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為改善台灣租屋黑市問題，明年起新版「房屋租賃定型化契約」將上路，屆時房東若違反規定，可能最高被罰30萬元，不過長遠來看，符合時宜的租賃專法，才是根本解決之道。日前惡房東張淑晶化名「朱嵐」再次復出，讓許多租屋族心驚膽跳，為了避免出現下一個惡房東，6月分內政部公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，正式開放民眾取得使用及參考，並於明年1月起正式實施，這對百萬租屋族是一大福音。身兼地政士公會全聯會榮譽理事長及消基會房屋委員會召集人林旺根表示，自馬英九執政時期，政府就開始研擬租賃定型化契約，緣起於過去坊間提供的「房屋租賃契約書」，房客幾乎都是弱勢一方，權益很難完全受到保障。比如說房客因工作地點轉換想提前搬遷，但房東卻獅子大開口，要求數月的房租賠償金；又或是房客想申報租金扣抵所得稅，卻被房東拒絕，或是變成房東漲租的說辭；還有房客搬離住所，但房東退回押金卻拖拖拉拉等，都讓租屋族有苦難言，很多租屋族在不想被房東「趕走」的情況下，只好「由租轉買」。政府推租賃定型化契約租屋族有保障政大地政系特聘教授張金鶚表示，台灣的租屋經濟活動絕大比例是在檯面下進行，租屋市場宛如「黑市」，在惡性循環下，租屋無法成為一種穩定、合理、有尊嚴的居住選擇，這是目前國內健全住宅市場最缺乏的一塊拼圖。因為政府長期鼓勵民眾購屋，使得租屋市場有如沙漠，台灣在全球甚至出現2大怪異現象，包括房價所得比飆漲至世界第一，但租金報酬率卻僅有1.57%，幾乎是全球最低；而房屋自有率8成，租賃市場卻低度發展，租屋比率約10.9%，規模只有國外的2至3成。只是從健全租屋市場來看，林旺根認為，租賃定型化契約不過是提升台灣租屋市場的開始。這一次內政部擬定的新版租屋定型化契約，列出過去租屋族經常會碰到的「不平等條約」，而這些條約現在都「不能」記載在契約之內，包括房東不得要求房客拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得臨時調漲水電費，也不得排除民法瑕疵擔保責任等。此外，定型化契約也明定，違約金最高不得超過1個月租金、押金不得高於2個月，提前終止租約約定應提前告知等，更重要的是，房客日後碰到不合理的租屋情事，也將投訴有門。 @全文未完，閱讀完整內容請加入官網會員，本文出自Money錢2016年8月號第107期換句話說，對百萬租屋者而言，若發現租約內容與內政部新版的規定不符，不妨可跟房東討論如何修改合約，房東不願修改或是拒絕出租，也可向地方縣市政府檢舉，若房東未在限期內改善，明年1月起依《消費者保護法》可處3萬至30萬元罰鍰。定型化契約只是一小步台灣需要租賃專法房東有百百種，有些是長年的大地主，有些是職業型房東，也有收租當外快或退休金的「個人房東」，是否都在約束範圍內？對此，行政院消保處行文給內政部和各縣市政府，載明出租人不論公司、團體或個人，也不論出租戶數，只要「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，均可認定為企業經營者，未來各地方政府對認定「以出租為業、反覆實施出租行為」有疑義或爭議，消保處會再邀集相關單位釐清。換句話說，對於「個人房東」政府也傾向納入管理範圍。雖然政府立意良善，不過長遠來看，台灣需要的是租賃專法。目前與租屋相關的法令散見《土地法》、《民法》，反觀英、美、日等國，對房客與房東權利義務皆有專法做為保障，目前政府已著手研擬租賃法，明年將提出草案。由於租屋黑市問題嚴重，包括違建、加蓋、室內違法裝修，以及租屋契約未強制公證，造成糾紛頻傳；再者租賃稅制不健全，很多房東不願出租等，在健全租賃市場的同時，張金鶚認為，政府必須要有「棒子與胡蘿蔔並行」的決心。舉例來說，政府一方面要提供資源，帶頭扶植租賃產業升級，引導散戶房東並結合民間業者導入制度化的管理，以提升租屋品質。此外，針對總是租不到房子的弱勢族群，政府應提供公益出租人可減免稅金等優惠。另一方面，政府也要拿出魄力，避免房東寧可賺價差也不願意出租，造成資源浪費，著手提高房屋持有稅、或適度提高稅負，並積極追查逃漏稅的房東等。透過輔導房東制度化經營，同時積極查稅，才能將檯面下的房東納入管理。當然初期將造成房東的反彈，「但只要陣痛期過後，房東房客對等受到保障，又能提高租屋品質，會是彼此雙贏的局面。」張金鶚期待地說。

新租屋契約讓惡房東無所遁形

2016/10/17

惡房東，租屋，定型化契約，房屋租賃

28,405

作者：劉育菁

小原大

政府推租賃定型化契約
租屋族有保障

政大地政系特聘教授張金鶚表示，台灣的租屋經濟活動絕大比例是在檯面下進行，租屋市場宛如「黑市」，在惡性循環下，租屋無法成為一種穩定、合理、有尊嚴的居住選擇，這是目前國內健全住宅市場最缺乏的一塊拼圖。

因為政府長期鼓勵民眾購屋，使得租屋市場有如沙漠，台灣在全球甚至出現2大怪異現象，包括房價所得比飆漲至世界第一，但租金報酬率卻僅有1.57%，幾乎是全球最低；而房屋自有率8成，租賃市場卻低度發展，租屋比率約10.9%，規模只有國外的2至3成。

只是從健全租屋市場來看，林旺根認為，租賃定型化契約不過是提升台灣租屋市場的開始。這一次內政部擬定的新版租屋定型化契約，列出過去租屋族經常會碰到的「不平等條約」，而這些條約現在都「不能」記載在契約之內，包括房東不得要求房客拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得臨時調漲水電費，也不得排除民法瑕疵擔保責任等。

此外，定型化契約也明定，違約金最高不得超過1個月租金、押金不得高於2個月，提前終止租約約定應提前告知等，更重要的是，房客日後碰到不合理的租屋情事，也將投訴有門。