短線交易課徵高額稅賦等，仍敵不過龐大游資，導致眾多亞洲主要城市建案開盤後，向外尋求買家的現象。 日本東京 具跌深反彈契機 分析目前在台灣銷售的海外置產物件，大致可分2種型態。第1是強調交易透明、穩定賺取租金收益，如日本、澳洲；第2是著眼於中長期不動產的增值潛力，如馬來西亞，或是已跌過一波而逢低入市的美國、英國等。 不過，相較於歐美成熟國家，台灣人普遍仍優先選擇亞洲，除了距離近外，也與國人熟悉程度有關，最重要的是亞洲房地產仍有「利」可圖。其中又以日本與馬來西亞是國人最熱衷的地區。 「大馬與日本的題材完全不相同。」上月才進軍馬來西亞的廖惠萍分析，日本經濟失落20年，年輕人都不相信房價會漲，但回鍋首相安倍晉三誓言，要讓日本從通縮走入通膨，結構性變革未必讓房市一飛沖天，卻頗有利空出盡的味道。 日本信義專案經理李芊億表示，2年前到日本東京可精挑細選，買到絕版物件，但現在情況改變了，台客互搶物件不說，連日本人都加入戰局，東京店面出現「僧多粥少」，有錢未必買得到的惜售情況。 馬來西亞吉隆坡 房市進入主升段 若說東京不動產是「轉機股」，那吉隆坡就是標準的「成長股」，這檔「房市明牌」有政府的背書保證。台灣房屋馬來西亞營運長周家慶表示，過去3年馬來西亞經濟成長率不曾低於5%，加上政府作多，全球有目共睹。 舉例來說，2002年起馬國政府實施「我的第二家園──馬來西亞」（MM2H）計畫，可取得10年期居留簽證，只要一定存款就能申請。此外，2010年政府提出「大吉隆坡計畫」，具體內容包括推動基礎建設，譬如第1期捷運工程耗資20∼25億元興建新馬高速鐵路（HSR），還有金融特區等，希望吸引全球菁英到馬來西亞移居及就業，進而帶動消費。 去年下半年進場卡位吉隆坡小豪宅的財經專家阮慕驊表示，2008年金融海嘯後，馬國股市、房市幾乎沒什麼受傷，證明經濟體質健全，「現在吉隆坡就像20年前的台北、10年前的上海，無庸置疑，它是東協最閃亮的明珠。」 只是，從台灣經驗來看，1990年台灣房市走第3波多頭時，北部投資客抱持「二分之一房價」的撿便宜心態，南下台中買屋，最後慘遭套牢多年。如何避免「用台北眼光看世界」的價格迷思，值得投資人審視。 避免住海外套房 基本功課要多做 雖然隨著網路普及與全球化後，跨區、跨海購屋，資訊取得難度降低，但不動產暢銷書作者Sway仍提醒，隔行如隔山，更何況跨海購屋比跨區購屋難上加難，基本功課更多。 Sway 強調，跨海購置不動產，專業知識只是基本功，要避免住「海外套房」，除了要了解該國政治、經濟情勢如匯率、利率走勢外，還有語言障礙、投資習慣與文化差異。此外，購屋後的惱人麻煩事，譬如房屋修繕、稅負繳納等，絕對比你想像的還要多。這些瑣事雖然都能委託代管公司處理，卻也是一筆不小的支出，是否划算一定要經過仔細評估。 套句股市名言：「進場是徒弟，出場才是師父」。海外置產並不困難，最難的是後續管理與維護，以及漂亮出場的藝術。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年7月號第70期