6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。 自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。 今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。 從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。 這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄： 看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋 Q 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？ 張金鶚 各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5∼10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」（顏總搖頭中）。 當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救（市場）！ 奢侈稅原本最大發酵時點是3∼5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。 看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。 顏炳立 金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。 3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4∼5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。 奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。 我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！ 奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌 Q 對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？ 張金鶚 我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷） 第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。 過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。 再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。 我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。 現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。 再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。 房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5∼10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。 顏炳立 張教授說房價要修正3∼4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。 張金鶚 我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！ 但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？ 房價最多修正幅度：15% PK 30% Q 兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？ 顏炳立 投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10∼15%。 我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬∼140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬∼70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬∼35萬元。 什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。 張金鶚 他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。 顏炳立 這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！ 香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬∼400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。 中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！ Q 張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？ 張金鶚 根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3∼4成，當然新北市泡沫一定更高。1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。 大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。 很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。 泡沫破裂的利率指標都是4 ∼ 5% Q 過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？ 顏炳立 我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。 張金鶚 泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4∼5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。 房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3∼5年是很有可能的。 房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？ 我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。 Q 顏總認為利率上升到多少，就會對市場產生重大影響？ 顏炳立 利率代表的是成本負擔，利率上漲至5%，再加上奢侈稅，買賣房子的成本高達20∼30%，這個影響就會很大。 Q 如果利率真的上升至5％，是否會出現骨牌效應？ 顏炳立 不會，因為台灣的土地很少，量大、價必亂，中南部就是土地的供給量很大，加上沒有產業基礎支撐。這波資金來自國外，和中產階級口袋深不深無關，台北市房價就算壓下來，中產階級依然買不起，利率至5%，只會對口袋不夠深的人有影響。 15 萬元的合宜住宅：現在買PK 不用現在買 Q 已有部分資金因實施奢侈稅或政府查稅而出走，就算房價後續仍有動能，是否已經是末升段？ 顏炳立 除非台灣對中國完全不開放，否則應該不會。很多外資及港資都在境外交易，持有台灣不動產了，這些人不是笨蛋啊！加上政府開放陸客自由行，只會助漲投資性買盤。 而且我所指的陸資不是像中國房地產巨頭萬科總裁王石及萬通地產董事長馮崙，他們的推案規模都比台灣驚人，規模較小的台灣不是他們的菜，但是大老闆們總會來買吧！有錢人買房子，「擁有」的意義絕對超過對合理價格的判斷，因此台北市精華區的房價不會跌。 Q 如果今年看不到打7折的房價，現在首購族要選每坪15萬元的合宜住宅，或是先去租社會住宅？ 顏炳立 我會直接買，所得多少就買在哪裡，沒有人是不吃不喝就要住大安區，那會先餓死的！有一個小女生打去〈全民開講〉節目說：「我月薪3萬元，每月若存5千元要買大安區房子，那得從宋朝開始存，宋朝吶！」（全場哄然大笑） 張金鶚 我不願在高房價時期買屋，這是損人不利己的事，現在買房子就是支撐高房價，道德上說不過去。再說，買了套牢，也划不來。我願意租房子、願意等待，這是一個選擇權的問題。 因為我們不清楚房價會漲或跌，現在做決定就是豪賭，你得向銀行借7成，再向爸媽借2成，代價是房價再漲也有限，甚至可能一路往下跌，這個「等待」的價值很高。 Q 北市中古屋平均每坪50萬元，30坪總價是1,500萬元，就算等3年，房價跌3成，也要1千萬元。但林口中古屋每坪15萬元，30坪、總價450萬元，兩位認為首購族現在要等3年，還是先買林口？ 顏炳立 買賣房地產除非是投資，否則不是豪賭，因為如果是自用，你會考慮口袋有多少錢。 20多年前，如果我沒有先買到新店花園新城，現在也沒辦法搬進台北市。當時我在台北上班，也想住大安區啊！但口袋的錢，只夠買到每坪4萬元的新店山上，每天通車4小時，可是現在4萬元買得到那裡嗎？（語氣越來越激動） 現在的三峽、林口、淡水等，每坪15萬元都買得到，還要等什麼？過去幾年當三峽每坪房價10多萬時，我建議大家不要買，但現在已看不到10萬元的價格。除非兩岸不開放，這些區域才有可能回到6、7萬元。 張金鶚 年輕人買房子至少要有住5∼7年的打算，風險才會低，至於要買遠一點或市中心，要考量工作轉換，或是要不要因為揹房貸、失去生活品質等，是一種選擇，沒有標準答案。 年輕人買屋應該有很多種選擇，而不是只有一個買與不買的價值觀。買房子，不是只有賺或賠！如果這樣，台灣不就是賭場了嗎？ 總統大選影響 都認為不要泛政治化 Q 明年總統大選，對房市有何影響？若換黨執政，會不會加速回檔或讓資金撤出？ 顏炳立 台灣天天有選舉，現在執政的人只關心經濟，就算換黨執政，也不會堵死開放的路。除非台灣不開放了，那我肯定張教授未來3∼5年房價打7折的說法。但如果買盤是來自外面的資金，就算明年小英（蔡英文）當選，也不會跌到哪裡去！這句話要記錄，明年1月就能見分曉。 張金鶚 如果換黨執政，兩岸關係顯然會有談判挫折或停頓，利益消減的影響；其次，就算是外面匯進來的錢，也不會永遠留在台灣，最後還是要獲利出場。再說，房子一直沒有人住，房價就會跌！（音調略升） 顏炳立 房子沒人住，房價會跌，這點我不能認同！ 張金鶚 選舉變數要中立去看，我同意多多少少有影響，但不要被放大成政治操作，住宅是民生議題，不要變成政治議題，這是不道德的。 顏炳立 對，不要泛政治化，高房價成為民怨，是因為過去政府沒做好中產階級住者有屋這件事，但台灣也不能民粹到把最精華的區域拿來蓋平價住宅，難道這叫「居住正義」？（生氣） 政府可以把精華區土地的地上權賣出50或70年，把捷運拉到市郊外圍，讓中產階級有好房子、好生活、好環境，而不是把精華區房價打下來，讓老百姓都住得起，台灣又不是共產社會！ 陸資效應：會有明顯帶動PK 只是炒作題材 Q 中國政府收資金，房貸利率已到6% 多，如果中國房市反轉，對台灣有什麼影響？ 顏炳立 台灣房地產規模小，像香港一樣。香港1997年發生金融風暴時，房價足足跌了3∼4成，但彈上去後又創新高，中國房市若反轉，台灣會受到衝擊，但一下來就會上去。從台灣過去經驗來看，只要有回檔就要買進，奢侈稅就像大浪，水打下來的時候看到誰在裸泳（指房價有下來），就要去買！ 張金鶚 香港是大陸管的，台灣和香港不同，如果台灣也是大陸管的，那我沒意見，但我們是否要讓大陸管？目前全民沒有這樣的共識。再說，香港國際化程度高，現在大家都期待陸資來台，但我們容不容許陸資來？ 陸資未到，市場炒作陸資，反而不是陸資來炒作，王石曾公開說：「我們是來學經驗，不是來炒房」，就算有也只有一點點、意思意思。大家要思考的是，台灣是否要為了房地產的長期成長，而犧牲生活品質，這是我不樂見的。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年6月號第45期 6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。 自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。 今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。 從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。 這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄： 看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋 Q 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？ 張金鶚 各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5∼10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」（顏總搖頭中）。 當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救（市場）！ 奢侈稅原本最大發酵時點是3∼5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。 看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。 顏炳立 金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。 3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4∼5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。 奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。 我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！ 奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌 Q 對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？ 張金鶚 我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷） 第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。 過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。 再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。 我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。 現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。 再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。 房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5∼10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。 顏炳立 張教授說房價要修正3∼4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。 張金鶚 我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！ 但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？ 房價最多修正幅度：15% PK 30% Q 兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？ 顏炳立 投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10∼15%。 我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬∼140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬∼70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬∼35萬元。 什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。 張金鶚 他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。 顏炳立 這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！ 香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬∼400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。 中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！ Q 張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？ 張金鶚 根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3∼4成，當然新北市泡沫一定更高。1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。 大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。 很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。 泡沫破裂的利率指標都是4 ∼ 5% Q 過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？ 顏炳立 我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。 張金鶚 泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4∼5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。 房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3∼5年是很有可能的。 房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？ 我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。 Q 顏總認為利率上升到多少，就會對市場產生重大影響？ 顏炳立 利率代表的是成本負擔，利率上漲至5%，再加上奢侈稅，買賣房子的成本高達20∼30%，這個影響就會很大。 Q 如果利率真的上升至5％，是否會出現骨牌效應？ 顏炳立 不會，因為台灣的土地很少，量大、價必亂，中南部就是土地的供給量很大，加上沒有產業基礎支撐。這波資金來自國外，和中產階級口袋深不深無關，台北市房價就算壓下來，中產階級依然買不起，利率至5%，只會對口袋不夠深的人有影響。 15 萬元的合宜住宅：現在買PK 不用現在買 Q 已有部分資金因實施奢侈稅或政府查稅而出走，就算房價後續仍有動能，是否已經是末升段？ 顏炳立 除非台灣對中國完全不開放，否則應該不會。很多外資及港資都在境外交易，持有台灣不動產了，這些人不是笨蛋啊！加上政府開放陸客自由行，只會助漲投資性買盤。 而且我所指的陸資不是像中國房地產巨頭萬科總裁王石及萬通地產董事長馮崙，他們的推案規模都比台灣驚人，規模較小的台灣不是他們的菜，但是大老闆們總會來買吧！有錢人買房子，「擁有」的意義絕對超過對合理價格的判斷，因此台北市精華區的房價不會跌。 Q 如果今年看不到打7折的房價，現在首購族要選每坪15萬元的合宜住宅，或是先去租社會住宅？ 顏炳立 我會直接買，所得多少就買在哪裡，沒有人是不吃不喝就要住大安區，那會先餓死的！有一個小女生打去〈全民開講〉節目說：「我月薪3萬元，每月若存5千元要買大安區房子，那得從宋朝開始存，宋朝吶！」（全場哄然大笑） 張金鶚 我不願在高房價時期買屋，這是損人不利己的事，現在買房子就是支撐高房價，道德上說不過去。再說，買了套牢，也划不來。我願意租房子、願意等待，這是一個選擇權的問題。 因為我們不清楚房價會漲或跌，現在做決定就是豪賭，你得向銀行借7成，再向爸媽借2成，代價是房價再漲也有限，甚至可能一路往下跌，這個「等待」的價值很高。 Q 北市中古屋平均每坪50萬元，30坪總價是1,500萬元，就算等3年，房價跌3成，也要1千萬元。但林口中古屋每坪15萬元，30坪、總價450萬元，兩位認為首購族現在要等3年，還是先買林口？ 顏炳立 買賣房地產除非是投資，否則不是豪賭，因為如果是自用，你會考慮口袋有多少錢。 20多年前，如果我沒有先買到新店花園新城，現在也沒辦法搬進台北市。當時我在台北上班，也想住大安區啊！但口袋的錢，只夠買到每坪4萬元的新店山上，每天通車4小時，可是現在4萬元買得到那裡嗎？（語氣越來越激動） 現在的三峽、林口、淡水等，每坪15萬元都買得到，還要等什麼？過去幾年當三峽每坪房價10多萬時，我建議大家不要買，但現在已看不到10萬元的價格。除非兩岸不開放，這些區域才有可能回到6、7萬元。 張金鶚 年輕人買房子至少要有住5∼7年的打算，風險才會低，至於要買遠一點或市中心，要考量工作轉換，或是要不要因為揹房貸、失去生活品質等，是一種選擇，沒有標準答案。 年輕人買屋應該有很多種選擇，而不是只有一個買與不買的價值觀。買房子，不是只有賺或賠！如果這樣，台灣不就是賭場了嗎？ 總統大選影響 都認為不要泛政治化 Q 明年總統大選，對房市有何影響？若換黨執政，會不會加速回檔或讓資金撤出？ 顏炳立 台灣天天有選舉，現在執政的人只關心經濟，就算換黨執政，也不會堵死開放的路。除非台灣不開放了，那我肯定張教授未來3∼5年房價打7折的說法。但如果買盤是來自外面的資金，就算明年小英（蔡英文）當選，也不會跌到哪裡去！這句話要記錄，明年1月就能見分曉。 張金鶚 如果換黨執政，兩岸關係顯然會有談判挫折或停頓，利益消減的影響；其次，就算是外面匯進來的錢，也不會永遠留在台灣，最後還是要獲利出場。再說，房子一直沒有人住，房價就會跌！（音調略升） 顏炳立 房子沒人住，房價會跌，這點我不能認同！ 張金鶚 選舉變數要中立去看，我同意多多少少有影響，但不要被放大成政治操作，住宅是民生議題，不要變成政治議題，這是不道德的。 顏炳立 對，不要泛政治化，高房價成為民怨，是因為過去政府沒做好中產階級住者有屋這件事，但台灣也不能民粹到把最精華的區域拿來蓋平價住宅，難道這叫「居住正義」？（生氣） 政府可以把精華區土地的地上權賣出50或70年，把捷運拉到市郊外圍，讓中產階級有好房子、好生活、好環境，而不是把精華區房價打下來，讓老百姓都住得起，台灣又不是共產社會！ 陸資效應：會有明顯帶動PK 只是炒作題材 Q 中國政府收資金，房貸利率已到6% 多，如果中國房市反轉，對台灣有什麼影響？ 顏炳立 台灣房地產規模小，像香港一樣。香港1997年發生金融風暴時，房價足足跌了3∼4成，但彈上去後又創新高，中國房市若反轉，台灣會受到衝擊，但一下來就會上去。從台灣過去經驗來看，只要有回檔就要買進，奢侈稅就像大浪，水打下來的時候看到誰在裸泳（指房價有下來），就要去買！ 張金鶚 香港是大陸管的，台灣和香港不同，如果台灣也是大陸管的，那我沒意見，但我們是否要讓大陸管？目前全民沒有這樣的共識。再說，香港國際化程度高，現在大家都期待陸資來台，但我們容不容許陸資來？ 陸資未到，市場炒作陸資，反而不是陸資來炒作，王石曾公開說：「我們是來學經驗，不是來炒房」，就算有也只有一點點、意思意思。大家要思考的是，台灣是否要為了房地產的長期成長，而犧牲生活品質，這是我不樂見的。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年6月號第45期