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總統大選在即，民進黨總統候選人蔡英文及營建署分別推出社會住宅及青年生活住宅，共通點都是解決年輕人居住問題。但民眾更關心屋主、建商及投資客的「有感」降價。民進黨總候候選人蔡英文喊出全台要蓋20萬戶社會住宅，讓買不起房的年輕人有家可居，並保留10%給弱勢族群；日前營建署也宣布將修改《住宅法》，預計在雙北、桃園、台中、高雄等主要都會區的交通便捷處，興建2萬戶地上權青年生活住宅，為了防止炒作，採取封閉型做法只能轉賣政府。顯而易見，解決年輕人居住問題，成為選戰主軸之一。根據營建署統計，今年第1季台北市房價所得比為16.6倍、新北市為13.02倍、台中市為8.53倍、台南市6.69倍、高雄市7.88倍。以國際間合理房價所得比8～9倍來看，僅有雙北市負擔過高。購屋壓力大住宅政策成政治角力進一步從貸款負擔率來看，營建署認為，合理負擔程度應小於30%，今年第1季全國貸款負擔率平均為35.94%，台北市68.63%、新北市55.27%、台中市36.22%、台南市28.42%、高雄市33.46%，足見在雙北市的購屋負擔壓力全國最沈重。不管是社會住宅或青年生活住宅，前台北市副市長、政大地政系特聘教授張金鶚都認為，政府應優先照顧人民的「居住權」而非「所有權」，對於居住權的考量不應只限於購屋，甚至只是解決年輕人的居住問題，而是要將租屋一併納入考量。他認為，實際可行的作法是對「非自住」者逐步提高持有稅，「自住者」稅率則維持不變，才能化解房價高漲問題；其次，全台上百萬戶的空屋應再利用，減少沒有效率的浪費，而對年輕人或弱勢族群的居住問題，則應先從健全租屋市場著手。長遠來看，台灣社會住宅不到1%，政府有職責扛起照顧弱勢的責任，但不該只朝「興建」的方向思考，因為從找地、整理、興建到完成社會住宅，時間成本3～4年，根本緩不濟急，應朝多元方向思考。「很可惜，政府長期都朝『所有權』邏輯，解決房事問題。」張金鶚認為，政策不應單一朝向購屋，而是租屋與買屋並重，特別是房價現在正從高點反轉向下。根據《住展雜誌》統計，由於未來新上任總統的政策走向未定，雙北市百億大案均選擇延至大選結果確定後才要推出，導致928檔期合計推案金額下滑至617.5億元，較上季減少約8.84%。在買方期待降價的風潮下，多數建案開價改走「平實風」，案量較大、競爭激烈、鄰近市郊的預售屋起了帶頭作用，建案開價已下調1成。無感降價買賣雙方進入磨合期比如新北市土城大同公司預售案「大同莊園」，因總銷高達300億元決定降1成，原本每坪開價50～60萬元，據了解成交價約40多萬元，對附近預售屋造成極大壓力；此外，國美建設在北投奇岩重劃區推出「國美大真」，把開價訂在6字頭，貼近目前市場行情，搭著品牌優勢及口碑，剛推出就吸引客戶上門看屋。不過永慶集團總經理葉凌棋認為，年底前不致發生預售屋「全面性」降價潮，目前止於「個案」表現。至於中古屋方面，根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示，本季「購屋意願綜合指數」為34.34，較上季的33.76回升0.58，不過原本業界預估在今年6月房地合一稅定案後，會有一波「購屋黃金潮」，但看8月分6都的買賣移轉棟數皆出現下滑，代表房市交易現況依舊處於僵局。中信房屋副總經理劉天仁認為，房市低迷來自買賣雙方價格認知差異大，民眾對建商的預售屋降價「無感」，在買方不加價、賣方不降價的拉距下，預期雙方需要一段「磨合期」。雖然央行在8月分放寬部分新北及桃園地區的限貸令，包括八里、鶯歌及桃園市蘆竹、中壢、桃園、龜山等4個地區，提高貸款成數上限，並對高價住宅、公司法人購置住宅及自然人第3戶購屋之最高貸款成數，由現行5成調高為6成。不過從第一線房仲人員打聽，對刺激買氣效用並不大。葉凌棋表示，目前貸款額度設有6成，若以新北市每坪單價40萬元、30坪的房子為例，銀行核貸保守約市價88折，等於買方必須籌足422萬元現金，負擔相當沉重。根據8月最新統計，新北市買賣移轉僅3748棟，減幅15.4%，相較去年同期減少24.05%，住商不動產新北市區協理趙中康指出，未來價格下修幅度會增加，部分區域出現賣壓，已有屋主願意降價求售。 8月分新北市以汐止表現最出色，月增幅約35%，除了交屋潮是主因之一，近年汐科就業人潮增加、大型商場進駐、捷運機能、重劃區開發等綜合因素，低單價及低總價的汐止成為首購族的優選。台中房產交易熄火近半年，不久前傳出藝人白冰冰將位於7期重劃區的豪宅降價求售，卻乏人問津。而日前台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘更公開呼籲，政府應該出手救房市，他提出6大建議，包括解除選擇性信用管制、提高貸款成數、吸引海外資金回流、降低房市持有稅、暫緩公告現值調整及建照展延工期等，顯示政策貸款限縮、提高持有稅率等，對建商造成莫大壓力。根據8月最新買賣移轉件數，台中市的成交量僅比農曆過年2月分稍佳，行政區排名依舊是重劃區的天下，分別是北屯區、西屯區及南屯區。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，北屯區表現一枝獨秀，除了交屋潮外，四號道路生活圈魅力不減，且房產比其他兩重劃區物美價廉，房價自然有撐。不過，葉凌棋表示，這一波中南部跌價只是剛開始，雖然自住客會陸續進場，但可能要等到總統大選確定後，新政府上任面臨國際經濟變數及國內景氣考驗，將政策由緊轉鬆，才能帶動中部買氣。日前高雄地政局標售鄰近美術館特區的3筆中都重劃區土地，卻意外無人投標，指標性土地流標，顯示業者心態保守，預期高雄土地價格將下跌2～3成；加上日前在高雄火車站商圈的合建案：均豪開發建設因財務壓力，決心以2.5億元價格讓售，更顯示景氣低迷、對小型建商財務造成極大壓力。根據東森房屋統計，高雄市是僅次於新北市委售量下滑最大的地區，東森房屋農十六高美加盟店副店長張明仁指出，若屋主沒有適合的價位，現階段寧可選擇停售。根據8月分最新買賣件數，高雄市交易持續低迷，排名在前的是三民區、鳳山區、楠梓區等傳統買氣熱區，陳炳辰認為，這些區域共通點為自住客撐盤，除了房價親民、生活機能佳，還有鄰近工作機會多，以及大專院校林立等優勢。此外，8月分捷運輕軌第一階段已通車，從興建以來，輕軌周邊房價因預期帶動觀光、交通等效應，周邊行情上漲約2成，接下來可觀察交易量價是否慢慢加溫。

住宅政策成選戰焦點第3季全台房市無感降價

2015/11/25

房市季報，總統大選，蔡英文，營建署，住宅政策

24,174

作者：劉育菁攝影：張家禎

小原大

購屋壓力大
住宅政策成政治角力

進一步從貸款負擔率來看，營建署認為，合理負擔程度應小於30%，今年第1季全國貸款負擔率平均為35.94%，台北市68.63%、新北市55.27%、台中市36.22%、台南市28.42%、高雄市33.46%，足見在雙北市的購屋負擔壓力全國最沈重。

不管是社會住宅或青年生活住宅，前台北市副市長、政大地政系特聘教授張金鶚都認為，政府應優先照顧人民的「居住權」而非「所有權」，對於居住權的考量不應只限於購屋，甚至只是解決年輕人的居住問題，而是要將租屋一併納入考量。

他認為，實際可行的作法是對「非自住」者逐步提高持有稅，「自住者」稅率則維持不變，才能化解房價高漲問題；其次，全台上百萬戶的空屋應再利用，減少沒有效率的浪費，而對年輕人或弱勢族群的居住問題，則應先從健全租屋市場著手。

長遠來看，台灣社會住宅不到1%，政府有職責扛起照顧弱勢的責任，但不該只朝「興建」的方向思考，因為從找地、整理、興建到完成社會住宅，時間成本3～4年，根本緩不濟急，應朝多元方向思考。

「很可惜，政府長期都朝『所有權』邏輯，解決房事問題。」張金鶚認為，政策不應單一朝向購屋，而是租屋與買屋並重，特別是房價現在正從高點反轉向下。

根據《住展雜誌》統計，由於未來新上任總統的政策走向未定，雙北市百億大案均選擇延至大選結果確定後才要推出，導致928檔期合計推案金額下滑至617.5億元，較上季減少約8.84%。在買方期待降價的風潮下，多數建案開價改走「平實風」，案量較大、競爭激烈、鄰近市郊的預售屋起了帶頭作用，建案開價已下調1成。

無感降價
買賣雙方進入磨合期

比如新北市土城大同公司預售案「大同莊園」，因總銷高達300億元決定降1成，原本每坪開價50～60萬元，據了解成交價約40多萬元，對附近預售屋造成極大壓力；此外，國美建設在北投奇岩重劃區推出「國美大真」，把開價訂在6字頭，貼近目前市場行情，搭著品牌優勢及口碑，剛推出就吸引客戶上門看屋。

不過永慶集團總經理葉凌棋認為，年底前不致發生預售屋「全面性」降價潮，目前止於「個案」表現。至於中古屋方面，根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示，本季「購屋意願綜合指數」為34.34，較上季的33.76回升0.58，不過原本業界預估在今年6月房地合一稅定案後，會有一波「購屋黃金潮」，但看8月分6都的買賣移轉棟數皆出現下滑，代表房市交易現況依舊處於僵局。

中信房屋副總經理劉天仁認為，房市低迷來自買賣雙方價格認知差異大，民眾對建商的預售屋降價「無感」，在買方不加價、賣方不降價的拉距下，預期雙方需要一段「磨合期」。