央行去年下半年實施選擇性信用管制，今年財政部也準備開始課徵「奢侈稅」，現階段若想買第2間自住屋，該用什麼方法避免被銀行降低房貸成數與升高借款利率？ 王先生婚前買了一間2房、20坪的小宅，婚後因雙胞胎出生，房子不夠住，他在附近買下一間3房的老公寓，打算小屋換大屋，礙於舊房子來不及賣掉，名下同時擁有2棟房子，向銀行申請貸款時，銀行表示，他被政府認定為投資客，不僅利率比別人高2碼以上，成數更要降低1成，王先生很生氣地說：「明明就是自住客，卻被認定為投資客，實在很不合理。」 類似王先生的情況，自去年下半年央行實施緊縮政策後陸續出現，特別是在去年12 月30 日央行理監事會議，實施「加強版」的選擇性信用管制措施，已把適用的區域從原本的台北市全區及新北市10個行政區（包括板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止），另外再納入三峽、林口、淡水等3個行政區，幾乎已把多數大台北地區都納入。 簡單來說，現在只要在央行管制區域內買第2 間屋，無論是否自住，都會被認定為投資客；當然，若不在央行管制區域內，如桃園或中南部等購買第2間屋，就不在此限。換句話說，如果是在大台北地區名下先有一間屋，若想在桃園或中南部買第2間屋，就不會被列入投資客範圍；但是，如果在高雄已有一間自住屋的民眾，想在大台北的管制區域內買第2屋給就讀大學的子女居住，就算子女有居住的事實，一樣會被視為投資客。 目前只要在央行管控的區域貸款，最高成數由先前的7成降至6成，除了個人辦理第2 間屋的房貸受限制外，也把公司法人戶納入規範。而且第2間屋的貸款不得使用寬限期，央行也嚴格禁止銀行利用修繕、周轉金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數。由於申請貸款的門檻變高了，市場上人頭戶價格也從原本的5萬∼10萬元，調漲至15萬元以上。 公營行庫貸款標準高 民營銀行相對容易 一位公營行庫授信部主管表示，今年1月開始，公營行庫對第2屋的定義採取「最高標準」，也就是「本人、配偶及未成年子女」合計名下只能有1戶自用住宅，因此，就算想投機取巧用配偶或未成年子女的名義購買，以避免同一人名下有2間不動產，但到了公營行庫貸款，也是行不通的。 因為自今年1月起，公營銀行在受理房貸案件時，是把夫妻歸同一戶看待，因為公營銀行同時會向國稅局調閱財產清單，以確認配偶名下的不動產狀況，但若是有工作的成年子女就不會受到歸戶的限制。也就是說，現在買第2屋又想適用較便宜的利率，找公營行庫的難度相對較高。 那麼向民營銀行申請房貸是否條件比較寬鬆呢？台北富邦銀行房貸產品部經理洪惠純表示，由於銀行承做房貸的審核標準是「借款人」，只要借款人名下沒有第2屋，就不會被視為投資客。因此若想小屋換大屋，第2屋可用名下沒有不動產登記的配偶名義申貸，到民營銀行貸款，就不會被視為投資客。 但這並不表示民營銀行對投資客是來者不拒，洪惠純表示，以台北富邦銀行為例，只要家庭有5筆以上不動產（不限定區域），必定列為投資客，若是本人名下有2筆房貸，或是加計配偶共3筆、負債收入比（月負債除以月收入比例）大於6成等情況，也屬於列管的投資客。 總的來說，目前銀行將房貸分成「一般房貸」及「投資客房貸」，兩者的差異是在央行管控的範圍內，亦即想在已經實施選擇性信用管制區域購屋，並且向官股銀行申貸，若夫妻名下只有1戶房貸，屬於一般房貸；有2戶及2戶以上，就屬於投資客房貸。這對於想買第2間房子的換屋族，或是要買房子給父母或孩子的房貸族來說，最好多比較幾間民營銀行，同時要將使用用途、購屋原因說明清楚，才能替自己爭取較好的條件。 指數型房貸仍是主流 固定型房貸逐漸升溫 那麼自住客想申請第2屋房貸，該怎麼做較有利？可從以下兩方面來考量。 考量1 個人信用及擔保品 洪惠純表示，銀行審核房貸不外乎看「人」與「物」2大條件，只要個人信用、職業、收入及使用房屋的情況都良好，再加上擔保品的轉手性佳、座落地及都市發展在一定水準之上，不限區域，只要是自住客最高可貸款8成，非自住客則降至7 ∼ 7成5，若被列為投資客，第2屋最多6成。 至於利率，若是自住客的第1屋，現在還能找到首年1.8%的貸款利率，但若在政府管控範圍，且被定義成第2屋的投資客，各銀行會再加碼0.5 ∼ 1.2% 不等，也就是首年房貸利率至少2%起跳。 考量2 挑選適合自己的房貸 由於央行已開始升息，步調雖緩慢，但趨勢已明朗，在央行的道德勸說下，現階段市場仍以3段式的指數型房貸為主流，但產品設計單純的1段式指數型房貸，接受度也愈來愈高。洪惠純表示，去年央行已開始升息，今年客戶對固定型房貸的詢問度增加，由於升息幅度不大，目前市場固定利率房貸以前1年或前2年固定利率的產品最多。 要提醒的是，3月底立法院將審議「奢侈稅」，市場已預期法案能成功打擊投資客，房價將會受壓抑，有銀行已開始下修房屋鑑價1成，因此購屋人自備款的門檻要再提高才行。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年4月號第43期 央行去年下半年實施選擇性信用管制，今年財政部也準備開始課徵「奢侈稅」，現階段若想買第2間自住屋，該用什麼方法避免被銀行降低房貸成數與升高借款利率？ 王先生婚前買了一間2房、20坪的小宅，婚後因雙胞胎出生，房子不夠住，他在附近買下一間3房的老公寓，打算小屋換大屋，礙於舊房子來不及賣掉，名下同時擁有2棟房子，向銀行申請貸款時，銀行表示，他被政府認定為投資客，不僅利率比別人高2碼以上，成數更要降低1成，王先生很生氣地說：「明明就是自住客，卻被認定為投資客，實在很不合理。」 類似王先生的情況，自去年下半年央行實施緊縮政策後陸續出現，特別是在去年12 月30 日央行理監事會議，實施「加強版」的選擇性信用管制措施，已把適用的區域從原本的台北市全區及新北市10個行政區（包括板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止），另外再納入三峽、林口、淡水等3個行政區，幾乎已把多數大台北地區都納入。 簡單來說，現在只要在央行管制區域內買第2 間屋，無論是否自住，都會被認定為投資客；當然，若不在央行管制區域內，如桃園或中南部等購買第2間屋，就不在此限。換句話說，如果是在大台北地區名下先有一間屋，若想在桃園或中南部買第2間屋，就不會被列入投資客範圍；但是，如果在高雄已有一間自住屋的民眾，想在大台北的管制區域內買第2屋給就讀大學的子女居住，就算子女有居住的事實，一樣會被視為投資客。 目前只要在央行管控的區域貸款，最高成數由先前的7成降至6成，除了個人辦理第2 間屋的房貸受限制外，也把公司法人戶納入規範。而且第2間屋的貸款不得使用寬限期，央行也嚴格禁止銀行利用修繕、周轉金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數。由於申請貸款的門檻變高了，市場上人頭戶價格也從原本的5萬∼10萬元，調漲至15萬元以上。 公營行庫貸款標準高 民營銀行相對容易 一位公營行庫授信部主管表示，今年1月開始，公營行庫對第2屋的定義採取「最高標準」，也就是「本人、配偶及未成年子女」合計名下只能有1戶自用住宅，因此，就算想投機取巧用配偶或未成年子女的名義購買，以避免同一人名下有2間不動產，但到了公營行庫貸款，也是行不通的。 因為自今年1月起，公營銀行在受理房貸案件時，是把夫妻歸同一戶看待，因為公營銀行同時會向國稅局調閱財產清單，以確認配偶名下的不動產狀況，但若是有工作的成年子女就不會受到歸戶的限制。也就是說，現在買第2屋又想適用較便宜的利率，找公營行庫的難度相對較高。 那麼向民營銀行申請房貸是否條件比較寬鬆呢？台北富邦銀行房貸產品部經理洪惠純表示，由於銀行承做房貸的審核標準是「借款人」，只要借款人名下沒有第2屋，就不會被視為投資客。因此若想小屋換大屋，第2屋可用名下沒有不動產登記的配偶名義申貸，到民營銀行貸款，就不會被視為投資客。 但這並不表示民營銀行對投資客是來者不拒，洪惠純表示，以台北富邦銀行為例，只要家庭有5筆以上不動產（不限定區域），必定列為投資客，若是本人名下有2筆房貸，或是加計配偶共3筆、負債收入比（月負債除以月收入比例）大於6成等情況，也屬於列管的投資客。 總的來說，目前銀行將房貸分成「一般房貸」及「投資客房貸」，兩者的差異是在央行管控的範圍內，亦即想在已經實施選擇性信用管制區域購屋，並且向官股銀行申貸，若夫妻名下只有1戶房貸，屬於一般房貸；有2戶及2戶以上，就屬於投資客房貸。這對於想買第2間房子的換屋族，或是要買房子給父母或孩子的房貸族來說，最好多比較幾間民營銀行，同時要將使用用途、購屋原因說明清楚，才能替自己爭取較好的條件。 指數型房貸仍是主流 固定型房貸逐漸升溫 那麼自住客想申請第2屋房貸，該怎麼做較有利？可從以下兩方面來考量。 考量1 個人信用及擔保品 洪惠純表示，銀行審核房貸不外乎看「人」與「物」2大條件，只要個人信用、職業、收入及使用房屋的情況都良好，再加上擔保品的轉手性佳、座落地及都市發展在一定水準之上，不限區域，只要是自住客最高可貸款8成，非自住客則降至7 ∼ 7成5，若被列為投資客，第2屋最多6成。 至於利率，若是自住客的第1屋，現在還能找到首年1.8%的貸款利率，但若在政府管控範圍，且被定義成第2屋的投資客，各銀行會再加碼0.5 ∼ 1.2% 不等，也就是首年房貸利率至少2%起跳。 考量2 挑選適合自己的房貸 由於央行已開始升息，步調雖緩慢，但趨勢已明朗，在央行的道德勸說下，現階段市場仍以3段式的指數型房貸為主流，但產品設計單純的1段式指數型房貸，接受度也愈來愈高。洪惠純表示，去年央行已開始升息，今年客戶對固定型房貸的詢問度增加，由於升息幅度不大，目前市場固定利率房貸以前1年或前2年固定利率的產品最多。 要提醒的是，3月底立法院將審議「奢侈稅」，市場已預期法案能成功打擊投資客，房價將會受壓抑，有銀行已開始下修房屋鑑價1成，因此購屋人自備款的門檻要再提高才行。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年4月號第43期