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  擁有高學歷的楊尚諭,曾經過著不愁沒錢的安逸生活,卻因家人負債,陷入金錢恐慌,努力尋找各種快速致富的方法,終於在房地產裡找到穩定獲利的模式。   靠房地產賺錢,是有錢人專屬的遊戲嗎?71年次的楊尚諭,是成大研究所畢業的高材生,他在學生時期就不靠任何資助,憑著自己的力量買房收租,甚至找出房地產的穩定獲利公式。現在,他則是管理上百間物件、擁有自己公司的專業二房東。 而這些故事的開端,其實是一場家庭財務風暴。   家庭負債激發賺錢欲望靠投資房產賺第一桶金 大三以前,楊尚諭一直過著不必為錢擔心的生活,爸爸是公務員,媽媽經商,每個月他都有1萬5千元的零用金可以花用。因為安逸慣了,對金錢沒有危機意識,消費的時候他經常不看價錢,甚至動不動就掏錢請客。 沒想到,大三下學期,媽媽的生意失敗,瞬間負債千萬,家中無法再供應楊尚諭生活費。失去了爸媽羽翼的保護,他除了要設法自立,也想幫忙家裡填補錢坑,原本畢業後考公務員、安穩度日的規劃,已經不是可以考慮的選項,他需要找到「離錢更近的方法」。 「我在保險公司接觸到現金流遊戲,了解到《富爸爸,窮爸爸》4個象限裡富人和窮人的差別,也學到想要變有錢,就是要花很少的時間把錢放大。」為了賺錢,楊尚諭踏入保險業,也讓自己的金錢觀念轉彎。 後來,他考上成大土木研究所,在台南和朋友合租房子,他發現成大學生多,在當地出租房屋是一門好生意。正好一位朋友買了房子,他幫忙出租代管,學會了如何管理租屋。 接著,他用賣保險和當家教的收入支付頭期款,買下一間35坪、總價280萬元的電梯大樓物件,隔成2間套房、3間雅房出租,再用租金支付房貸。持有2年之後,房屋增值,他將房子出脫,替媽媽還了一部分的債務,這也是他第一次體驗當包租公的美好。 研究所快畢業時,指導教授原想推薦楊尚諭到半導體封測大廠日月光工作,然而當時他一心想創業或從事金融行業,便婉拒了教授的好意。   土法煉鋼當二房東以創造雙贏為誘因 退伍之後,楊尚諭回到台北,和朋友合資創業,做起二房東生意。因為當時沒有相關人脈,只好「土法煉鋼」,從591房屋網上找案源。他依循過去的成功經驗,鎖定學區附近的出租公寓,承租時與房東協商,請對方降低租金,若需要裝修或添購家具,則由楊尚諭的團隊來負擔。 「一開始我們就會表明來意,讓房東知道委託包租代管的好處,強調我們是為彼此創造價值,有些房東年紀大了,已經無心管理租屋,或是手上房子太多,就會很樂意和我們合作。」 楊尚諭進一步解釋,雖然房東降租,看起來好像是損失,但是因為一次簽約長達3~5年,房東不只可以省下招租的麻煩,還能確保穩定收租,再加上整修都是無償的,對於屋況老舊又捨不得花錢整理的房東來說,有很大的誘因。 楊尚諭舉他包租的第一間公寓為例,當時他花了大約15萬元來裝修和隔間,每個月可以賺到1萬5千元的租金價差,所以不到一年的時間,就可以回收裝潢成本。   轉攻日租市場獲利竟被成本吃光 隨著包租的間數慢慢增加,楊尚諭發現部分客人有日租的需求,於是開始轉攻日租市場。由於他選擇的物件大多位在黃金地點,容易受到旅客青睞,來客數非常高,全盛時期一個月甚至有數百萬元租金進帳,不過令人訝異的是,賺的錢反而變少了。 「日租套房的管理成本更高!每天都要有人接待、打掃、補充備品,當時房務人員加工讀生共有30位,但因為套房地點分散,無法做到有效率的管理,有一次跨年,我們打掃了100多間套房,連我都要跳下去幫忙!」楊尚諭回憶道。 更慘的是,因為日租生意影響到2星、3星的旅館業者,讓他屢屢遭到檢舉,甚至有數次被開罰。他無奈地說,其實自己並不是不想遵守法律,而是當時法規對於日租套房還沒有明確的規範,讓他想遵循也無從遵循。再加上市場上有競爭者複製相同模式,搶食大餅,讓他在30歲那年黯然決定結束日租事業。(註:《發展觀光條例》已於2015年修法,將日租套房經營模式納管,定義為「旅館業」,須符合相關規範,且須經登記始得營業。) 30歲之後,楊尚諭和一起創業的朋友拆夥,轉為獨立經營租賃事業,同時,也跟著一些合作過的房東到處看房、認識房仲,培養投資眼光。當他發現便宜物件時,就找朋友合資買下,再轉手賣出獲利。 楊尚諭不諱言,投資房地產的報酬率高,但比較像是「投機錢」,而且是一次性的收入,和當職業二房東比起來,反而少了踏實的感覺。 也許是上天捉弄人,就在楊尚諭和老婆新婚,想著再過幾年就能退休的時候,他傾全力投入主打生態養殖的水產事業,不僅把過去賺的大筆資產全部賠光,甚至和他的母親一樣,走上了負債之路。 這次事件讓楊尚諭消沉了一段時間,也讓他領悟到「不熟悉的產業不能做」,更不該在不了解一項產業的全貌時,就一股腦兒跳下去。   重回最熟悉的租賃業用「月短租」開拓新市場 5年前,楊尚諭回到租賃業,繼續經營包租代管,不同的是,他這次不做長租,也不做日租,而是選擇市場上少見的「月短租」模式。 楊尚諭分析道,大部分房東都喜歡出租1年以上,但市場上有一些短期租屋的需求無法被滿足,像是出差、學語言、搬家、就醫……等,這些人可能無法負擔每天住在旅館的費用,就可以選擇月短租套房。從經營面來看,月短租不像日租需要耗費那麼多的人力,管理成本相對較低,所以能拉高淨利,再加上月短租和長租一樣,會收取押金,萬一設備遭到破壞,也不擔心會有損失。 「目前我們有一半租約的租期是半年,另一半則是1~3個月,租客有來自國外的,也有台灣人,入住率大約是9成到9成5。」楊尚諭說,這幾年他和團隊努力開發客源,才能有現在的成果。 不怕租期短、租客多,會讓租屋品質變差嗎?楊尚諭表示,當租客上門時,其實他們就已經做過篩選!「我們會先了解租客的背景和來源,如果覺得有疑慮,就不會租給對方,同時會用合約來規範租客的行為。」   樂見二房東有法可管租客、業者都獲保障 楊尚諭還分享道,租屋市場其實也有淡旺季,不同客群的循環週期也不同,例如外籍學生和外商公司社員來台的時間,就不太一樣。所以他在尋找租屋物件時,會盡量選擇有多重客群的區域,而且最好能接近捷運的轉乘樞紐,就能降低租屋的空置率。 2018年,租賃專法上路,讓從事包租代管和代租代管的業者,從此有法律能夠依循,這讓楊尚諭十分開心。 「都要感謝惡房東張淑晶,讓政府看到租賃市場的問題,並且立法解決。」楊尚諭欣慰地說,以往因為有少數像張淑晶這樣坑殺房客,或是隱瞞房東、採地下經營的業者,讓「二房東」3個字被汙名化。現在法令實施,讓他終於能光明正大當個政府認證的專業二房東,他認為這對業者和租客都是好事一樁。 他也提醒想加入包租代管或代租代管事業的人,一定要注意相關法令,依法辦理公司登記和加入同業公會,並且參考內政部的公版租賃契約來簽訂合約,以避免觸法。    想看文中圖表和更多精彩內容,請鎖定 2020年3月號《Money錢》  
家人負債,高材生買房收租,找出穩定獲利公式,當專業二房東搏翻身
2020/03/23
包租代管 , 負債 , 月短租 , 租金 , 二房東

 

擁有高學歷的楊尚諭,曾經過著不愁沒錢的安逸生活,卻因家人負債,陷入金錢恐慌,努力尋找各種快速致富的方法,終於在房地產裡找到穩定獲利的模式。

 

靠房地產賺錢,是有錢人專屬的遊戲嗎?71年次的楊尚諭,是成大研究所畢業的高材生,他在學生時期就不靠任何資助,憑著自己的力量買房收租,甚至找出房地產的穩定獲利公式。現在,他則是管理上百間物件、擁有自己公司的專業二房東。

而這些故事的開端,其實是一場家庭財務風暴。

 

家庭負債激發賺錢欲望
靠投資房產賺第一桶金

大三以前,楊尚諭一直過著不必為錢擔心的生活,爸爸是公務員,媽媽經商,每個月他都有1萬5千元的零用金可以花用。因為安逸慣了,對金錢沒有危機意識,消費的時候他經常不看價錢,甚至動不動就掏錢請客。

沒想到,大三下學期,媽媽的生意失敗,瞬間負債千萬,家中無法再供應楊尚諭生活費。失去了爸媽羽翼的保護,他除了要設法自立,也想幫忙家裡填補錢坑,原本畢業後考公務員、安穩度日的規劃,已經不是可以考慮的選項,他需要找到「離錢更近的方法」。

「我在保險公司接觸到現金流遊戲,了解到《富爸爸,窮爸爸》4個象限裡富人和窮人的差別,也學到想要變有錢,就是要花很少的時間把錢放大。」為了賺錢,楊尚諭踏入保險業,也讓自己的金錢觀念轉彎。

後來,他考上成大土木研究所,在台南和朋友合租房子,他發現成大學生多,在當地出租房屋是一門好生意。正好一位朋友買了房子,他幫忙出租代管,學會了如何管理租屋。

接著,他用賣保險和當家教的收入支付頭期款,買下一間35坪、總價280萬元的電梯大樓物件,隔成2間套房、3間雅房出租,再用租金支付房貸。持有2年之後,房屋增值,他將房子出脫,替媽媽還了一部分的債務,這也是他第一次體驗當包租公的美好。

研究所快畢業時,指導教授原想推薦楊尚諭到半導體封測大廠日月光工作,然而當時他一心想創業或從事金融行業,便婉拒了教授的好意。

 

土法煉鋼當二房東
以創造雙贏為誘因

退伍之後,楊尚諭回到台北,和朋友合資創業,做起二房東生意。因為當時沒有相關人脈,只好「土法煉鋼」,從591房屋網上找案源。他依循過去的成功經驗,鎖定學區附近的出租公寓,承租時與房東協商,請對方降低租金,若需要裝修或添購家具,則由楊尚諭的團隊來負擔。

「一開始我們就會表明來意,讓房東知道委託包租代管的好處,強調我們是為彼此創造價值,有些房東年紀大了,已經無心管理租屋,或是手上房子太多,就會很樂意和我們合作。」

楊尚諭進一步解釋,雖然房東降租,看起來好像是損失,但是因為一次簽約長達3~5年,房東不只可以省下招租的麻煩,還能確保穩定收租,再加上整修都是無償的,對於屋況老舊又捨不得花錢整理的房東來說,有很大的誘因。

楊尚諭舉他包租的第一間公寓為例,當時他花了大約15萬元來裝修和隔間,每個月可以賺到1萬5千元的租金價差,所以不到一年的時間,就可以回收裝潢成本。

 

轉攻日租市場
獲利竟被成本吃光

隨著包租的間數慢慢增加,楊尚諭發現部分客人有日租的需求,於是開始轉攻日租市場。由於他選擇的物件大多位在黃金地點,容易受到旅客青睞,來客數非常高,全盛時期一個月甚至有數百萬元租金進帳,不過令人訝異的是,賺的錢反而變少了。

「日租套房的管理成本更高!每天都要有人接待、打掃、補充備品,當時房務人員加工讀生共有30位,但因為套房地點分散,無法做到有效率的管理,有一次跨年,我們打掃了100多間套房,連我都要跳下去幫忙!」楊尚諭回憶道。

更慘的是,因為日租生意影響到2星、3星的旅館業者,讓他屢屢遭到檢舉,甚至有數次被開罰。他無奈地說,其實自己並不是不想遵守法律,而是當時法規對於日租套房還沒有明確的規範,讓他想遵循也無從遵循。再加上市場上有競爭者複製相同模式,搶食大餅,讓他在30歲那年黯然決定結束日租事業。(註:《發展觀光條例》已於2015年修法,將日租套房經營模式納管,定義為「旅館業」,須符合相關規範,且須經登記始得營業。)

30歲之後,楊尚諭和一起創業的朋友拆夥,轉為獨立經營租賃事業,同時,也跟著一些合作過的房東到處看房、認識房仲,培養投資眼光。當他發現便宜物件時,就找朋友合資買下,再轉手賣出獲利。

楊尚諭不諱言,投資房地產的報酬率高,但比較像是「投機錢」,而且是一次性的收入,和當職業二房東比起來,反而少了踏實的感覺。

也許是上天捉弄人,就在楊尚諭和老婆新婚,想著再過幾年就能退休的時候,他傾全力投入主打生態養殖的水產事業,不僅把過去賺的大筆資產全部賠光,甚至和他的母親一樣,走上了負債之路。

這次事件讓楊尚諭消沉了一段時間,也讓他領悟到「不熟悉的產業不能做」,更不該在不了解一項產業的全貌時,就一股腦兒跳下去。

 

重回最熟悉的租賃業
用「月短租」開拓新市場

5年前,楊尚諭回到租賃業,繼續經營包租代管,不同的是,他這次不做長租,也不做日租,而是選擇市場上少見的「月短租」模式。

楊尚諭分析道,大部分房東都喜歡出租1年以上,但市場上有一些短期租屋的需求無法被滿足,像是出差、學語言、搬家、就醫……等,這些人可能無法負擔每天住在旅館的費用,就可以選擇月短租套房。從經營面來看,月短租不像日租需要耗費那麼多的人力,管理成本相對較低,所以能拉高淨利,再加上月短租和長租一樣,會收取押金,萬一設備遭到破壞,也不擔心會有損失。

「目前我們有一半租約的租期是半年,另一半則是1~3個月,租客有來自國外的,也有台灣人,入住率大約是9成到9成5。」楊尚諭說,這幾年他和團隊努力開發客源,才能有現在的成果。

不怕租期短、租客多,會讓租屋品質變差嗎?楊尚諭表示,當租客上門時,其實他們就已經做過篩選!「我們會先了解租客的背景和來源,如果覺得有疑慮,就不會租給對方,同時會用合約來規範租客的行為。」

 

樂見二房東有法可管
租客、業者都獲保障

楊尚諭還分享道,租屋市場其實也有淡旺季,不同客群的循環週期也不同,例如外籍學生和外商公司社員來台的時間,就不太一樣。所以他在尋找租屋物件時,會盡量選擇有多重客群的區域,而且最好能接近捷運的轉乘樞紐,就能降低租屋的空置率。

2018年,租賃專法上路,讓從事包租代管和代租代管的業者,從此有法律能夠依循,這讓楊尚諭十分開心。

「都要感謝惡房東張淑晶,讓政府看到租賃市場的問題,並且立法解決。」楊尚諭欣慰地說,以往因為有少數像張淑晶這樣坑殺房客,或是隱瞞房東、採地下經營的業者,讓「二房東」3個字被汙名化。現在法令實施,讓他終於能光明正大當個政府認證的專業二房東,他認為這對業者和租客都是好事一樁。

他也提醒想加入包租代管或代租代管事業的人,一定要注意相關法令,依法辦理公司登記和加入同業公會,並且參考內政部的公版租賃契約來簽訂合約,以避免觸法。

 

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