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熱銷預售案不用追 房產教父顏炳立:用1招算出合理價


近期房地產傳出不少「熱銷」的好消息,不少消費者看的「霧煞煞」,究竟台灣房產處於什麼位置?有房產教父、戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示,仔細研究熱銷宅共同點是:讓利、小坪數、低總價,這些都是中產階級需求產品,代表市場仍陷在不景氣的環境。
 
由於台灣房地產進入景氣修正的循環,「讓利」的環境下,究竟該如何算出合理價呢?顏炳立簡單舉個例子說明,信義區預售屋推案每坪200萬元,由於預售屋是建商現在拿現金,但未來3年才交屋的「期貨」價,在預售、新成及中古屋價格最高。
 
若用銀行定存利率與建商風險貼水來反推,目前新成屋「現貨」約160萬~170萬元(註),20年中古屋約是新成屋一半約80萬~85萬元,同區域的10年中古屋價格約新成屋的75~8折,也就介於130萬~140萬元。
 
要提醒的是,因為房價修正是進行式,消費者要緊盯預售屋的開價與成交價,時時做好價格修正的心理算盤。
 
註:
新成屋合理價 = 1/ 預售屋合理價×(1+ i)n
i是不動產的投資預期報酬+風險貼水,目前約4%~5%

 


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