新青安房貸補助升級，年限怎麼挑？專家：長年期有3優勢
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何世昌
新版「青年安心成家購屋優惠貸款」（以下簡稱新青安房貸）於去（2023）年8月1日上路。根據財政部統計處統計，自新青安房貸去年8月上路後，截至同年12月底，累積新受理戶數逾2.5萬戶，累計撥貸逾1,849億元，平均每戶撥貸約720萬元。
究竟新青安貸款有哪些優惠？哪些族群適用又須注意什麼？本文檢視新青安房貸與舊版發現，最高貸款成數均為8成，但新版升級以下4大補助，可減輕房貸族每月負擔。
升級補助1：最高貸款額度從800萬元提高至1,000萬元。
升級補助2：最高貸款年限從30年提高至40年。
升級補助3：最長寬限期（包含在貸款年限內）從3年延長至5年。
升級補助4：房貸利率補貼1.5碼且提供3種計息方案。
利率補貼優惠期3年 計息方式選定後不能變
新版延續公股銀行減半碼（0.125%）優惠，再加上內政部住宅基金另補貼1碼（0.25%），等於總共補貼1.5碼，並提供一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率等3種方案，擇一選定後不可變更，目前期限延長至2026年7月31日，到期再視情況調整。
目前一般房貸利率「地板價」為2.06%，舊青安房貸一段式機動利率為2.025%，新青安房貸一段式機動利率為1.775%，後者均較前兩者的利率更優惠，至於還款方式有本息平均攤還和本金平均攤還兩種，可依照個人還款能力來擇一。
以貸款800萬元、貸款30年且無寬限期，每月本息平均攤還來試算新舊青安貸款，新青安房貸每月為28,678元，舊青安房貸每月為29,670元，申貸新版每月可省992元，1年共省11,940元，對房貸族來說不無小補。
須留意的是，新青安房貸1.5碼的補貼利率目前提供3年優惠期，除了中途轉貸不適用優惠利率之外，若3年期滿後回到銀行一般利率時，須重新檢視個人還款能力。
名下無房貸即可申辦 舊戶可修改合約2條件
辦理新青安房貸的資格與舊版相同，借款人須年滿18歲，即《民法》規定的成年年齡，且借款人本人、配偶和未成年子女名下都沒有自有住宅，符合以上2資格者就能申辦。
廣泛而言，符合新青安房貸資格的首購族涵蓋已婚族、單身族，若名下曾經有房貸，但申辦新青安房貸時都已經清償，也可適用這項方案，貸款標的均限定申請日前6個月起所購置的住宅。
部分人誤以為可向任何一間銀行申辦新青安房貸，實際上新青安房貸僅由8家公股銀行承辦，分別為：台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行，可至財政部國庫署官網查詢各銀行聯繫窗口。
此外，舊青安房貸借款人若想更新部分條件，除了貸款額度上限不可更動、利率自動隨新版調整之外，貸款年期和寬限期都可以申請延長，因須與銀行修改合約，屬於授信條件變更，須支付相關手續費約3,000元～1萬元。
善用相關方案 申辦便利又能再省錢
內政部提供中低收入戶和於2年內購屋的房貸族「自購住宅貸款利息補貼」方案，已是該方案核定戶的借款人，如果住宅購置日期符合新青安房貸的資格，可同時搭配使用，也就是能夠申辦2筆房貸，有助減輕經濟壓力。
另外，農業部為服務偏遠地區民眾，全國311家農漁會信用部，共設1,154個營業據點，可申辦「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」（以下簡稱農安貸款）。
農安貸款與新青安房貸同享1.5碼利率優惠，以及貸款額度最高1,000萬元、貸款年限最長40年、寬限期最長5年等優惠，申辦資格不限農漁民，一般民眾符合成年借款人本人、配偶及未成年子女無自有住宅者也可申辦，期限至2026年9月30日。
長年期房貸具3優勢 青壯年宜善加利用
目前多數銀行提供的一般房貸年限以20年、30年為主，僅有部分銀行提供40年房貸，如今新青安房貸也有40年期可選擇，該選多少年限成為話題。部分人認為，只要條件允許，房貸應貸好貸滿，以彈性運用資金；但也有部分人則認為，還款年限越長，總還款利息也越高，加重每月負擔。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，有些人擔心房貸申貸30年甚至40年，一輩子都須背負房貸，且累積利息非常可觀；實際上，並非申貸40年期就須還滿40年，可視個人情況提早清償。
何世昌進一步說明，但並非每個人都可申請到40年期房貸，以新青安房貸來說，通常40歲以下的借款人較有機會申貸到40年期，除了年齡限制，也須具備財力穩定、房貸收支比60%以下（每月收入扣掉房貸以外的支出，再除以每月房貸），且為首購族等條件。
此外，長年期房貸具有以下3優勢，符合條件者，建議年限可貸多長就貸多長。
優勢1、長年期房貸的每月還款負擔相對短年期房貸低，違約機率也較低，即使工作變動、收入暫時中斷，也不必擔心無法還款，房子遭法拍。
優勢2、較能確保生活品質，不用為了繳付房貸而過度節儉。
優勢3、貨幣購買率會隨著貨幣發行量增加而下降，錢會越來越薄，即使累積到全額房貸的金額，也不必急著清償房貸，可善用閒置資金來投資理財。
無法申辦新青安房貸 可考慮民營銀行
新青安房貸是目前市面上最優惠的方案，若擔心無法申貸成功該怎麼辦？何世昌建議，確定要申辦的人，應於近1年內不要有任何違約遲繳信用卡費的紀錄，且沒有其他重大信用瑕疵，通常都能過件。
即使無法順利申辦新青安房貸，轉向民營銀行申貸其實也有好處。何世昌指出，民營銀行房貸方案的優勢為可以轉貸、增貸，前者指借款人可將原本貸款轉移到新銀行，後者指清償部分本金後，向原銀行再申請一筆新的貸款，且能使用寬限期。
此外，因銀行放款額度有限，且越來越緊縮，再加上未來房價上漲，平價產品的選擇將變少，首購族可趁年初申辦房貸，以提高核貸成功率，並備妥2～3成的自備款，較有機會挑選到總價較低且心儀的住宅。（本文僅節錄部分內容，全文請看《Money錢》2024 / 3月號）
（圖：shutterstock，僅示意）
（本文由Money錢團隊採訪報導，未經授權請勿轉載！）
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