社會住宅只是假議題？ 蔡英文vs朱立倫住宅政策比
2016/01/07
蔡英文、朱立倫、社會住宅、住宅政策
距離總統大選不到1個月，「社會住宅」成為藍綠候選人唯一的共識。民進黨候選人蔡英文提出8年全國蓋20萬戶社會住宅的政見；而國民黨候選人朱立倫則聚焦新世代年輕人，強調核心理念是「住者有其居」，將擴大弱勢租金補貼、開辦青年住宅租金補貼，並增量社會住宅，4年內社會住宅存量可累積達10萬戶以上。
一時之間，社會住宅成為兩黨搶選票的牛肉，只是，社會住宅真能解決台灣房地產問題？該政策符合民眾期待嗎？
政大地政系特聘教授張金鶚直白地說，台灣房價居高不下的問題在市場不健全，「說難聽點，社會住宅只是假議題。」儘管他不想說重話，但仍克制不住搖頭說，有了國宅的前車之鑑，難道還要重蹈覆轍？
自美國拿到博士學位後，張金鶚回國曾在內政部國民住宅組負責國宅業務，也曾與官員多次到新加坡參訪學習。他認為，台灣不易複製新加坡經驗，因為兩地「國情與市場」的本質大不同。
社會住宅數量有限
恐無法滿足廣大需求
從規模來看，台灣土地屬全體，人民可取得所有權，目前住宅存量9成來自民間，建商買土地、設計、興建，再賣出，政府只要扮演建立制度與管理的角色，偏向「小政府，大市場」概念。
至於新加坡土地則分國家與個人，國有地占85%，政府提供4、5成的公共住宅及社會住宅，但僅屬地上物的所有權，民間存量不到一半，由於政府主導性強，加上早期政府設立住房公積金，如果需要購屋可依照收入發放貸款，屬「大政府、小市場」概念。
從執行面來看，政府從找地、規畫設計、招標、發包興建、營建完工、租賃及物業管理，流程最快也要走3、4年，但每年能產出戶數卻遠不及內政部《社會住宅需求調查綜合報告》中，台灣超過32萬戶的需求，「緩不濟急」是張金鶚對興建社會住宅的憂慮。
張金鶚認為，與其把全數資源投入興建「數量有限」的社會住宅，不如把力氣花在健全市場，「如果有100億元的資源，花50億元建立市場秩序、釋出空屋，讓房價合理化，減少炒作空間，就能解決年輕人居住問題，剩下資源放在弱勢族群。」如此反而能達到事半功倍效果。
除了資源配置之外，吉家網不動產董事長李同榮也質疑蔡英文8年要提供20萬戶住宅的政策，「土地、財源哪裡來？何時才能兌現？」而對朱立倫鼓勵「空屋轉租」當成社會住宅選項之一，他也頻頻喊話，「在推動『空屋移轉』之前，應該先檢討內政部租屋平台為何成效不彰？」
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德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授、負責蔡英文土地及住宅政策召集人花敬群則認為，不動產的開發初期支出，必須靠短期資金，但運作後就有源源不絕的長期收入，因此，只要政府無償提供土地及50年長期低利的融資開發，財源不是問題。
土地不作價、50年貸款
20萬戶社會住宅不是夢
根據花敬群的財務試算，20萬戶社會住宅若全部由政府興建，平均每戶25坪（含公設）計算，需要400公頃土地，相當於22個台北市松菸園區的面積。
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